余承刚2014重庆高品写字楼专题经典案例分享产品的差异客户的差异销售的差异写字楼的定义和特点写字楼与住宅的差异写字楼的部分硬件设施写字楼的产品解析及分类写字楼智能化（5A）解析写字楼的发展情况、定位与客户分析培训纲要写字楼的定义写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的.而现代写字楼正向综合化、一体化方向发展，是指拥有一定规模的面积，具有良好的建筑和现代化的设施，以及优质的物业管理服务，能够满趍现代社会办公的各种需要的楼宇。北京中央商务区写字楼特点??????　人口多：企业集中，人口密度大；　面积大：多为高局建筑，楼体高、层数多、建筑面积大；　现代化：建筑、设备既现代又先进；　功能全：拥有会所、商务、娱乐、餐饮、健身房等工作与生活辅助设施；　集中化：使用时空集中，人员流动性大，一般来说，写字楼使用时间集中，多数在早8点以后，下午6点以前，上班时间整个人来人往，川流丌息，下班后是人去楼空，冷清异常；　要求高：经营管理要求高，时效性强。经典案例分享写字楼的定义和特点写字楼与住宅的差异写字楼的部分硬件设施写字楼的产品解析及分类写字楼智能化（5A）解析写字楼的发展情况、定位与客户分析写字楼单一（核心区域）区别在于程度上的不同除本体外，少配套功能单一，布局随意楼体形象、内部配置、交通位置产品差异化住宅多样化区别根据客户群有较大不同除本体之外，配套较多满足生活所需的所有项目功能丰富，布局成型重点关注朝向、通风、采光、景观、绿化、社区环境写字楼与住宅的差异分类地理位置建筑结构户型结构产品特性写字楼外表特征无一般特征关键在于对购买决策的影响力大小有一定特征客户特征体验消费感性、冲动需求性购买理性、稳重关注重点注重自我的消费倾向生活氛围带来的便利或享受注重公司的需求商务氛围带来的利益购买行为个人或家庭行为决策期相对较短公司行为时间较长，考虑因素较多喜欢的销售类型专业、热情、亲和力专业、理智、知识型，能给到良好的建议客户差异化住宅分类写字楼与住宅的差异经典案例分享写字楼的定义和特点写字楼与住宅的差异写字楼的部分硬件设施写字楼的产品解析及分类写字楼智能化（5A）解析写字楼的发展情况、定位与客户分析23写字楼41商务配套、物业管理完善地段的不可替代性形象高端交通便捷写字楼产品解析写字楼的产品特征分类以办公为主，同时又具备如：公寓、商场、展厅、餐厅、酒店等多种功能，一般分层设计OA（办公智能化）、BA（楼宇自劢化）、CA（通讯传输智能化）OA（办公智能化）、BA（楼宇自劢化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）既能提供办公，又能提供居住的写字楼，工程复杂度高，需要提前预留较多上下水管线，加设隔墙，结构成本投入较多；在重要的商务区打造有品位的建筑，具有超一流的硬件设施与服务和出众的客户。通常作为城市最具标志性的建筑办公面积应超过1万平方米，单层净面积不低于800平方米。是写字楼之中，一般最好级数的写字楼,:办公部分需超过5万平方米，每层建筑面积必须保持在1500-2000平方米。基本上只有办公一种功能，部分底层或裙楼商业，没有其他功能写字楼:综合性写字楼:商住写字楼:3A写字楼：5A写字楼：顶级写字楼:甲级写字楼乙级写字楼:按智能化水平划分按档次分按功能分写字楼产品解析写字楼的分类经典案例分享写字楼的定义和特点写字楼与住宅的差异写字楼的部分硬件设施写字楼的产品解析及分类写字楼智能化（5A）解析写字楼的发展情况、定位与客户分析如今市场上常有人用5A评价写字楼的品质等级，实际上是一种概念理解上的误区，5A指的是一个写字楼产品的智能化水平，与写字楼品质有一定关联，但绝对不是划分写字楼等级的标准，决不能说5A级写字楼就是甲级写字楼或者是品质最好的写字楼，因为影响写字楼品质的因素很多，比如写字楼的区位、交通、配套、车位、电梯等.智能化程度只是其中的一个方面而已。因此:“5A写字楼”≠甲级写字楼“5A写字楼”=甲级写字楼?概念误区：从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国际化、24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化等等。前言：写字楼智能化（5A）解析?FAS（消防智能化）?CAS（通讯传输智能化）?SAS（安保智能化）?OAS（办公智能化）5A?BAS（楼宇控制自动化）写字楼智能化（5A）包含内容?????智能化（5A）各自包含内容BAS（楼宇控制自动化）冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统、水电表自动抄送系统等CAS（通讯传输智能化）双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播系统、数字式用户交换机系统、楼内移动电话系统、综合布线系统等FAS（消防智能化）防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置等；SAS（安保智能化）监视电视系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统等OAS（办公智能化）计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、物业管理计算机系统等理可要在楼宇控制自动化系统方面（）方面，主要品牌包括德国西门子、美国江森和。楼宇控制系统是利用先进的计算机控制技术和计算机网络通讯技术，对大厦内各类机电设备实现有机的管BASHoneywell和监控，达到降低设备的运行能耗，节约运行成本，延长设备使用时间，提高工作效率，降低人员开支等效果。例如在空调系统中，以通过系统综合各空调负荷参数，控制适中的室内环境，合理开启各空调末端设备，同时主机综合各点制冷需求，控制主机开启台数，根据主机需要合理开停配套水泵台数，从而实现全系统的节能求，另一方面系统可以有效监视各个设备的运行状态，自动轮流开停每台设备，使得设备的磨损程度趋于平衡。另外，通过系统控制大厦内照明的开停时间，实现无人值守便可按要求开停照明设备，从而减少用电浪费，并提高控制的准确性、合理性。BABABA各智能化系统（）在写字楼中运用阐述5A布线办公智能化楼宇控制自动化通讯传输智能化安保、消防智能化㎡在通讯方面，顶级和部分甲级写字楼达到光纤主干，12—24芯光纤通讯电缆，超5类/6类线，百兆到用户端口。并且还可以引入无线上网设施，可以在楼内的任何地方实现移动办公，无线的传输速率为11M。同时还有中国电信、网通、联通等多家电信运营商各类服务。中国网通CNCCONNECT计划通过光缆组成“网中之网”的用户。项目配备远程视频会议、同声传译、卫星有线电视，32方电话会议、数字电影播放、无线宽带上网、有线宽带上网等功能，可提供超大高清晰背投、高清晰前投、多媒体投影机、专业高性能电子白板、先进影碟录象播放系统、高保真专业会议音响等先进的设备支持。另外，还可以附加通信系统，数字电话交换系统。高端写字楼项目平均20建筑面积至少有一个数据点，提供或支持DDN、ADSL线路，位于深圳的世界金融中心中设有大型数据中心，提供主机托管，点心骨干接点数据接入、虚拟主机、域名注册、网站建设等服务，保障拥护数据安全，采用电源后备、环境控制，可加锁式门禁等系统。大厦内设置数据点4200个，语音点4200个，平均每3平方米一个数据点。每5平方米一个语音点，租户可以根据需要安装ISDN/DDN等服务及自由设置局域网。写字楼内数据主干采用多模光缆进入各楼层。局域网可达到1000兆，水平线采用六类八芯非屏蔽双绞线传输。布线各智能化系统（5A）在写字楼中运用阐述办公智能化楼宇控制自动化通讯传输智能化安保、消防智能化在写字楼照明智能化控制方面，现在有些写字楼采用自动控制的二级开关，能根据室外亮度控制室内灯光。当室内光线充分时，就可以自动开启高输出、低炫光的荧光灯来提供照明，这样就可以消除电脑屏幕反光现象，消除视觉疲劳。照明监控系统由中央系统统一管理，客户可以通过电话、Internet、开关实现温度和照明的加班预设置。FAS主流品牌辛普利斯、爱德华、Honeywell和西门子。大多数甲级写字楼的消防报警系统都实现消防泵栓、人工泵和警铃联动。而保安系统主要是闭路电视、停车厂采用智能卡管理和车位引导。布线各智能化系统（5A）在写字楼中运用阐述办公智能化楼宇控制自动化通讯传输智能化安保、消防智能化办公自动化系统（OAS）是办公人员利用现代科学技术的最新成果，借助先进的办公设备，并由这些设备与办公室人员构成的服务于某种目标的人‐机信息处理系统，以实现办公活动的科学化、自动化。办公自动化系统的目的是尽可能充分地利用信息资源，提高生产/工作效率和质量，辅助决策，提高管理和决策的科学化水平。在写字楼运用中以结构化布线为平台，为客户提供办公自动化管理，宽带接入及相关多媒体增值服务。办公室OA布线采用网络地板或地面线槽，一般预留OA电力负荷50VA/m2以上。布线各智能化系统（5A）在写字楼中运用阐述办公智能化楼宇控制自动化通讯传输智能化安保、消防智能化甲级写字楼大多采用综合布线系统，主要是采用大对数电缆，并且将楼宇自动化系统（BAS）、消防智能化控制系统（FAS）、停车场管理系统（CPS）、安保智能化系统（SAS）等等各子系统楼宇综合布线系统进行联网，实现相互联动控制，并具有良好的可扩展性、开放的通讯接口和通用的通讯协议，这样各个系统作用相辅相成，从而达到了1+1＞2的作用。布线各智能化系统（5A）在写字楼中运用阐述办公智能化楼宇控制自动化通讯传输智能化安保、消防智能化同时，为了配合综合布线系统，网络地板也在多个新推出的写字楼项目中被引用，改变了地下线槽的传统方式。这种钢制防静电架空网络线槽地板的高度一般在15厘米左右，