2014年世联行房地产市场研究系列之六先破后立——2014年上半年房地产市场回顾与下半年展望深圳世联行地产顾问股份有限公司集团市场研究部2014-07-09特别声明本报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上声明。行业在经历了2013年的极度繁荣后，进入2014年，用满地鸡毛形容有点言过其实，但市场成交量一季度“倒春寒”，二季度“寒夏”却是不争的事实。2014年下半年，价格的下跌已经不可避免，皆因量在价先，久盘必跌。我们在此前的评论文章《急雨易停，慢雨不开》中就提出“小规模和小幅度的降价并无法迅速打开市场，刺激需求释放。因此，对于房企来说，与其在泥泞的雨天中徘徊，不如大规模大幅降价快速迎接晴天的到来”。我们对市场并不太悲观，因为上半年这么差的金融环境，市场成交量依然是历史第二高位，况且，下半年无论是金融环境还是政策环境，正在向好的方向发展。但房企并不能因此而坐等曙光的到来，因为黎明前的夜总是最黑的。我们认为“先破后立”似乎更符合当下房企的状况。1上半年房地产市场总结2下半年房地产市场展望3“白银时代”的房地产行业41上半年房地产市场总结全国房地产各项指标表现情况成交继续下滑，1-5月全国商品房销售面积和销售金额同比降幅进一步扩大1-5月份，商品房销售面积36070万平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月份扩大0.9个百分点。其中，住宅销售面积下降9.2%，办公楼销售面积下降5.8%，商业营业用房销售面积增长0.6%。商品房销售额23674亿元，下降8.5%，降幅比1-4月份扩大0.7个百分点。其中，住宅销售额下降10.2%，办公楼销售额下降14.0%，商业营业用房销售额增长2.5%。全国商品房销售面积及增速全国商品房销售额及增速商品房销售面积（万平米）累计同比（%，右轴）商品房销售额（亿元）累计同比（%，右轴）140,0006090,000100面积：-7.8%金额：-8.5%5080,000120,000804070,000100,000603060,00080,0002050,0004060,0001040,00020030,00040,0000-1020,00020,000(20)-2010,0000-300(40)0207120611051004090308020712061105020802080208020208020802080208--------------------------------20072007200720082008200920092010201020112011201220122012201320132014200720072008200820092009201020112011201220122013201320142010数据来源：世联研究、国家统计局房地产开发投资累计同比缓慢回落，其中商业营业用房表现最佳，办公楼表现最差2014年1-5月份，全国房地产开发投资30739亿元，同比名义增长14.7%，增速比1-4月份回落1.7个百分点。其中，住宅投资21043亿元，增长14.6%，增速回落2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。房地产开发投资完成额累计同比缓慢回落70%房地产开发投资完成额:累计同比住宅:累计同比办公楼:累计同比商业营业用房:累计同比60%50%40%30%20%10%0%-10%020508110208110205080205081102050811020811020508110205081105110502---------------------------------200620062006200620072007200720082008200820092009200920092010201020102010201120112011201220122012201220132013201320132007200820112014数据来源：世联研究、国家统计局房屋新开工同比持续失速，施工面积和竣工面积增速相对稳定，表明房企新开工意愿不足1-5月，房屋新开工面积同比下降18.6%，降幅比1-4月缩小3.5个百分点；房屋施工面积同比上涨12%，涨幅比1-4月缩小0.8个百分点；房屋竣工面积同比上涨6.8%。房屋施工、新开工、竣工面积增速80%房屋施工面积同比房屋新开工面积同比房屋竣工面积同比60%40%20%0%-20%-40%020508110205081105081102051102050811020508110811020508110202080205---------------------------------200620062006200620072007200720072008200820082009200920092010201020102010201120112011201120122012201320132013201320142008200920122012数据来源：世联研究、国家统计局土地市场趋于冷清下滑，成交增速下滑，6月成交土地溢价率持续回落6月份,40个大中城市成交土地溢价率持续回落。整体上随着今年部分企业的策略改变，原先部分激进的企业会趋于保守，我们认为今年市场的土地市场会更加理性。土地市场趋于冷清，成交持续下滑6月成交土地溢价率回落40大中城市成交土地规划建筑面积(万平方米)18000同比(%,右轴)300%7040大中城市成交土地溢价率(当月值)16000250%6014000200%5012000150%1000040100%80003050%6000200%4000102000-50%0-100%00611090212051003080106110401040701060409020712051003080106111104--------------------------------20082008200920102010201120112012201220132013201320142008200920102008200820092009201020102010201120112012201220132013201320082014数据来源：世联研究、Wind房价上涨幅度放缓：1-5月全国商品住宅均价同比负增长，70大中城市新建住宅价格同比和环比持续回落70个大中城市新建住宅价格指数全国商品住宅均价及增速7000商品住宅均价同比（%，右轴）30%18当月同比环比-右轴2.525%1660002.01420%5000121.515%10400010%1.0830005%60.50%4200020.0-5%10000-10%(0.5)-20-15%-4(1.0)0202020202020202--------010701070107070107010701070101---------------20002002200420062008201020122014200720072008200820092009201020112011201220122013201320142010数据来源：世联研究、国家统计局百城价格指数显示房价下跌趋势明显百城住宅价格指数环比涨幅百城住宅价格指数同比涨幅一线城市二线城市三线城市一线城市二线城市三线城市3.002500%2.502000%2.001.501500%1.001000%0.500.00500%(0.50)0%(1.00)(1.50)-500%07110307110307110311030912030609120306091203060706-------------------------2010201020112011201120122012201220132013201420112011201220122012201220132013201320132014201420132011数据来源：世联研究、Wind从客户看，2014年上半年投资客占比进一步走低世联行投资客占比投资客占比45%39.5%40%35%30%27.9%28.3%25%23.7%20%16.3%14.2%15%13.6%10.7%10%5%0%2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年上半年数据来源：世联研究从年龄段来看：购房年轻化，65%客户低于35岁由于调控及房产税原因，50岁以上购房者比例将持续走低；40-50岁豪宅买家持续被二手分流；18-25岁逐步成长为刚需主力客群。世联客户年龄段变化18以下18-2526-3031-3536-4041-4546-5050以上100%8.2%8.1%8.4%8.6%7.8%5.7%5.5%5.19%90%6.7%6.7%5.95%11.8%9.0%9.5%10.1%8.4%10.1%10.23%80%10.7%12.6%14.9%14.1%14.0%12.63%70%18.9%15.2%14.4%16.4%60%20.7%19.5%17.4%17.65%17.2%17.2%50%24.6%17.1%40%17.3%23.5%21.7%24.65%22.7%22.8%30%21.4%21.1%20%20.4%20.0%22.0%21.8%23.4%22.95%10%12.9%16.6%12.2%0%2.4%3.9%4.7%2007200