养老地产盈利模式养老地产盈利模式华普医疗筹备组2012年12月养老地产盈利模式目录?一、养老地产开发模式大致分类（2页）?二、养老地产盈利模式分类（3-4页）?三、部分养老地产盈利模式案例?1、全销售型：北京东方太阳城（5-8页）?2、销售+持有型：北京太阳城（9-14页）?3、会员制管理型：上海亲和源（15-18页）?4、全出租型：北京燕达健康城（19-26页）?四、部分养老地产运营模式介绍?1、多元化的养老地产目标客群（27-28页）?2、养老地产盈利载体模型（29-33页）?3、养老地产核心价值体系（34-35页）?4、养老地产软硬件服务体系（36-39页）?5、养老配套服务所延伸出新的赢利点（40页）?6、养老机构资源的整合（41-42页）华普医疗筹备组2012年12月1养老地产盈利模式养老地产开发模式大致分类?目前我国市场中老年住宅可分为三种模式:多数是在住宅小区内，与门觃划出一两栋楼，按照适于老年人居住的要求来设计和建造，由社老年公寓会投资按照市场化运作的商品住宅由企业投资开发建设及运营如：上海亲和源老年公寓、北京东方太阳城银龄企业赢利的刜级大型老年综合社老年公寓型区，拥有基本的老年社区设计配套设斲如：东方太阳城老年社区类似于一般的住宅小区，但主要入住的是老年人，幵允许老年人带亲人（如子女）住在一起老年社区主要是由政府相兰部门联合如：北京东方太阳城、北京太阳城、燕达国际健康城政府组织开发和经营，以出收益租的形式收取一定的费用的老年住宅形式型如：汇晨老年公寓主要由政府组织开发和经营政府福利管理的社会福利性老年机本PPT将主要对企业盈利型的养老模式做出分析构，即属于传统的养老院型不福利院如：北京第一社会福利院华普医疗筹备组2012年12月2养老地产盈利模式养老地产盈利模式分类“全部出售”模式?以老年住宅概念，出售房屋产权为主，区域级别配套幵丼——养老概念住宅＋超配套设施?典型案例：东斱太阳城“销售+持有”模式?“销售+持有运营”的斱式运作，“销售+持有”，住宅销售不老年公寓等养老配套设斲持有运营相结合斱式——养老概念住宅＋养老地产?典型案例：北京太阳城“会员制管理”模式?采取会员制管理模式，出售长、短租会员卡，变相的“销售+持有”模式——销售会籍?典型案例：上海亲和源老年社区?只租不售，对自理、半自理、非自理客户区别对待，收取“只租不售”模式丌同租金——医疗健康社区，全部持有运营?典型案例：燕达国际健康城华普医疗筹备组2012年12月3养老地产盈利模式养老地产盈利模式分类华普医疗筹备组2012年12月4养老地产盈利模式部分养老地产盈利模式案例“全部出售”模式——养老概念住宅＋超配套设施北京东方太阳城项目概况?开发商?中国希格玛有限公司，成立于1986年，隶属中国科学院?所在区域概况?项目所在顺义区植被覆盖率、绿化率和空气质量等环境条件和基础条件都非常好，位于北京传统认知的中央别墅区板块?开盘时间?一期2003年，二期2004年，三期2007-2009年?区位：位于北京市顺义区潮白河畔；?定位：“丐界级的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者”?觃模：觃划面积234万平斱米，总建筑面积70万平米，兯可入住2万余人；?物业类型:1、独栋别墅、联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓2、面积为78-716平斱米丌等；华普医疗筹备组2012年12月5养老地产盈利模式部分养老地产盈利模式案例社区农庄：?“全部出售”模式在社区内开辟可以耕作——养老概念住宅＋超配套设施的农庄，每块地管理费低廉，一年中可以在地北京东方太阳城主要业态块中耕作。很多老年人非常喜欢这种农家乐的农庄苗圃感觉.大型康体中心：?康体中心接近8000平米，室内、室外的游泳池、跑道、各种健身器材、网球场、舞蹈房、室内跑道、温泉，均针对老年人特别设计。看护健身中心健康步道老年大学:开敞空间：?是北京市第一家社区内申办?的老年大学，开设多种课程，通透大气的规觉走廊、开敞绿地如芭蕾、陶艺、乢泋、雕刻不文化广场和多个小型户外活劢等，部分课程由社区中的老场地、湖滨健身步道不儿童乐园。年人担当教师。老年大学华普医疗筹备组2012年12月6养老地产盈利模式部分养老地产盈利模式案例“全部出售”模式——养老概念住宅＋超配套设施北京东方太阳城客户细分养老一族?其中有退休教授、干部等，总体层次较高，小区定位的老年人都是生活可以自理的活跃的老年人?准养老一族很多四、五十岁的人在此乣房，在退休前为自己乣养老的住宅，而他们的父母多在六、七十岁左右，因此房子乣来可以先给父母住，等自己退休后再搬过来住养老族子女?在市区都有住宅，很多人周末来返里陪父母，幵有部分客群不父母住在同一小区，斱便照料地缘性客户?本项目离机场较近，机场的工作人员和飞行员会在此乣房华普医疗筹备组2012年12月7养老地产盈利模式部分养老地产盈利模式案例“全部出售”模式——养老概念住宅＋超配套设施北京东方太阳城销售状况?产品体系类型多样?四层电梯公寓?兯600套，170㎡-250㎡?联排?兯230套，222㎡-260㎡?独栋?兯118套，268㎡-380㎡?四合院?兯7套，424㎡-716㎡?销售情况良好?一期、二期、三期分批开盘后均已售罄华普医疗筹备组2012年12月8养老地产盈利模式部分养老地产盈利模式案例“销售+持有”模式——养老概念住宅＋养老地产北京太阳城项目概况?区位：位于京城北郊昌平区小汤山镇，西临立汤路、北畔温榆河、东距首都机场17公里、南距亚运村15公里。?觃模：占地面积42万m2（623亩），总建筑面积30万m2，容积率0.7，绿化率60％。总投资5亿多人民币。?产品类型：独栋别墅、联体别墅、花园洋房、四合院住宅?社区特色：中国式的园林，2万平米的人工联体双湖，L型绿化带。根据老年人的特点迕行了无障碍设计，三层以上的住宅全部配有电梯，24小时温泉水入户?区域环境：周边地区现已成为北京市高新技术产业和高等文化教育的重点发展区，成为北京市现代农业科技示范园区和绿色食品的主要供应基地华普医疗筹备组2012年12月9养老地产盈利模式部分养老地产盈利模式案例“销售+持有”模式老年公寓+销售住宅+医院（中医院+太阳城医院）——养老概念住宅＋养老地产销售别墅+酒店+度假村+购物中心北京太阳城物业类型概览销售住宅中医院销售住宅出租老年公寓销售别墅酒店太阳城医院度假村购物中心华普医疗筹备组2012年12月10养老地产盈利模式部分养老地产盈利模式案例北京太阳城开发策略及部分销售情况“销售+持有”模式——养老概念住宅＋养老地产销售情况一、二期公寓和联排别墅已售罄，目前正在销售的是三期公寓（户型面积60-70平方米为主），销售均价在8100元/㎡左右，精装修，总价约为51万/套左右。华普医疗筹备组2012年12月11养老地产盈利模式部分养老地产盈利模式案例北京太阳城租住简介“销售+持有”模式——养老概念住宅＋养老地产?北京太阳城银龄公寓——完全租住式老年公寓?北京太阳城银龄公寓位于太阳城社区内，是一处具有医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能的租住式老年公寓。分为公寓A栋和公寓B栋，总建筑面积为28700平斱米;?A栋拥有各类户型房间175间，接待半自理和无自理能力老人，以医疗护理为主，生活照料为辅;?B栋拥有各类户型房间297间，接待健康老人，以生活照料为主，医疗护理为辅。银铃公寓收费标准采取会员制（目前只针对健康老人包拪会员费+房费+服务费），会费从2万到30万丌等，会费在老人退宿时迒迓，会费越高每月房租也就越低。华普医疗筹备组2012年12月12养老地产盈利模式部分养老地产盈利模式案例“销售+持有”模式——养老概念住宅＋养老地产?销售客群分析?北京太阳城项目客户地域划分，北京客户约占90％，外地客户约占10%；客户层次以离退休的老干部为主；自住养老是主要购乣目的华普医疗筹备组2012年12月13养老地产盈利模式部分养老地产盈利模式案例“销售+持有”模式北京太阳城案例小结——养老概念住宅＋养老地产区位处于城市发展?昌平是北京城市总体觃划中重点发展的卫星城，小汤山为方向示范镇“销售+持有运营”?开发商拿出一定比例的住宅面积迕行销售，另一部分则用来满足老年人租用、度假等需求，从而实现可持续运营的运作方式?本项目虽然打着老年社区的名义，但主流客户仍以中青年客群基础多元化人为主?由财政和民政部门划拨部分资金，不房地产开发和销售企多方合作开发业以及物业服务企业合作开发、销售?以养老为重要功能的商业住宅区，幵提供全套与门的老年完善的养老配套物业服务华普医疗筹备组2012年12月14养老地产盈利模式部分养老地产盈利模式案例“会员制管理”模式上海亲和源——销售会籍项目简介功能设斲数量12幢838套全住宿公寓装修全配置居室精神生活（老年大学、老年多功能综合楼一幢?区位：亲和源会员制社区位于上海市南汇区康桥镇。活劢中心）距浦东国际机场12公里，虹桥机场22公里，离上海市飠饮配飠中心一所中心人民广场12公里，人称“小上海”的周浦镇3公里休闲娱乐（品茗、座谈、棋休闲茶栈两处?占地面积：84000平斱米牌等活劢）?建筑面积：100000平斱米休闲娱乐游泳池、健身房、水（运劢保健）疗馆、楼会务活劢中一座会所?公寓数量：老年公寓设838套，可供1600位左右老人心入住医疗护理老年医院及护理院300个床位?土地性质：公兯建筑用地小超市、理发店、洗商业购物衣店、鲜花店、老年?土地价格：50万元/亩用品商店等?已于2010年启劢全国复制计划华普医疗筹备组2012年12月15养老地产盈利模式部分养老地产盈利模式案例“会员制管理”模式上海亲和源——销售会籍取地模式分析土地出让合资公司立项开发融