同济城市阳光市场月报2014年8月同策房产咨询股份有限公司2014.9.72014年8月月报目录一、整体市场..31．市场表现..32、土地分析..3全市土地供应分析（表1）：5全市土地成交分析（表2）：63、全市公寓市场分析74、全市公寓市场8月成交（面积）前五排名85、宝山公寓市场分析96、宝山公寓市场8月成交（面积）前十排名.107、大场公寓市场分析.11二、竞品项目分析121.锦秋花园122.经纬城市绿洲133.保利叶之林.144.大华朗香花园错误！未定义书签。三、竞品成交分析1722014年8月月报一、整体市场1．市场表现8月百城住宅均价环比跌幅缩小上海跌幅0.33%中国指数研究院报道：根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2014年8月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10771元/平方米，环比上月下跌0.59%，连续第4个月下跌，跌幅收窄0.22个百分点。从涨跌城市个数看，74个城市环比下跌，26个城市环比上涨。与上月相比，本月价格环比上涨的城市数量较上月增加2个，其中涨幅在1%以上的有8个，较上月增加5个；本月价格环比下跌的城市数量较上月减少2个，其中跌幅在1%以上的有31个，较上月减少8个。同比来看，全国100个城市住宅均价与去年同月相比上涨3.15%，涨幅较上月缩小1.57个百分点，为连续第8个月缩小。按中位数计算，全国100个城市（新建）住宅价格中位数为7095元/平方米，环比下跌0.69%。另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为19226元/平方米，环比下跌0.53%，跌幅较上月收窄0.44个百分点，同比上涨7.58%，涨幅较上月缩小2.18个百分点。2014年8月，全国100个城市住宅均价连续第4个月环比下跌但跌幅有所放缓；十大城市全部环比下跌，多数城市跌幅收窄。整体来看，8月房地产市场仍处于下行调整时期，后续市场演变仍需观察宏观与市场环境变化趋向。宏观经济在政府“微刺激”政策作用下逐渐企稳但仍存下行风险，各项长效机制建设有序推进，放松或取消限购城市进一步增多，虽全国整体信贷未全面放松但部分城市房地产信贷环境略有改善。供需方面，房企加大促销力度，部分城市取消限购刺激需求入市，短期市场成交回升。预计随着“金九银十”供应高峰的到来，房企在加大推盘力度的同时，合理定价、有效促销将会吸引刚需入市，市场成交或将季节性环比回升。上海库存量需11.4月才能消化报告显示，一线城市中，上海、广州供应量都突破了100万平方米，同比、环比都出现上升，其中广州供应量达111万平方米，环比增长30%；北京、深圳供应量同比环比都有下降，其中深圳供应量33万平方米，环比减幅达47%。二、三线城市中，供应量突破100万平方米达7个，其中长春供应量达459万平方米，环比增长209%，同比更是大增506%。尽管供应量有涨有降，由于成交一直较为低迷，各地楼市库存不容小觑。32014年8月月报据报告，截至8月底，北上广深四个一线城市库存量分别达到1040万平方米、837万平方米、917万平方米、533万平方米，同比分别增长了30%、25%、42%、25%，四城的库存消化周期分别达到18.23个月、11.40个月、13.07个月、20.11个月，和去年同期相比，分别增加了138%、75%、86%、95%。不少二线城市也出现库存高企的情况。报告显示，截至8月底，沈阳市的库存量达到2960万平方米，需要35.53个月才能消化完毕；而青岛库存高达1700万平方米，需要26个月消化；长春库存达到1587万平方米，需要24个月消化；宁波库存高达665万平方米，需要24.16个月消化。作为准一线城市的杭州，库存也高到1186万平方米，需要20.11个月消化。42014年8月月报2．土地分析全市土地供应分析（表1）：序土地面积出让面积起拍价起拍楼板公告地块名区域用途容积率号（㎡）（㎡）（万元）价(元)日期浦东新区洋泾社2014-1区C000204单浦东商住办87179.687179.62.6~2.6348840153908-15元1-03-05地块青浦区盈浦街道淀山湖大道北侧2014-254-01.55-02地青浦商住办68551.168027.23.2~4.06836825138-15块以及地下商业空间及连接通道青浦区盈浦街道居住用淀山湖大道南侧地,商2014-315-02.16-02地青浦89668.488801.83.1~4.0884472490业，办8-15块以及地下商业公空间及连接通道青浦区盈浦街道居住用2014-4淀山湖大道南侧青浦4578345428.21.8~1.8735949000地8-1517-02地块浦东新区周浦镇西社区PDP0-居住用2014-5浦东58767.458767.41.8~1.8115619109301001单元A-01-地8-402地块浦东新区周浦镇西社区PDP0-居住用2014-6浦东49368.849368.81.7~1.793000110811001单元A-03-地8-402地块青浦区新城一站居住用2014-7大型社区63A-青浦27938.227938.22.0~2.0419077500地8-403A地块嘉定区安亭镇于居住用2014-8塘路以东、百安嘉定72378.172378.12.0~2.01013307000地8-1公路以南地块（仅统计商住办用地，工业用地未做统计）?2014年8月上海推地8宗土地，合计93.1万方，其中纯住宅用地5宗；?土地分布区域：浦东3宗，嘉定1宗，青浦4宗；52014年8月月报全市土地成交分析（表2）：土地面积起拍楼板价成交楼板价序号地块名用途容积率溢价率成交日期开发商(㎡）（元/㎡）（元/㎡）浦东新区浦兴社区上海立天唐Y000901编制单元商业用地,2014-121,253.40235.30%1147515527人投资集团07-02、07-07、07-办