卷首语风暴下生存——随风而逝还是破土而生新景祥事业一部策划经理·燕洋2015年已经接近年中，伴随着房地产市场的急剧变化，政府的一系列的“紧急救市政策”，市场将何去何从是现阶段所有房地产企业所关注的问题，也可以说是老生常谈的问题。因为这个问题自2002年起至今已经研究了很多年……在此年中之际，回望2014年年底中国银行发布的《2015年经济金融展望报告》，或许可以嗅到风暴来临之前的气息。《报告》指出，2014年以来，全球经济复苏依然不平衡，由于人口红利正在消失、技术创新缺乏显著亮点，全球经济复苏内生增长动力不足，预计全球经济增长率约为2.2%。2015年，随着干扰经济复苏的短期性因素缓解或消除，全球经济增速将有所加快，全球GDP增速有望提升至3.0%左右，但仍面临货币政策分化、地缘政治等方面的风险。具体而言，美国经济复苏步伐加快，欧洲经济维持疲弱态势，日本经济将在较低水平徘徊；亚洲新兴经济体增速继续领跑全球，非洲将保持可观的发展势头，但拉美地区可能延续低迷状态。预计美联储将于2015年下半年启动加息进程，欧元区和日本继续扩大宽松力度，政策分化将对全球资本流动产生新的影响。从这些点滴中可以看出中国资本正从内向型流动转向外向型资本输出，2013年10月亚投行的成立及“一带一路”政策的执行，中国市场的资本红流正在逐步转移。以此情况下房地产行业具体何去何从？一是，资本的转移必然促使房地产行业资金链的紧张，资金链的紧张必然促使行业资本的垄断，促使产业的集中化发展，既是行业整合的过程。当一个国家没有垄断企业时，国家相关行业竟没有竞争力，而外国企业会趁机占领本国市场份额，导致国家出口下降，外汇储备减少。—萨缪尔森《经济学》二是，资本的外向型转移，促使整体经济形势发生变化，房地产在“拉动2015年4月第1页，共36页卷首语经济增长的三驾马车”中的地位逐步被弱化，成为市场发展下的常规行业。任何行业的绝对垄断导致经济的绝对垄断是任何政府都不允许的。—萨缪尔森《经济学》在这种双向矛盾作用力的状况下，必然产生行业的大幅度波动，行业的风暴已经来临，风暴下，是随风而逝，还是破土而生？很多人对此等状况持悲观态度，但是个人并不完全赞同，因为不管是房地产行业，还是其他行业，行业的整合都是一个必然的过程。但是行业的整合并不代表行业的淘汰。经济转型对于政府和市场来说都需要时间，也可以说是一个较为漫长的过程。现阶段状况下，房地产的状况还直接会影响到经济的发展；从2010年至2015年上半年政策的完全转变就可以明显看出，“救市”是在为经济转型争取更多时间，那么在经济转型的这段较为漫长的时间里，房地产行业在经济形势中的地位仍不可替代，实在不宜过早悲观。但是落叶必然随风而逝。伴随着经济形势的变化，也必然促使行业内的资本垄断，所以风暴下也必然促使一些企业的破土而生，迎来一波新的发展机遇。故此个人认为，在资本的条件状况下，新型的企业发展模式将是企业在风暴中破土而生后的甘霖。2015年4月第2页，共36页宏观视点第一篇宏观视点一、政策盘点住建部推“棚改货币化”，或释放部分刚性需求，利好房地产市场由中央政府自上而下推动的轰轰烈烈的城市棚户区改造运动正在经历微妙的变化。作为这项工作在中央政府的牵头部委，住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）已经将货币化补偿推向棚户区改造安置方式和路径的前台。目前住建部已经要求地方政府，要逐步提高棚户区改造过程中货币化补偿安置的比例。所谓货币化补偿安置，是指在拆迁住宅房屋中，拆迁人将应当用以安置的房屋按规定折算成安置款，由被拆迁人选购住宅房屋自行安置的方式。国家开发银行将成为除中央财政专项补贴资金、省级政府配套资金之外，城市棚户区改造最主要的资金来源。而随着货币补偿安置比例的提高，由棚户区改造而释放出的购房需求，将对房地产市场形成政策托市的效用，存量巨大的二三线城市，将从中受益。中央政治局会议释放刺激房地产市场信号中共中央政治局4月30日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，审议通过《中国共产党统一战线工作条例（试行）》、《京津冀协同发展规划纲要》。在宏观政策中提到“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制”，这意味着可能继续出台鼓励购房的税收和信贷政策，以起到消化住房库存，进而刺激房地产开发投资的作用。无论如何，在房地产经济下，能够卖出房子，就可以稳定增长。如果房地产能够借此机会实现市场环境改变，并最终形成市场机制，长远看，是好事情。不过，就怕地方政府将房地产政策当做激素用，只看短期效果。2015年4月第3页，共36页宏观视点央行降准提振实体经济，房地产间接受益4月19日下午5点，中国人民银行决定继续普降存款类金融机构存款准备金率，并有针对性地实施定向降准措施。宣布自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。此次降准，是中国央行两个半月内第二次下调存款准备金。下调后的人民币准备金率为18.5%，意在提振银行贷款、增加流动资金、应对经济增速放缓、解决企业融资难问题等。但该政策针对整个宏观经济，2015年以来经济增速收窄，下行压力增大，金融类调控势必增多。由于存款准备金率的下降，后期再次降息的可能性增大。不过难以短期内解决市场供大于需，库存高企的情况。国务院下令15部委共稳楼市2015年4月10日中午，政府网站挂出【国务院关于落实《政府工作报告》重点工作部门分工的意见】（以下简称意见），意见明确规定15部委（住房城乡建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、农业部、民政部、人民银行、国资委、审计署、税务总局、林业局、地震局、银监会、证监会、开发银行）要负责坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。意见旨在定调2015年楼市“支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产平稳健康运行发展”，政府字眼从“调控”变为“支持、促进”，并促进各部门之间相互配合，协助，联合执行。目前，整体楼市供给大于需求，库存量大，该“定调”旨在进一步去化库存，消化过剩供给，回归市场调节，保证房地产市场“软着陆”。新政落地：合肥市直公积金首套首付两成距离“3.30“政策不足一月，4月24日，住房公积金领域的房贷新政正式在合肥落地。合肥市公积金中心发布公告称：自2015年4月27日起，缴2015年4月第4页，共36页宏观视点存职工家庭购买普通自住房的，申请首套住房公积金贷款最低首付款比例为房价的20%；还清首套住房公积金贷款的缴存职工家庭，再次申请住房公积金贷款最低首付款比例为房价的30%。值得注意的是，二手房房屋年限被纳入新贷款政策的框架内：10年以内的，最低首付款比例不低于房价的20%；10年以上20年以下的，最低首付款比例不低于房价的30%。此外，购买首套房时，省直公积金中心的首付款比例为30%。商业贷款方面：省内银行已经确立了二套房首付比例具体执行标准——合肥二套房商业贷款最低45%，其他15个地市的最低首付比例最低40%。但在省城，工行、农行等已将二套房首付款比例降至40%。公积金政策虽有利好，但目前公积金库存额度有限，申请周期长、轮候制等现象仍存在。再加上多数项目对于省直、市直公积金的区别支持或不支持公积金，此轮公积金政策对救市仍然乏力。二、合肥城市建设发展合福铁路预计6月底通车自4月中旬起，合肥至福州高速铁路安徽段联调联试正按计划有序推进，试验列车进入铜陵北至黄山北站“试跑”，逐项展开试验检测。合福高铁安徽段于2010年6月开工建设，2014年11月完成全线铺轨后，随后陆续进行接触网、通讯、信号、客服等设施安装，完成了静态试验及验收、接触网送电等工作。合福高铁安徽段计划今年6月底开通。合福铁路为双线电气化高速铁路，设计时速350公里，全长808.411公里。在正式开通运营后，运行时速为300公里，和目前合蚌、京沪等高铁的时速相同。合福高铁建成后，我国将新增一条南北向的高标准快速铁路通道，与京沪、合蚌、沪蓉、沪昆、宁安等高铁沟通衔接，形成海峡西岸经济区与华中、华北、东北最便捷的铁路快速通道，对促进中部崛起和海峡西岸经济发展，全2015年4月第5页，共36页宏观视点面带动沿线旅游资源开发具有重要意义。地铁1号线5月全面洞通作为合肥首条开建的轨道交通线路，轨道交通1号线的进展一直牵动人心。目前，轨道交通1号线全面展开站点、隧道区间和铺轨施工等。根据计划，到8月份前后，有望实现站点全部竣工、铺轨施工迎来大提速，隧道区间有望在5月全面“洞通”。站点施工和隧道施工是轨道交通土建施工的两项重要内容。截至目前，轨道交通1号线仅剩下位于主城区马鞍山路以及胜利路下的局部路段尚未完成隧道施工，其余路段均已完工。根据施工计划，到5月份1号线有望完成全部隧道区间施工，实现“洞通”，为全面展开铺轨施工创造条件。与此同时，最先开建、但施工难度最大的大东门站，将成为全线最后一个竣工的站点。按照计划，该站点有望在8月份前后实现结构封顶，从而为1号线所有站点建设画上句号。合肥高架桥首试多品种悬挂绿化4月，在合作化路高架桥防撞墙两侧“挂”着1000盆红帽月季，此举开创了合肥高架桥首次试点多品种悬挂绿化的先河。合肥现有9座高架，有8座高架设计施工栽植了悬挂绿化，都是黄馨一种植物品种。花期一过，5月份到11月份之间，高架桥悬挂绿化只剩绿色。为进一步提升高架桥悬挂绿化档次，形成“四季常绿、三季有花”的效果，该处借鉴上海、杭州等城市的高架桥悬挂绿化建设经验，结合全市高架桥悬挂绿化现状，首次尝试云南黄馨和红帽月季间隔布置，全面提升高架悬挂绿化品质，提升城市景观效果。合肥机场第31座城市候机楼开通合肥机场城市候机楼的触角不断延伸，方便