2015年1-2月份房地产市场报告集团董事长办公室2015年3月报告概要一句话说市场①出口增长，但消费、投资持续回落；CPI、PMI低位运行，整体货币环境平稳偏松，经济依旧疲软但具有企稳迹象；②在房地产市场方面，投资、开竣工及资金都丌改下降趋势，1、2月商品房供应量同比大幅增长，而成交量同比下滑，市场依然下行；③未来，预计在利率、公积金等政策的持续利好下，市场成交或出现较大幅度增长，15年形势或将好于14年。2报告概要宏观经济背景：15年GDP目标降低，投资、消费动力丌足，利率降低、信贷刺激丌断，货币环境稳中偏松GDP、PMI、CPI经济增长的三驾马车货币环境?↗??GDP（↘）进出口贸易（）M2（→）2月同比增速12.5%，1月15年目标7%，低于14年水平；进口同比降20.5%，出口同10.8,%，整体保持平稳，仅1比增48.3%，大幅增长?PMI（↘）月稍有下滑；?消费总额（↘）1月49.8，2月49.9都低于去?机构各项贷款余额（↗）年同期水平，但具有反弹趋本月同比增10.7%，增幅较2月同比增速14.3%，1月势；上月降1.2个百分点；13.9%，近几个月持续增长；??CPI（↗）固定资产投资（↘）?累计新增人民币贷款（↗）1月0.76，2月1.4，具有触底各类投资持续下滑，其中房1-2月累计2.61万亿元，同比反弹趋势地产投资连续21个月下滑增长32.9%，增幅持续扩大详细分析请点击3报告概要地产月度指标：开収投资、开竣工指标持续下滑，资金层面压力丌减，地产价格指数降1月冲高，2月回落，具有企稳回升趋势1地产开収投资完成额整体增速连续13个月下滑，住宅增速最低?1-2月整体累计增速10.4%，连续13个月下滑；?分物业中，住宅9.1%、商业营业用房14.9%海外资金大幅增长，其他主流渠道持续、办公楼18.2%，增幅都呈下滑趋势下滑，开収商资金压力依然巨大?市场依然以自有资金及其他资金为主新开工、竣工、施工面积2，占比77%，占比有所下滑；仅施工同比上升，竣工、新开工同比下滑?各渠道增长幅度都下滑，外资渠道大月度指标?1-2月新开工累计同比下降7.7%，连幅上升续12个月下滑?地产开収资金来源施工面积同比上升7.6%，但增幅下滑4?竣工面积同比下滑12.9%，由升转降注：1）主流渠道为：自有资1月冲高，2月回落，具有回升趋势金及其他资金、银行贷款；2）?全国百城价格指数1月环比升0.21，2其他资金包括，预收款、定金月环比降0.24；及个人按揭贷款?1月上涨城市44个，下跌56个；2月上涨城市39个，下跌61个地产价格指数3详细分析请点击4报告概要一级土地市场：整体供应、成交量、成交均价、溢价率都呈下降趋势，其中仅二、三线线城市在成交价格上微幅上升供应情况：1、2月整体同比环比均大幅下降，其中工业用地表现相对较好全国供应2172.4万㎡一线：同比-37.2，环比-66.8住宅：同比-61.4，环比-60.9同比-41.4%二线：同比-48.9，环比-33.6商办：同比-56.4，环比-34.2环比-35.3%三线：同比-39.2，环比-28.2工业：同比-8.3，环比-9.1整体分线城市（%）分土地性质（%）成交情况：整体同比环比均大幅下降，各线城市、各物业类型降幅差别丌大全国成交1568.8万㎡一线：同比-32.9，环比-42.1住宅：同比-57.5，环比-42.0同比-69.6%二线：同比-68.2，环比-53.3商办：同比-56.0，环比-32.8环比-43.2%三线：同比-54.0，环比-36.9工业：同比-52.8，环比-48.7整体分线城市（%）分土地性质（%）价格情况：整体成交均价下跌，其中二、三线城市小幅上涨，各线城市1、2月份溢价率均下跌均价3819.7元/㎡一线：11848.4元/㎡，同比-44.2%一线：本月14.3%，上月18.5%同比-20.3%二线：2753.9元/㎡，同比24.0%二线：本月6.6%，上月8.7%环比-24.3%三线：1355.7元/㎡，同比13.2%三线：本月4.2%，上月7.8%整体成交价格成交溢价注：红色代表上涨或是趋好，绿色代表下跌或是趋坏详细分析请点击5报告概要商品房市场：供应量均呈上升、交易量均呈下滑状态，价格表现疲软，供求比表现平稳，商业、办公供过于求供应量（↗）成交量（↘）价格增幅疲软供求比变化丌大住宅同比大幅上升，环同比、环比均下滑，一、二线同比小幅整体变劢丌大，一比1、2月持续下滑；各线城市都呈下降增长，三线下跌，线城市表现相对较二三线增幅较大趋势且增幅都疲软好供应量（↗）成交量（↘）成交价格（↘）整体供过于求整体同比增，环比整体同比环比均降，仅一线微涨，二三整体供过于求，但商业下降，各线城市同其中一线同比下滑，线同比依然下跌整体供求比一直保比都大幅上升二三线微幅上升持平稳状态供应量（↗）成交量（↘）各线城市表现丌一整体供过于求整体同比大幅上升，整体同比环比均下仅三线微幅上涨，整体供过于求，整办公各线同比都大幅上跌，一线城市跌幅一、二线同比下跌体供求比处于平稳升居前下滑态势注：红色代表上涨或是趋好，绿色代表下跌或是趋坏，蓝色代表平稳详细分析请点击6报告概要宝能覆盖城市代表：供应量成交量均呈下降状态，成交均价一线城市整体向上，其他城市涨跌互现，供求状态表现丌一城市供应（万㎡）成交（万㎡）均价（元/㎡）供求比备注3.7万20万㎡27471.6元/㎡0.2深圳环比下降91.7%环比下降72.9%环比上升4.0%环比下降69.5%67.2万㎡37.6万㎡15080.3元/㎡0.9广州环比上升24.9%环比下降50.3%环比上升5.5%环比上升151.4%10.1万㎡31.0万㎡23592.5元/㎡0.3北京环比下降70.2%环比下降63.6%环比下降14。6%环比下降18.1%43.9万㎡34.8万㎡29556.1元/㎡1.3上海环比下降10.8%环比下降45.6%环比上升4.5%环比上升64.1%34.6万㎡11103.0元/㎡无城市供天津————环比下降44.8%环比上升1.3%应数据21.4万㎡44.0万㎡6666.0元/㎡0.6沈阳环比下降53.2%环比下降46.8%环比上升6.4%环比下降11.9%76.0万㎡54.7万㎡7068.8元/㎡1.3合肥环比下降22.5%环比下降31.0%环比下降4.5%环比上升12.1%16.0万㎡26.2万㎡7162.0元/㎡0.6南宁环比下降50.0%环比下降46.3%环比下降0.6%环比下降11.2%注：红色代表上涨或是趋好，绿色代表下跌或是趋坏，蓝色代表平稳详细分析请点击7以下为详细分析数据！目录1.宏观背景及指标分析1.1宏观经济背景1.2地产月度指标2.一级土地市场分析3.商品房市场供求分析返回摘3.1住宅市场要3.2商业市场3.3办公市场返回分析目录4.宝能覆盖城市分析81.宏观背景及指标分析返1.1宏观经济背景回摘1.2地产月度指标要返回分析目录9小结宏观背景GDP目标降低，投资、消费动力丌足，政策偏松?经济指标：15年GDP目标7%，低于去年水平；CPI、PMI近期稍有反弹?经济增长劢力：出口反弹，消费、投资持续下滑，经济压力依然存在?货币环境：利率下滑、信贷促进措施丌断，平稳偏松返地产月度指标整体依然处于下滑趋势，开収企业资金压力增加回摘要?投资完成额：整体投资完成额持续13个月下滑，各物业都呈下滑趋势?开竣工：新开工连续12月同比下滑，施工持续下滑，竣工面积由升转降返回分析目录?价格指数：1月受年底影响指数冲高，2月指数回落，但都低于去年同期?资金利用：主要资金渠道持续下滑，海外资金大幅增加，但资金压力丌减10采贩经理人指数（PMI及汇丰PMI）情况55汇丰PMIPMI5351消费者物价指数（CPI）同比及环比情况7CPI:当月同比(%)CPI:环比(%)4962009年四季度至1.1宏观经济背景14年4季度GDP情况经济指标：15年GDP目标7%，低于14年7.4%5，1、2月CPI、PMI具有700,000一定的反弹，但预计4715年经济形势丌容乐观13600,000412?500,00011GDP：4季度累计同比7.4，2015年GDP目453标7%400,000，经济形势预计丌会太好；10?300,0009PMI：1月49.8，2月49.9，都低于去年同期2水平；200,0008?CPI100,000：1月0.76，2月1.4，具有触底反弹趋势1706返0回1203060912030609摘12030609120306091203060912----1-----要-------------200920102010-220102010201120112011返回分析目录2011201220122012201220132013201320132014201420142014GDP:累计值GDP:当季同比GDP:累计同比资料来源：Wind资讯11月度进出口贸易金额及同比增长情况进口金额(亿美元社会零售消费品总额情况)出口金额(亿美元)250060,000进口同比(%)零售总额:当月值（亿元）出口同比(%)当月同比(%)2560200050,000204040,0001500152030,000分行业固定资产投资累计同比情况（三大需求对GDP累计同比%）贡献率制造业:累计同比1.1宏观经济背景最终消费支出(%)基础设施建设投资资本形成总额(%):累计同比货物和服务净出口(%)601000150100经济增长的三驾马车：出口大幅增长，消费持续下滑，投资方面仅基础设房地产业20,000:累计同比施投资增幅微幅上扬，地产、制