厦门2014年上半年房地产市场报告厦门世联市场研究部2014年7月特别声明本报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上声明。一、2014年上半年房地产市场总结二、2014年上半年厦门房地产市场总结三、2014年房地产市场展望2014年全国房地产市场总结各地政策松动，信贷持续紧缩对于地方政府而言，房地产低迷带来的主要影响是土地出让收入锐减，这会减少地方政府固定资产投资，增加其债务风险地方政府收入构成（2013）土地出让支出构成（2012）其他政府性其他支出,基金收入,土地出让收12%4%城市投资,入,25%31%地方本级一般预算收入,42%中央政府转农村投资,补偿性支出,移支付,29%4%53%土地偿债在政府负偿还责任债务中占比70%66%65%60%57%57%55%51%47%50%44%43%40%39%38%38%37%40%36%36%31%30%27%27%23%22%22%21%20%10%0%浙江天津福建海南重庆北京江西上海湖北四川辽宁广西山东江苏安徽湖南广东陕西吉林甘肃河北山西黑龙江地方政府救市意愿强烈，4月份以来，多地政策有所松动从本轮周期来看，一二线城市房价仍继续领涨，但政府并没有像过往那样出台全国性的政策全面打压房地产市场，相反是各个城市根据具体情况出台相应的调控政策，我们认为在调控长效机制的导向下，未来区域调控政策差别化将常态化。出台时间城市政策内容4月16日上海将进一步放宽提取住房公积金支付房租、物业费政策，提高提取额度，支持住房公积金缴存职工的自住住房消费。保定市住建局、物价局于日前联合下发通知，要求商品房必须取得预售资质后才能销售、且不得擅自涨价；严格实4月18日保定行购房实名制、且认购后不得擅自更改姓名。建立房地产企业重大调价政策预报制度，房地产企业在重大调价发布前，必须通报市有关部门。同时，加大对房地4月22日杭州产企业虚假广告、诱导广告的查处力度，确保房地产市场平稳。从5月1日起，在无锡市购买成套商品住宅（含二手房）、户均建筑面积达到60平方米以上，本人、配偶和未成年子4月22日无锡女就可以来无锡落户，而此前的购房落户门槛为70平方米。从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍4月25日南宁居民家庭政策在南宁市购房。调整开发商的购地保证金，在保持购地保证金为出让地价的10%不变以外，设置了上限，最高限额为1000万元。超4月25日萧山过1000万元的，也按1000万元收取。4月28日天津天津滨海新区将实施差别化限购政策，只要滨海范围内无房，即可在新区购房。2014年5月1日至12月31日，在铜陵市(含铜陵县和开发区)购买家庭惟一普通商品住房的，由同级财政按房价1%的5月5日铜陵比例给予契税补贴；住房公积金贷款方面，个人缴存住房公积金期限由过去连续缴存6个月以上，放宽为个人连续缴存3个月以上；单职工家庭最高可申请公积金贷款额度由25万元提高到30万元。个人住房置业贷款，依法设立的住房置业政策性担保机构可以作为保证人，依据有关个人住房置业政策，为申请个5月12日郑州人住房贷款的借款人提供保证，在借款人未按合同约定履行住房贷款偿还义务时，由担保机构代借款人偿还贷款债务。根据杭州市相关政府部门的规定，从5月23日开始，如果商品房实际成交价低于备案价格超过15%，那么将通过技5月23日杭州术手段限制网签。海口市政府常务会议通过的《关于促进房地产市场健康发展的实施意见》表示，自6月1日起，放宽海南省户籍购房5月30日海口者在海口购房落户政策：购单套房面积120平方米以上可落户5人发布《切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》，明确“产权登记部门在办理相关6月26日呼和浩特业务时，不再对购房人的房屋套数进行查询”。资料来源：互联网，世联研究自去年提出鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点以来，“以房养老”在今年得到进一步推动1月2月3月住房城乡建设部、国土全国保险监管工作会议：资源部、民政部、全国保监会下发《关于开展开展老年人住房反向抵老龄办联合印发通知：老年人住房反向抵押养押养老保险试点。严格贯彻落实《国务院老保险试点的指导意见关于加快发展养老服务（征求意见稿）》业的若干意见》。6月4月保监会公布《中国保监2014年以来以房养老工作会关于开展老年人住房国土资源部印发《养老推进情况：京沪穗汉启动“反向抵押养老保险试点服务设施用地指导意以房养老”试点的指导意见》：自7月1见》：保障养老服务设日起，北京、上海、广施用地供应，规范养老州、武汉将试点为期2年服务设施用地开发利用的以房养老。管理。国务院“稳增长”三轮驱动：小微企业减税、棚户区改造和铁路投融资改革5月再度调整今年铁路固定资产投资计划，调整后今年的铁路投资总额将达到8000亿元以上，，这已是今年以来不到4个月时间内第三次向上调整铁路投资计划。小微企业棚户区铁路投融减税改造资改革?加快铁路尤其是?今年要更大规模?将小微企业减半中西部铁路建设，推进棚户区改造，征收企业所得税优深化铁路投融资体必须重点抓住资金惠政策实施范围的制改革。创新债券保障问题，由国家上限，由年应纳税发行品种和方式，开发银行成立专门所得额6万元进一引导金融机构积极机构，重点用于支步较大幅度提高，支持，中央财政补持棚改及城市基础并将政策截止期限贴铁路公益性、政设施等相关工程建延长至2016年底。策性运输任务，加设。强统筹协调等。。中央持续强调稳增长稳增长措施2014/5/20国新办就国办关于支持外贸稳定增长的若干意见举行新闻发布会2014/5/20汪洋强调：把支持外贸发展的政策措施不折不扣落到实处2014/5/21李克强主持召开国务院常务会议部署加快推进节水供水重大水利工程建设2014/5/21人力资源社会保障部介绍就业工作最新进展情况，全国一季度保持了近几年来就业形势总体平稳的态势2014/5/22陕西谋划建设国家级丝绸之路航空枢纽2014/5/23海关总署出台支持外贸稳定增长20条措施《关于支持外贸稳定增长的若干措施》李克强在内蒙古自治区考察指出中西部地区是我国经济发展的巨大回旋余地所在，内蒙古是我国主要能源基地和北2014/5/23方重要生态屏障，在中西部发展中具有重要地位，推进新型城镇化、经济结构升级、绿色低碳发展的前景十分广阔李克强在内蒙古自治区考察指出污水、垃圾处理等城市基础设施特别是地下管网设施这些城市的“里子”，目前仍2014/5/23很薄弱。要创新机制，吸引更多民间投资，汇聚更大建设合力，补上这方面的“短板”，满足不断扩大的民生之需，这是新型城镇化的应有之义，也是稳增长的有力支撑。李克强在内蒙古自治区考察指出要针对企业反映的实体经济资金总体紧张特别是小微企业融资难、融资贵等问题，2014/5/23运用适当的政策工具，适时适度预调微调，盘活资金存量，优化金融结构，保持货币信贷合理增长，推进金融改革，营造良好的金融环境。习近平听取上海工作汇报时指出上海要在长三角地区合作和交流中的龙头带动作用,参与丝绸之路经济带和海上丝绸2014/5/24之路建设、推动长江经济带建设等国家战略习近平在上海汽车集团技术中心考察时指出发展新能源汽车是我国从汽车大国迈向汽车强国的必由之路，要使之成2014/5/24为一个强劲的增长点。2014/5/31李克强召开国务院会议，指出要加大金融对实体经济的支持，加大定向降准的力度，预计释放出3000亿流动性。央行宣布从2014年6月16日起，对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行下调人民2014/6/16币存款准备金率0.5个百分点，本次定向降准的目的是有针对性地加强对“三农”和小微企业的支持，增强金融服务实体经济能力。5月CPI同比上涨2.5%，PPI同比下降1.4%，市场整体需求持续萎缩?5月宏观经济数据企稳回升，经济结构调整的稳增长政策效果逐步显现。其中CPI同比涨幅有所扩大，物价温和上涨；货币供应量增速提升,主要由于定向降准、定向再贷款等微刺激的加强。社会融资规模虽同比显著回升，但环比仍然显现缩量，一定程度预示着房地产市场销量增速仍难有大幅好转。CPI与PPI同比走势PPI:当月同比%CPI:当月同比%15.0010.005.000.00-5.00-10.002008/012008/032008/052008/072008/092008/112009/012009/032009/052009/072009/092009/112010/012010/032010/052010/072010/092010/112011/012011/032011/052011/072011/092011/112012/012012/032012/052012/072012/092012/112013/012013/032013/052013/072013/112014/012014/032013/09数据来源：世联研究、国家统计局银行收紧房地产杠杆的策略已经对销售终端的影响明显，1-5月房地产开发资金来源中的个人按揭贷款累积同比持续下降个人按揭贷款同比负增长个人按揭贷款(亿元）累计同比（%，右轴）16000200.0%14000150.0%1200010000100.0%800050.0%600040000.0%20000-50.0%2007/122008/032