，【唯一官网，谨防假冒】《房地产营销策划大全》【唯一客服】：【免费更新】房商网：2014QQ1053527879http://www.fdcsky.net序。套用很多电影的开场白谨以此报告，献给那些在路上的年轻人向奋斗的青春和执着的梦想致敬！达文东方房地产全维服务机构2014.2献给那些在路上的年轻人融创东营项目推广策划案沟通PART1定位研究一、名二、利实现项目快销与溢价。两大策略目标对企业来说，作为融创在东营的第一个项目，担负着打开品牌知名度的重任；对于仅万平的小户型公寓项目，要想脱颖而出，必须深具特色个性。3.7一个对东营来说陌生的开发商，一个不大的项目，一个看上去有点远的区域，本案该如何实现名利双收？东营房地产市场大势：。审时东城楼盘众多、房地产开发力度明显大于西城；东城价格水平明显高于西城。随着政府对东城居住环境的不断改善以及居住氛围的逐步成熟，东城房价水平已经明显高于西城，成为东营市区名副其实的供销热点城区。目前多层、小高层、高层以及洋房、别墅等物业形态同时存在，但市场在售项目以大户型居多，三室以上产品占据较大比例，两室产品所占比例较小；低总价的小户型成为稀缺产品，其消化速度明显高于其他产品。东营总体消费水平较高，房价相对较低，市场投资客为主要购房群体，自09年以来，短线炒房者突增，且规模较大，打破市场供需均衡，给市场带来较大的不确定性，整体市场风险较大。东城房地产开发力度明显大于西城，东城成为开发热点产品物业形态较为丰富，但大都以大面积户型为主，低总价小户型产品稀缺。市场投资客比重较大的同时，刚性需求尚未被满足???东营小户型住宅市场形势：。度势虽然东营楼市还是以大户型为主，但随着居民居住的多样性的发展，80后逐渐成为购房主力。受国家政策的影响，小户型开始走俏，现代星城、U派公寓开盘半日抢光，小户型市场的火爆程度可见一斑。产品升级主要体现在设计方面，更讲究舒适性，功能的完备性、服务和结构的合理性，精装MINI豪宅成为不少年轻群体置业首选。产权式酒店、酒店式私人公寓等新类型不断涌现。（金辰凯旋广场、富海广场）受政策及市场影响，东营小户型走俏，小户市场看好产品升级，舒适性提升，各种新形态不断涌现。“”“”金湖写字楼，白领小公寓56㎡中央生活区现代星城东营首席60-140㎡东营市中心城发花园U之上，优生活/UP生活新主张，精装电梯公寓35-59㎡东城中心，行政文化中心天昊U派公寓推广主题、特色面积（㎡）区位/地段楼盘名称看看他们怎么说？。产品同质化，推广手法类似，基本已售罄，对项目竞争压力不大。知彼大势利好，小户型首置产品相对稀缺，东营迎来小户春天，区域内竞争压力不大本案，如何利用这些市场好声音进一步强化项目优势，引爆市场？项目区位。西城东城知己本案★周边配套。知己★本案周边环境。知己中央生活区东营市区发展受环境影响，呈哑铃状发展，两端分别为东城区（新城区，市政府所在地，商务、金融、生态宜居所在地）、西城区（老城区，区政府所在地，生活氛围醇熟、配套齐全）。中间区域则处于一肩挑两头的战略要地：连接东城与西城交通便利（黄河路、南二路横穿城市东西）、城市资源丰富（东营文化公园、东营会展中心、东营区政府）、自然资源优美（东营森林公园），城市中间区域成为东营发展最有前景的区域。随着城市的发展与配套的完善，项目所在片区已经成为名副其实的CLD：本案位于东二路以西运河路以北，即东城西区城市中间区域，东营最具发展潜力区域，区位优势明显。“＂??20%6-7层523户206个2.2万㎡3.7万㎡46-79㎡总户数停车位占地面积建筑密度建筑层数户型面积总建筑面积项目基本资料。基本资料：占地约3.7万㎡，7栋6-7层的板式小公寓，户型面积在46-79㎡之间，一室一厅的阳光户型，206个停车位。知己利用机会克服劣势逃避威胁弱化劣势W（机会）T（威胁）OTSW项目SWOT分析利用机会发挥优势发挥优势克服威胁。S（优势）O（机会）知己知晓该项目，就要了解其根基，才能有的放矢。从项目SWOT层面对项目地块进行分析，扬长避短，抓住机会，基于产品本身找准项目定位。威胁分析机会分析劣势分析优势分析区域：东城西区板块，市府大规划中央生活区，城市发展潜力区。配套：一个城市的精华所在，医院、教育、交通、生活设施齐全、优越。交通：多维交通网，101、102、121、104等多路公交车通达全城。户型：一室一厅，南北向阳光户型，户户朝阳，精致空间，灵动实用。价格：低总价高性价比，不限购不限贷。品质：尊贵干挂大理石、铝合金门窗，造型优雅，电梯精装、体贴的物业服务景观：主题景观小品，绿色活力空间，绿意生活。借力关键词：区位（地酸、配套、交通）产品自身（户型、品质）威胁分析机会分析劣势分析区域机会：随着东城商业及生活配套的成熟，片区成为热点，升值潜力大。产品机会：小户型产品稀缺，46-79㎡绝版小户，东城首秀。竞争机会：区域内小户型公寓项目大都售罄，同期同区无竞争压力。市场机会：受当前政策影响，公寓产品不限购不限贷，需求旺盛。优势分析把握机会：√借力区域优势，放大产品优势。威胁分析产权抗性：市场客户对40年产权有抗性市场观望：调控政策收紧，观望气氛浓厚避短方式，去除威胁：√产品着手，跳出规模与区域之争，差异化定位，√以新锐个性形象面市，引领全城时尚居住潮流。机会分析劣势分析环境劣势：项目周边为汽配市场、家居建材市场，形象不高。规模劣势：不到四万平方米的规模，自身配套不完善，声势弱小。优势分析短平快营销模式……项目特征关键词低总价，不限购不限贷……。6-7层、电梯、精装、绿化还可以，小体量，小户型交通便捷，生活便利，中央生活区晶、钻、年轻、时尚、阳光、独立、个性十足…知己准确描述项目基本属性，直接点明面积区间，直接明了，阳光公寓体现项目突出的户型优势，区隔竞品项目产品定位。对项目具体位置的厘定，并借势区位优势，区隔其他区域项目知己备选定位：中央生活区多层阳光公寓至此，我们可以厘定项目物理定位——中央生活区45-70㎡阳光公寓那么，综合素质这么好的房子，谁将享受它？需要独立自主的生活方式处于事业发展阶段更实际的想法首次置业追求现实和理想结合的生活方式自尊并找寻生活品质与便利的平衡目标客户分析客户描述（居住型为主）。保值、增值的需要度人年轻，刚踏上社会不久手上头有闲散资金看重稳定收益与回报投资看收益，买楼看回报对价格与优惠措施很敏感尝过投资甜头投资人士目标客户分析客户描述（投资型为辅）。相信地产增值观“”眼光敏锐精打细算度人投资人群自然可以判断产品的购买为主。同时，通过在沟通中对产品价值的传达，?选择投资。从目前判断及竞品客户来看，自住客群是占比例较大的客群。因此在推广上，我们的沟通对象将以自住人群价值，以居住型客群为主，抓住了他们，也就抓住了投资客。?两类客群，我们到底对谁说话？自住客户洞察。度人父母是东城企业员工或者油田职工；他们是乡镇进城置业的年轻人；他们是外来人群在东营企业的工薪一族他们属于首次置业客户，不在乎面积多大，但讲究品质和生活；他们大都受过高等教育，刚刚步入社会，渴望拥有自己的独立空间；他们事业刚刚起步，正在为了理想的实现而奋斗；他们积极向上，努力工作，享受生活，坚持自我。————————他们他们是奋斗中的80后，90后自住客户定义。度人他们有他们独特的Value价值观他们渴望找到自己的Vast强大感他们坚持自己个性的View观点他们希望自己拥有Victory成就感他们跟V软打交道，发微博，开V信，存V盘，加V群，离不开网络的一代复杂的世界，跟他们无关，他们有自己的V圈子他们工作很忙，但也有属于他们的V聚会party不断努力，让他们在工作中取得V成就对待心爱的人无V不至，对待生活精细入V平凡的青春，希望活出自己的V大——————————他们可以称之为城市V客“”是这座城市聚集着的年轻人，或来自东营本地或其他县市，他们心怀梦想，与这座城市共成长，偶尔会经历工作生活的挫折，理想很丰满，现实很骨感，不断被现实打击，从不放弃奋斗。人生正青春，梦想在路上他们：工作勤勤恳恳，视加班为家常便饭。希望通过努力实现自我价值。他们正在赶赴小资的途中，挑剔着别人也被别人挑剔着；喜欢与前程的气息为伴，喜欢在城市的轨道上与时间赛跑。生活就像时速快车，一定要栖居在城市的交通枢纽上。为明天而战，跟理想死磕他们：总价不高，还能买得起，有个属于自己的独立空间。独立惯了，虽然父母在有一套三居室的套房，很宽敞。白天在单位忙碌，晚上有片属于自己的天地。无论房子多小，先住下，再谋打算。他们：他们生活积极向上，旅行、PARTY、K歌，他们的生活足够精彩，但有家才有归宿，所以要努力买房。”“”“”“”“世界再大，还是想有个小小的家综上，审时度势：东营迎来小户春天（大势利好）知己知彼：阳光小公寓、新锐时尚，青春住区（项目性格）审己度人：城市客，有青春有梦想，生活向上，奋斗在路上（客群气质）V理想部落·青春城堡、融创·小时代融创·融创V公馆案名：V,微博微信网络时代时尚代言人，引发目标客群共鸣V，我，自我，我有我个性，我有我观点，契合目标客群性格V，有胜利之意公馆，突出高端品质，契合客群品质感心理?案名备选:融创综上，我们建议——广告语备选:献给在路上的年轻人我们的客群都是年轻人，他们有青春，有梦想，生活乐观向上，他们在奋斗的路上，也想要一个小小的家给理想一个家，一语中的，击中他们现在的状态与心理，引发他们的共鸣，传播更具穿透力。世界很大，给理想一个家项目推广语——融创V公馆中央生活区46-70㎡阳光公寓世界很大，给理想一个家案名：定位语：广告语：至此，我们来回顾一下项目定位体系——，【唯一官网，谨防假冒】《房地产营销策划大全》【