四川德阳红星美凯龙项目定位与商业规划报告德阳项目组2015年1月15日第1页0.1.保密协议第2页保密协议限制条件与保密本报告严格仅限接收方在合理时间内的内部使用。若其本报告以及其中包含的制图，计划和其他任何信息仅为他任何人在超过合理时间范围，以任何目的使用本报告，接收方提供，且仅可在接收方拥有者、接收方受雇者、深圳众策伯仁商业运营管理有限公司将拒绝承担任何责或购买接收方报告的一方的公司内部使用。任。除直接受雇于接收方的公司雇员以外，未经深圳众策伯任何对于未来收入、花销和回报的估算将由未来的市场仁商业运营管理有限公司的书面允许，接收方不得使其力决定。以上种关键因素的预测过程涉及到多个变量的他任何人得知此报告的任何部分、或者任何主要内容。假设，这些变量对于市场和经济条件的变化非常敏感。接收方应付责对于此文件的硬件的（打印件和/或者PDF因此，本研究中使用的数据并非已知的或者有担保不变文本），行政的和技术上的保护，避免外部泄露。的，而是受到变化的市场和经济条件的制约。这些结论是深圳众策伯仁商业运营管理有限公司在目前的状况下，除非已有事先安排且深圳众策伯仁商业运营管理有限公对已有数据进行分析做出的最优判断。尽管如此，深圳司已经得到适当的补偿，深圳众策伯仁商业运营管理有众策伯仁商业运营管理有限公司拒绝对关于任何疏漏或限公司不应因本报告或者关于所述的物业被要求提供证者因提供此建议、意见、判断或者信息而引起的索求承词或者出席法庭或其他任何司法庭审或任何政府机构。担责任。若接收方违反保密义务，接收方应承担因此违约而造成本报告中的所有地图仅为指示之目的，且不应被当作经的任何损失和损害赔偿深圳众策伯仁商业运营管理有限认证的对本报告中某地区或者其他详细信息的复制，且公司。不应当被用作其他任何目的。第3页第4页235.8359.4351.2功能分区#产品占地面积建筑面积备注190.91专业市场18,43255,296专业市场2红星美凯龙9,00036,0003公寓7,680122,8804社区商业15,62446,8725酒店06,000堆在社区商业上6川派家具馆8,85635,424公寓合计59,592302,472红星美凯龙社区商业/酒店第5页0.2.宏观经济分析核心页第6页38城市宏观经济综述德阳概况综述宏观经济分析综述依托于天府新区，经济增长快速1德阳县的经济增长水平、社会消费品零售水平、人均可支配收入、人均消费支出、城市化进程明显高于周边区域，未来3–5年有望超越东坡区成为眉山市新的经济增长极，并形成与成都天府新区的经济互动。德阳县第二产业占GDP比重较高，第三产业增长迅速2家私与建材、食品、纺织、医药化工、机械制造、能源、电子信息等德阳支柱产业发展基础雄厚。近年来第三产业占GDP的比重逐年提高，德阳县服务业将迎来发展的良好机遇。德阳县消费品零售逐年稳步高速提升，商业潜力巨大3数据表明，德阳县消费支出的增长速度明显高于收入水平的增长，消费力逐渐提升。城北新城区发展迅速，接壤天府新区4区域内交通干线逐步建成通常。德阳县将被纳入到成都一小时经济圈的范围内，并成为该经济圈重要的增长极。德阳县人口增长迅速5五年来保持了2.6%的稳步增长。按照这一增长趋势，未来3–5年德阳县将变成重要的人县。充足的人群基础扩大了消费群体/投资客群体的基数。第7页立地分析核心页第8页41商用物业市场发展状况德阳县先有三个商圈：怡和春熙步行街商圈、德阳大道商圈、汽车客运站商圈，城北板块发展迅速将导致客运站商圈与德阳大道商圈逐步融合并逐步形成对本项目的辐射专业市场发展状况商业发展格局图商业发展格局?怡和春熙步行街商圈位于德阳县南部老项目地块城区，商业氛围成熟，但是受制于交通汽车客运站板块拥挤，基础设施陈旧等因素影响，未来扩容能力有限；?德阳大道商圈位于城市主发展轴德阳大道上，目前主要以家具建材临街商铺为主，受到政府规划影响，大量优质商业进入市场，商圈未来将迅速扩容，成为德阳大道板块德阳商业增长的引擎；?汽车客运站商圈以德阳联营汽车客运站为中心向外辐射，商业规划较为混乱，受规划道路完善等因素影响，未来将沿着106省道向东扩容，并逐渐与德阳大怡和春熙步行街板块道商圈融合；第9页本项目为商业用地，总建筑面积约为33万平方米地块信息项目地块用地经济指标项目位置城北新区龙滩大道以北、陵州大道以东用地面积166,086.7m2规划用途商服用地土地用途商服用地规划用途商业用地容积率1.5~2.0建筑密度30%~55%绿地率≥10%建筑限高-12~80m备注B1，其中B11、B12计入容积率建筑面积占总计入容积率建筑面积的比例不低于70%，B13、B14计入容积率建筑面积占总计入容积率建筑面积的比例不超过30%第10页项目目前正在修建陵州大道和龙滩大道，项目地块内部正在做土方地块鸟瞰图地块实景图第11页受德阳大道商圈、汽车站商圈共同辐射1项目距离汽车站仅1.2公里，距离德阳大道延长线1.6公里，同时受到两个商圈的辐射，未来城北板块将导入大约30万常驻人口，本项目交通便利，将承担起新住户对家具建材的消费需求。陵州大道和龙滩大道的通车时间将成为影响本项目通达性的重要不确定因素2经过与政府部门的访谈，了解到其今年12月份通车。项目地块形状不规则增加了建筑布局的难度3项目用地面积占249亩，呈“L”形。此外，按照政府的要求，需要修建一座面积为18,708m2的的市政广场。这给项目建筑布局造成了较大的难度。陵州大道和龙滩大道一侧商业价值最高4陵州大道和龙滩大道均为宽度45米的城市主干道，老城区的人口主要经省道203和龙滩大道抵达本项目，城北新城的居民还可以通过陵州大道抵达本项目，项目通达性良好，建议作为主入口。核心商圈辐射城北30万人口，扩大商圈辐射整个县城5项目3公里范围内核心商圈未来将容纳30万居民，5公里范围将容纳包括老城区在内的50~60万人口。第12页0.2.市场供应分析（专业市场）核心页第13页家居建材市场主要分布在3737建材城、德阳大道、安置一街沿街建材，共计243家商户，家具市场主要分布在体育广场、书院街沿街、3737建材城，共计55家商户，租金水平在30~60元不等家具建材市场格局纺织街?德阳建材家具市场总经营面积约71,290万规模：7,132m2德阳大道平米，其中建材面积约38,637万平米（含租金：28元/月/m22规模：5,854m仓储），家具面积约32,653万平米。租金：50~60元/月/m2?3737建材城、德阳大道、安置一街沿街建材市场为专业建材市场；体育馆规模：8,900m2?体育广场、书院街沿街、3737建材城家具租金：28元/月/m2为店面专业家具市场；?德阳家具、建材分布比较分散,建材共有安置一街55家品牌,家具共有243家品牌，德阳家具规模：4,876m2租金：55元/月/m2市场都已四川家具品牌经营，有10家经营面积在1000~3000平米之间。3737家居建材城3737家居建材城规模：21,050m2规模：4,625m2租金：25.8元/月/m2租金：25.8元/月/m2建材市场家具市场第14页家具建材店铺实景图片第15页橱柜厨电、陶瓷卫浴、地板、灯饰等品类在市场中占有的比例最高，它们成为项目招商推广的关键细分市场规模比较第16页主要分布在3737建材城、安置一街、德阳大道三个区域，3737建材城各品类分部较为均匀，安置一街主要经营窗帘、墙纸、门业、管材，德阳大道主要经营陶瓷、橱柜厨电、灯饰、门窗、墙纸，市场中没有一个可以一站购齐的集中式商业细分市场按区域分市场规模第17页德阳家居建材品牌档次主要以中档为主，装修则以中高档为主第18页家居建材的市场规模增长与住宅市场的增长呈紧密的正相关关系，利用住宅市场的增长率预测家居建材市场增长情况，发现预计到2017年项目建材市场开业时的市场规模为5.2万方，10年后市场规模为10万方家居建材市场体量测算住宅市场增长趋势德阳县家居建材市场规模CAGR=7.3%666361104,9654651,8862342,0002010201120122013201420142017*2024***2017年为项目家居建材市场开业时间；第19页**2024年为项目10年后市场规模；根据家居建材现有和未来商业体量估算，本项目适合的商业体量应为3.9万方至6.6万方，考虑到本项目独特的竞争优势，建议家居建材板块商业体量为6万方家居建材市场体量测算第20页从建筑面积看，德阳家具市场主要分布在体育场、书院街、3737建材城，从商户数量看，主要集中在3737建材城和书院街按区域分家具市场分部第21页德阳家具市场主要以中高档为主，但装修集中在中档家具市场品牌档次与装修档次组合品牌档次装修档次高档,2高档,2低档,14中高档,14中档,23中低档,3中高档,22中档,35第22页家具的市场规模增长与住宅市场的增长呈紧密的正相关关系，利用住宅市场的增长率预测家具建材市场增长情况，预测到2017年家具市场开业，市场规模为4万方，未来市场家具市场规模将达到8万方家具市场体量测算住宅市场增长趋势德阳县家具市场规模CAGR=7.3%6681,60663614640,3392332,6532010201120122013201420142017*2024***2017年为项目家具市场开业时间；第23页**2024年为项目10年后市场规模；根据家具建材现有和未来商业体量估算，本项目适合的商业体量应为2.4万方至5.7万方，考虑到本项目独特的竞争优势，建议家具板块的建筑面积为4万方家具市场体量测算第24页专业市场部分商业体量的测算引致10万方的招商任务专业市场部分10万方