遵义县原420地块项目发展方向思考2015年5月遵义县420项目初步概念方案思考大纲第2页01项目基础分析1.1地块用地条件分析1.2区域规划用地分析1.3项目用地价值分析第3页遵义县420项目初步概念方案思考从现状看，有部分待拆迁住房，地形局部有高差，地块现状周边人气较为成熟，是遵义县市的结合部；第4页遵义县420项目初步概念方案思考地块周边有大量的生活居住功能用地板块，未来将形成大规模地块周边的居住地带，这将成为发展商业提供大量消费客群，提升项目现状的商业价值，对项目的发展有很大的机会公共服务功能用地生活居住生活居住/功能用地教育功能用地商业用地生活居住功能用地遵义大道商业业产业发展功能用地公共服务用地功能用地第5页遵义县420项目初步概念方案思考从区域规划色块上看，1、2、3、4、5为住宅用地，区域规划第6号地块是商业用地，建议调整为商业用地职业学校1规划用地32546第6页遵义县420项目初步概念方案思考从城市规划上看，项目周边集合多宗商业用地，是难城市规划得的商业副中心，具备了商业地产开发的基础条件项目地点第7页遵义县420项目初步概念方案思考政府批复土地性质是住宅和商业用地，唯德判断存土地性质在变性的难度按照县住房城建局《规划设计条件通知书》（遵县住规（2013）84）意见，上述宗地使用性质为居住和商业用地。-------县人民政府关于收储龙坑镇原420厂的批复第8页遵义县420项目初步概念方案思考住宅开发住宅房价普遍在3100左右，根据现有开发成本，住现状宅开发利润极低、风险很大，竞争相当激烈；第9页02遵义县市场机会分析2.1贵州省旅游大发展机遇2.2遵义市旅游发展机会2.3遵义县旅游发展机会2.4遵义县城市化发展分析2.5遵义县复合地产发展机遇第10页遵义县420项目初步概念方案思考项目5大机会第11页遵义县420项目初步概念方案思考机会一：贵州省2014年旅游产值2895万，过夜接待游客1.03贵州旅游亿次，本项目处于旅游重要轴线上?2014年,2014年贵州省实现旅游项目收入2895万元；地块位置?2014年,贵州省全年接待入境游客85.5万人次,实现外汇收入2.17亿美元,同比分别增长10.1%和7.6%；?接待省外游客1.42亿人次,同比增长20.1%；?全年接待过夜游客1.03亿人次,同比增长20.3%,国内游客人均花费突破1500元。第12页遵义县420项目初步概念方案思考机会二：2014年旅游人数4800万，全省第二名，实际住宿遵义市旅游340万人次，大量的客户向遵义县溢出?在“十二五”期间，遵义将加快川黔渝旅游“金三角”、黔北渝南和武陵山区等旅游景区开发，突出提升遵义会议、四渡赤水、国酒茅台、丹霞遗产、中国茶海“五大品牌”；?加快发展民族文化旅游，打造“一区一圈两线”四大精品，游客人数、旅游综合收入分别实现5000万人次和500亿元以上，年均分别增长25%、30%以上。?2014年遵义市接待游客4800万人次，实现旅游综合收入362亿元，实际住宿347万人次。第13页遵义县420项目初步概念方案思考机会三：2015年遵义县预计旅游人数200万，综合收益16亿遵义县旅游元，项目将承接共青湖旅游集散中心的大量客群（一）一轴：?县城-乌江镇贵遵高等级公路旅游开发轴规划沿210国道分布龙坑商务休闲小镇、共青湖旅游综合体、红色乌江旅游景区、乌江风情小镇等景点。衔接遵义市旅游线路避暑休闲中线，与遵义市区衔接，共同组成市域旅游线路避暑休闲中线，是遵义旅游集散的大动脉。（二）三区?乌江休闲旅游区：规划包括乌江画廊景区、乌江水电厂、偏岩河景区、尚嵇陈公祠、楠木渡景区及茶馆山红军渡口等景区，主要发展生态文化观光、休闲度假游。?枫香温泉森林康体度假旅游区：规划包括枫香温泉、苟坝遗址、洪关大林、九龙洞及中国仡佬族文化博览园等民俗文化景区，主要发展康体养生、红色及民族文化体验、避暑休闲度假游。?都市近郊综合旅游区：城区内规划包括龙坑牌坊、共青湖、象山公园等景区，城郊规划包括龙坪、鸭溪南（原石板）田园乡村体验游、仙人山风光、龙坪瓦厂寺及文化旅游村寨等，主要项目发展假日休闲、乡村风情体验游。地块位置都市近枫香温泉森林康郊综合体度假旅游区旅游区本案位于“一轴”和“都市近郊综合旅游区”发展核心地带，对于项目有很大乌江休闲旅游区的价值提升空间。第14页遵义县420项目初步概念方案思考机遇四：2013年遵义县城市化49%，预计2020年达到58%，遵城市发展义县城市发展中长期依然看好?2013年遵义县统计资料：遵义县户籍人口78.08万人，城镇人口38.73万人,城镇化水平为49.60%。?预测2015年至2020年，年均城镇化率增长1.4个百分点，2020年至2030年，年均城镇化率增长1.2个百分点。?2020年遵义县城镇化水平将达到58.84%，2030年遵义县城镇化水平将达到70.84%。第15页遵义县420项目初步概念方案思考机遇五：遵义县整个城市呈“一体两翼，一横三纵”的空间布局发展，城市规划项目处在城市轴线遵南大道上一体两翼一体：遵义县主城区及拓展区与遵义市主城区形成一体化格局项目两翼：东西两片城镇地块位置发展区域一横三纵一横：326国道、210省道沿线发展轴三纵：1、沿黔渝高速、210国道沿线城镇布局发展轴2、以208省道为依托形成县域西部次级城镇发展轴3、以206省道为依托形成县域东部次级城镇发展轴第16页遵义县420项目初步概念方案思考机会六：遵义县已经纳入大遵义市场的一极，但是缺少综合复合地产性、生活性、生态型复合地产项目第17页遵义县420项目初步概念方案思考城市发展由于城区较为密集，人民更向往生态、自然、绿色、的需要度假概念的消费、社交场所第18页遵义县420项目初步概念方案思考社会发展现代社会竞争激烈，生活、工作压力极大需要一个的需要路途短，又能放松、回归自然、释放压力的场所；第19页遵义县420项目初步概念方案思考小结?遵义县紧邻遵义市中心城区及黔中经济区核心区，位于渝黔经济走廊中心，是遵义市接受黔中经济圈辐射和中心城区向外扩张的首选地区；?所以遵义县随着宏观政策背景的变化和城镇化进程的不断加快，它将迎来新的发展机遇，撤县设区、融入遵义市中心城区实现一体化发展已是大势所趋。第20页03项目发展初步构想3.1项目定位思考3.2项目核心定位3.3项目功能定位第21页3.1项目定位思考第22页遵义县420项目初步概念方案思考定位思考整合资源，提升项目价值，提升城市形象一?一方面利用城投平台，整合政府政策资源，将本项目打造成为“人文旅游景区，特色商品展销贸易区、文化产业示范基地、创意产业基地、现代服务业集聚区、精品文化生活区”等；?另一方面整合相关旅游职能部门，将本项目打造成共青湖旅游集散中心重要组成部分，集旅游行政职能与旅游服务于一体的商贸中心；?第三，整合国内外旗舰性现代服务业资源，以其促进本项目高起点大手笔的建设及运营。?特色商业街?生态度假区?文化风情客栈?文化体验国学馆?精品文化生活区?休闲度假目的地?……第23页遵义县420项目初步概念方案思考定位思考景点旅游化，旅游商业化，商业景点化二文化景区产业商业房地产旅游城区商业区产业产业?商业旅游产业（酒店业、百货零售业、旅游业、主题公园、休闲餐饮、旅游商业等）?文化产业（博览业、娱乐业、演艺业、婚庆基业、创意设计等）?房地产业（商业地产、旅游地产和住宅地产等）第24页遵义县420项目初步概念方案思考定位思考项目定位应该具有以下5大特点三第25页遵义县420项目初步概念方案思考差异化定与黔北记忆城对比位差异化定位420厂项目黔北记忆城?生态休闲度假区?纯旅游观光地?现代建筑+黔文化建筑元素差异?滇黔古建筑?黔北第一夜市（重商业）?重文化、轻商业?最具文化的旅游商业街?无主题?黔北文化主题高星级酒店420厂项目建成将成为遵义市休闲、娱乐、餐饮、旅游消费的终极目的地第26页遵义县420项目初步概念方案思考420厂项目遵义县420厂项目最终融合4大核心，发展成为遵义市最具地方发展目标特色和超前理念的休闲、娱乐、餐饮、购物、旅游街目的地黔北第一夜市黔北地区最具文化黔北文化主题特色的休闲风情商业街客栈第27页3.2项目核心定位第28页遵义县420项目初步概念方案思考整体策略第29页遵义县420项目初步概念方案思考项目案名建议黔北生态商业旅游城|人文旅游|特色商业街|文化体验馆|生态消费地|精品生活区|旅游服务业|案名备选黔北民族商业旅游城|人文旅游|特色商业街|文化体验馆|生态消费地|精品生活区|旅游服务业|第30页遵义县420项目初步概念方案思考贵州黔文化——贵州是个少数名族众多的省份，历链接1史悠久，具有很多的地方民俗文化贵州是一个多民族的省份，除汉族外，世居地少数民族有苗、布依、侗、彝、水、回、仡佬、壮、瑶、满、白、蒙古、羌和土家等17个。人口最多的少数民族是苗族(368.69万人)，其次是布依族(247.81万人)、侗族(140.03万人)和土家族(102.82万人)。居住在贵州的布依族、水族和仡佬族，人口均占国内本民族人口总数的95%以上。苗族布衣族侗族彝族水族回族………仡佬族壮族瑶族满族白族土家族第31页遵义县420项目初步概念方案思考贵州名人——王阳明，他在贵州的影响：1、创办龙冈书院，链接2讲学文明书院；2、精辟的八字教育主张；3、丰富的教学内容和灵活的讲课形式；4、一代示范垂后世王守仁（1472-1529），汉族，浙江余姚人。字伯安，号阳明子，世称阳明先生，故又称王阳明。中国明代最著名的思想家、哲学家、文学家和军事家。陆王心学之集大成者，非但精通儒家、佛家、道家，而且