2014郑州商业地产项目调研（购物中心、社区商业类）提纲：前言一、郑州知名购物中心调研（已运营）?东：丹尼斯七天地、升龙曼哈顿、绿地原盛国际?南：二七万达广场、升龙国际中心?西：升龙又一城、锦艺城?北：郑州国贸中心?中：丹尼斯人民店二、郑州知名社区商业调研（已运营）?社区配套型：绿地老街?邻里中心型：普罗旺世地中海商业街?专业主题型：顺驰天泽街三、郑州将面市商业项目调研华润万象城、丹尼斯大卫城前言2014年初，通过对郑州主要商业地产项目盘点，猛然发觉郑州商业地产已如同这座城市一样，不觉间已出现多个“新区”，跨入“高铁时代”。1、由两强对抗到多极发展随着诸多商业地产项目的面市，郑州商业格局由大商、丹尼斯的两强对抗进入万达、华润、升龙、锦艺、绿地、建业、新田等多极发展时代，市场竞争更加激烈。2、由单核拓展到多核汇聚随着城市框架拉大及交通升级，郑州各区域商圈核心成员快速增加，商圈成员由单核增至多核，并逐步汇聚。以建设西路商圈为例，商圈成员由CCMAIL增加了锦艺城、中原万达。商圈核心成员的增加，带来了区域的发展与升级。3、项目体量与品牌档次同步升级以二七商圈为例，随着万象城、大卫城入市临近，金博大二期项目也已开始规划，而丹尼斯人民店则早已通过扩3馆、引入GUCCI，早早完成了经营面积增长及品牌升级调整，以应对新一轮的竞争。4、商业竞争源于模式之争纵观郑州商业地产发展，从丹尼斯人民店的中心突破，至升龙曼哈顿、国贸360的异军突起，到目前万达广场、万象城的攻城掠地、快速复制，无不验证了“商业竞争源于模式之争”。1、郑州知名购物中心调研（已运营）东区：1、丹尼斯七天地1）项目介绍丹尼斯七天地位于位于郑东新区内环30座22层高层建筑与外环30座30层高层建筑之间，南起商务西八街，北至商务西一街，正处CBD核心区。丹尼斯CBD步行街，总建筑面积约26.5万㎡，其中经营面积21万㎡，停车场面积5.5万㎡（约1200个停车位）。位置主题1天地名品百货2天地流行百货3天地俊逸居家4天地温馨家具5天地时尚家具6天地大卖场7天地缤纷娱乐2）品牌招商业态代表品牌主力店丹尼斯大卖场、七天地国际影城零售PORTS、六福、周大生、PRICH、odbo、渔、ochirly、ONLY、VERO、MODA、耐克生活、阿迪生活、ROEM、江南布衣、亦谷、拉柏家雅、JACKJONES/思莱德/LEE/LEVI'S餐饮1天地|必胜客2天地|麻辣新语、土大力、鹿港小屋、花千代、北角秀味、虢国羊肉汤、阿三生煎、银鼎轩、重庆小天鹅、南翔小笼3天地|龙宫4天地|彩粤轩5天地|豪客来6天地|百岁拉面、本福回转寿司、爱家厨房、高丽烤肉、泰飨、阿利茄汁面7天地|九回香、趣趣锅、米乐居、皮皮鲁西餐、锅品面吧、花千代、鱼乐、塔吉锅、湘乐轩、川之味、老港记娱乐休闲美丽田园、李嘉子形象设计、鹅塘酒吧/M（曼）﹒SPA3）运营点评七天地商业全部由丹尼斯持有经营，自2010整体分三批陆续开业。合作采取租金、扣点等合作方式。目前零售类1层月租金可达100-150元/月/㎡。目前在CBD区域，凭借其超大体量及多年专业运营能力，已成为当之无愧的龙头。2、升龙曼哈顿广场1）项目介绍曼哈顿广场位于燕庄旧址，地处金水路与未来路交汇处。曼哈顿广场是郑州市首个大型城市综合体项目，也是郑州东门户最具标志性城市建筑群，项目总投资额逾40亿，地上总建筑面积约80万平方米，定位于大型城市综合体，规划涵盖住宅、商业、写字楼、酒店及精装公寓等多种物业类型。曼哈顿广场以金水路为轴线分为南北两个区域，金水路南侧为高档住宅、商业配套区，金水路北侧为金融、办公区。组成体量（㎡）住宅46万写字楼6万酒店6万商业22万合计约80万2）品牌招商业态代表品牌主力店沃尔玛、国美、赛博、奥斯卡零售屈臣氏、利郎、九牧王、奔驰展厅餐饮麦当劳、肯德基、必胜客、味千拉面、两岸咖啡、汉江烧烤、永和大王、拉芳舍、娱乐休闲中体倍力、乐界潮会所3）运营点评升龙曼哈顿为升龙在郑第一个项目，2009年开业后亦成为升龙乃至郑州综合体类标杆项目，主力店招商为该项目亮点。由于部分街铺采用返租模式，故在返租到期也曾发生商户集体罢市情况，对项目产生不良影响。目前租金水平为1F：80-180元/月/㎡，2F：80-160元/月/㎡。3、绿地原盛国际1）项目介绍绿地·原盛国际项目位于金水路与东风东路交汇处东南角。项目总建面积约38万平方米，是以多种办公形态的商务空间为主，集“商业、办公、酒店”于一体的大型综合性商业项目。项目一共有8座办公楼，1座酒店，其余部分为商业。绿地·原盛国际项目的商业定位为：以目的型消费顾客为主要消费客群，以中、高档消费为主，引进以餐饮为主，娱乐、健身SPA、展贸型业态，并配以少量零售业态的格局。组成体量（㎡）写字楼29万酒店2万商业7万合计约38万2）品牌招商业态代表品牌零售光大银行、兴业银行、丹尼斯、宝马展厅、宜家代购、美乐家餐饮青莲酒家、迪欧咖啡、杭州望江门、小馆子、甘思咪哚、西堤岛咖啡、娱乐休闲美格菲健身、盛世豪门KTV、足浴会所3）运营点评原盛国际为绿地在郑第一个综合体项目，于2009年开业面市。项目整体采用租售并举模式。项目亮点在于招商先行，以租促售，兼顾了开发商资金链及项目商业品质的平衡。因项目销售中投资客比重较大，故对后期招商及开业运营也产生了不良影响。目前租金水平为1F：80-150元/月/㎡，2F：60-100元/月/㎡。南区1、二七万达广场1）项目介绍二七万达广场位于大学路与航海路金十字交汇处，是万达集团在郑州开发的第二个项目，项目占地165亩，总建筑面积62万平米，是集高尚住宅、商业、高级酒店、精装soho于一体的大型城市综合体项目。组成体量（㎡）住宅27.3万商业25万SOHO9万酒店0.7万合计约62万2）品牌招商业态代表品牌主力店万达百货、万达国际影城、大歌星KTV、大玩家超尔场、华润万家超市、国美电器、艾博健身会所、苏园酒楼零售ZARA、C&A、优衣库、TOMMY、GUESS、CK、ESPRIT、LEE、IDO、热风、西遇、WHO.A.U、GAP、P&B、G2000、屈臣氏、天梭、APPLE数码、新秀丽餐饮星巴克、必胜客、肯德基、麦当劳、仟吉、松本楼、蜀江烤鱼、蓉李记、麻辣香汇、汉拿山、哈根达斯、DoubleSeven法式餐厅3）运营点评二七万达广场为万达在郑第二个综合体项目，于2012年开业面市。依靠万达成熟的综合体管控模式，项目在主力店招商、后期运营企划、租售互动等方向显示出万达在此产品上的专业性。同时，随着二七万达的开业，对周边项目升龙国际中心已产生了较大影响。目前该项目平均租金水平为200元/月/㎡。2、升龙国际中心1）项目介绍升龙国际中心位于郑州市大学路与政通路交汇处，项目总建筑面积120万平方米，涵盖大型商业、高档商务办公、五星级酒店、高档公寓及高档住宅等多种物业形态。升龙国际中心拥有自身28万平方米的商业中心作为商业配套，定位于“新都市时尚消费体验中心”。2）品牌招商业态代表品牌主力店大润发、国美电器、奥斯卡国际院线零售屈臣氏餐饮西湖春天、鼎鼎红、肯德基、迪欧咖啡、老庄火锅、鑫狮麟、京福华、道礼家娱乐休闲红馆娱乐3）其他受股东分散、散售、返租到期等一系列因素影响，升龙国际中心在2011年开业后经历了短暂辉煌，而目前随着二七万达的竞争，经营有所下滑。目前租金水平为1F:120-130/2F:80-90/3F:80-90/4F:50-60元/月/㎡。西区1、锦艺城1）项目介绍锦艺?国际华都位于中原区棉纺西路与桐柏路交汇处(原国棉一六厂)，是锦艺集团开发的总规模120万平方米大型海派新古典主义国际风情特区，由高层住宅，综合性商业建筑群、九年一贯制学校、幼儿园、综合性会所等组成。组成体量（㎡）住宅90万商业总计30万，王府井6万，其他24万合计约120万2）招商运营业态代表品牌主力店王府井百货、世纪联华旗舰店、国美电器、成龙国际院线零售优衣库、H&M、ONLY、Jack&Jones、VeryModa、Selected、拉夏贝尔旗舰店、小谷小晶主题儿童商城、莎莎餐饮星巴克、肯德基、必胜客、味千拉面、德克士、永和豆浆、虢国珍如意、康师傅牛肉面、小天鹅、面包新语、汉拿山休闲娱乐好乐迪、SPA会所3）其他锦艺城在中原万达开业后，于2012年开业。由于其体量相对较大，且引入王府井百货（郑州首店），故从目前来看，其零售类品牌规模及档次高于中原万达，人气较旺。但锦艺独立运营的购物中心部分，在品牌组合、后期运营方面仍落后于中原万达，租金及人气相对较差。该商业项目对于住宅销售及价值提升达到了较好效果，锦艺国际住宅售价及销售进度一直领跑区域。2、升龙又一城1）项目介绍升龙又一城位于郑州市科学大道以南、红椿里以北、石楠路以东、长椿路以西升龙又一城项目规划总建筑面积约112万平方米，定位于地标性城市综合体，升龙又一城将涵盖住宅、写字楼、商业、公寓等。项目定位为：集国际高尚住宅、主题性商业广场、超5A级写字楼于一体的城市地标性综合体项目，也是未来高新区最具代表性的标志性建筑群。组成体量（㎡）住宅92万（含回迁）写字楼8万商业10万合计约112万2）品牌招商业态意向品牌主力店永辉超市、知名影城、苏宁电器、赛博数码广场其他咏歌汇KTV、富龙电玩、屈臣氏、星巴克、ASOBIO、MAXWIN、ESPRIT、HOTWIND、必胜客、肯德基、德克士、味千拉面、海底捞火锅、禾绿回转寿司、拿渡麻辣香锅、汉江韩国料理、小南国酒楼、吃得宝美食汇3）其他点评升龙又一城商业部分以售为主，采取返租模式。商业招商为配合销售，主要集中为三层主力店位置，其他部分未开始实质招商工作。北区：1、郑州