谨呈：湖南长沙北辰房地产开发有限公司长沙北辰定江洋营销策划报告湖南置业通地产顾问有限公司2014.2.10Part1●北辰定江洋2014年销售目标2014年全年实现8亿目标！目标分解8亿目标现阶段300万/套总价2014年共需去化270套，22套/月区域绝对领跑阵营核心目标华中首席城市地标占位！Part2●长沙滨江豪宅热销案例借鉴豪宅销售概况万达国际广场保利国际广场豪宅销售概况从销售均价及去化速率来看，万达广场、保利国际广场分别以月均销售30套、20套的速率，无疑是长沙滨江豪宅中的标杆项目项目销售均价一季度二季度三季度四季度合计月均万达广场13000-15000元/㎡2012年每一季度约去化90套保利国际广场16000元/㎡82118352926422套华远华中心19000-20000元/㎡17679393套复地崑玉国际10000-11000元/㎡425826813411套北辰定江洋12000-12500元/㎡9211018585套标杆项目——万达广场核心价值——核心地段+豪华装修+品牌效应城市核心地段+豪装+万达品牌+大型城市综合体+江景资源+超高层地标建筑?2013上半年主推写字楼，并消化260-290㎡楼王尾货，住宅带豪装均价14000元/㎡万达公馆地址东临西长街，西临湘江大道，南临五一大道，北临潮宗街总用地面积：约15.23万平总建筑面积：约130多万平住宅写字楼北地块主要经济指标用地面积：9.44万平容积率：10.5威斯汀基本指标建筑面积：85.2万平商业建筑：18.55万平酒店住宅酒店建筑：4.2万平写字楼建筑：13.15万平调整为写字楼住宅建筑：29万平南地块用地面积：5.79万平写字楼建筑面积：约50万平三层底商资源情况一线江景、城市绝版核心地段目前主推产品写字楼、260-290㎡楼王单位物业配套高档购物中心、娱乐中心、国际影院、高级酒店、商务酒店、室内外商业步行街、甲级写字楼标杆项目——万达广场产品附加值——以奢华装修主打，突出豪宅产品品质每户带豪华装修，户内及公共空间用材用料讲究，并配备家居智能系统装修范围装修及材质住户公纯手工贴金大堂共大堂范围电梯日本三菱电梯入户门-双开门设计意大门扇利卡门地面名贵石材样板房客厅厨房电器为世界顶级电厨房器品smeg、意大利奢住侈品牌mition橱柜宅卫浴：德国杜拉维特；内浴室部龙头花洒：汉斯格雅空调日本大金中央空调系统家具达芬奇品牌其他欧式古典风格壁炉进口水晶吊灯入户大堂标杆项目——万达广场现场展示——公共空间&室内强化奢华装修的豪宅品质打造现场销售中心、样板房均采用大气奢华的装修配备，给客户从未有过的产品感知，营造顶级豪宅品质体验销售中心大堂奢华主卧墙面黄金马赛克细节奢华客厅奢华大堂标杆项目——万达广场营销活动——每月都有大型明星邀约活动，将名人效应发挥到极致，并不断建立圈层影响着重利用名人效应制造活动噱头，不断聚集市场聚焦；不断邀约客户及业主见证，建立圈层口碑传播3月30日4月13日4月25日7月7日5月18日标杆项目——万达广场营销推广——高调高密度，每周针对节点进行线上+线下+网络+现场包装全方位、多频次推广通过高密度高调的线上推广，采取“写字楼重大事件造节点+线上集中轰炸+老客户维护”频繁市场亮相，保证客户积累2月4日2月22日3月8日3月30日4月13日4月20日4月27日节C1剩余单位促销老业主关系维护C1剩余单位促销C2起势C2蓄客C2蓄客C2开盘点“郎眼看新政，万达见未来”高魅力女人宠爱一彭佳慧4.13献艺万达总部国际新峰论坛活动+认筹你晒福利，我派生—女人节万达万达长沙开福万万达海棠?秀长沙活春团拜会启动仪式福利网络拜年活专场主题活动达广场开业倒计地点：湖南大剧地点：营销中心地点：万达文华地点：万达文华动动3套特价房源时150天盛典启幕院酒店酒店地点：营销中心地点：营销中心嘉宾：郎咸平、王义高老客户关系维护,新客户拓展推现场包装：围挡广线上线下推广：户外、报广密集推广、灯箱广告、中高端写字楼直邮、密集短信发送网络推广：房地产门户广告、百度关键字、微博运营等标杆项目——万达广场可借鉴的关键动作：通过顶级豪宅奢华装修配备体现产品附加值每月在现场举办一到两次名人活动，引领口碑传播与市场影响力每周制定营销节点，保证每一周线下活动规模和档次每周针对节点，高调高密度的向市场释放节点信息，推广渠道全面铺排，特别是报广密集投放标杆项目——保利国际广场核心价值——品牌（保利/金钥匙物业/JW万豪）+江景城市次核心地段+品牌（保利/金钥匙物业/JW万豪）+80万规模高端城市综合体+江景资源+商住分离?目前主推住宅130-340㎡，均价13000-16000元/㎡，月均成交20套保利国际广场地址南湖路与沿江大道交汇处总建筑面积:80万㎡住宅总建面：28万㎡公寓总建面：11万㎡酒店/写字楼+商业：16万㎡建筑形态：36-58层超高层（最高235.3M)基本指标住宅总户数:1592户综合容积率：6.0建筑密度：20.4%绿地率：51%总停车位：5865个（其中地下5814个）资源情况一线江景、橘子洲、岳麓山产品130-340㎡住宅，50-110㎡公寓JW万豪酒店，金钥匙物业服务，16万㎡顶级酒店+商物业配套业配套标杆项目——保利国际广场产品附加值——智能家居+奢华立面+高端物业智能化运用以社区出行及安保系统为主；建筑通体干挂石材，体现尊贵；为长沙首个配备金钥匙物业服务的滨江物业智能安全防范系统：(智能门锁系统/智能全数字监控系统/家居安防报警防范系统/周界红外报警防范系统/智能电梯对讲、报警管理系统/保安巡更管理系统/机房供电与智能化防雷接地系统)智能一卡通系统（IC卡一卡实现停车、出入小区单元、开箱收信、控制电梯）智能家居管理与小区服务系统（智立面通体干挂石材能全数字楼宇可视对讲系统/智能地新古典建筑风格，奢华大气下车库车位引导系统/三网合一系统配备主题架空层、天际泳池、天/背景音乐及紧急广播系统）际停机坪等配套设施金钥匙物业服务标杆项目——保利国际广场现场展示——以豪华装修及产品细节感知打造豪宅品质现场销售中心以豪华装修打造，并注重产品品质及细节的价值传递，强化客户对于毛坯产品的认可VIP室用材展示大堂影视区洽谈区金钥匙物业品牌VIP室展示沙盘销售中心墙体装饰豪装走廊产品细节洽谈区标杆项目——保利国际广场营销活动——品牌活动轰动造势，圈层网络维系客户，口碑及影响力双重巩固以保利品牌活动引发市场热议；几乎每月铺排商会、业主、名车试驾等资源活动，深挖圈层资源，打造圈层影响力及辐射面1月2月3月4月5月6月7月国宝玉临，器韵湖湘--A5栋新A4/A5样板房儿童节活动、小邓丽君演唱会-保利地产品发布会开放活动A8新品发布2013明清会活动皇室玉器展玉器展益阳商会活动东日易盛业主聚会活动标杆项目——保利国际广场销售政策——配合推售节奏，月月都有促销主题冲击市场结合主推房源节点的变化，通过折扣包装制造噱头举办相应活动，并实时更新推广1月2月3月4月5月6月7月1月14日项目A1、A2、A7办中国银行办中国银行新品特惠95销售政策提价3个点，百套新春特惠买A4送A4卡购房即可卡购房即可折，最高可A2栋尾货清一口价房源享受10%的享受10%的享9折盘，直减20万购房补贴购房补贴买130㎡新品送奥迪A4，银行VIP闭销售活动新年疯狂开市品牌促销活动100辆20天黄金大轮盘成交即送一店特惠专场送完吨油活动标杆项目——保利国际广场营销推广——每个月针对销售政策与营销活动进行推广诉求更新，渠道全网覆盖，报广、电台投放比例大1-2月，开市强推A7，A2栋清盘3-4月，买A4栋产品送奥迪A43月，保利巡展活动，5月，A4/A5样板房开放6月，主推A8新品主推A4新品标杆项目——保利国际广场可借鉴的关键动作：保利品牌附加值高，智能家居与安防全套引进，增强客户对于豪宅的心理认同现场展示豪华装修打造，并注重产品品质及细节的价值传递品牌活动扩散大众影响力，圈层维系活动对小众客群精准把握，且活动的档次与包装烘托项目调性每月都有促销主题不断冲击市场，折扣力度大，具有强大吸引力每月针对节点与活动投放推广，有所侧重的在报广、电台等线上渠道上加大投入，获取高关注度市场小结滨江标杆项目有效动作：现场展示以奢华装修+精致细节传递豪宅品质——目前滨江豪宅竞品的销售现场及样板房都向客户传递极致奢华的豪宅感，从而建立高价支撑条件月月制定促销主题，冲击市场——以保利国际广场为代表，推广内容紧密跟随销售政策变化，向市场传递让利信息，量化折扣名人活动制造影响力，圈层活动精准把握客群，推广实现全网覆盖，节点效应扩大——各竞品项目都不同程度借助名人效应，获取社会强烈关注，并且线下活动档次较高，从而在短期内实现市场影响力及口碑传播滨江市场成功案例启示在地段、品牌都很强势的情况下，主要大活动大推广深渠道持续影响的营销方式获取成功，活动主要嫁接品牌资源举办系列高端活动形象：持续保持高端标杆项目形象展示：极具标签感的体验式奢华展示推广：高调亮相、持续发声活动：高端全城影响力及圈层活动拓客：优质跨界资源圈层拓客本项目豪宅价值传导弱于万达广场，综合体形象建立弱于保利国际广场，因此本项目需解决的核心问题：如何通过极致的营销方式组合，实现城市顶级综合体的强势占位？Part3●我本该具有什么价值？塑造项目独一无二的价值体系明确占位，突出价值北辰定江洋，基于自身价值挖掘：华中顶级综合体典范6大奢华定制级配备华中顶级综合体典范6大奢华定制级配备价值梳理1滨江6大奢华定制级配备之品牌价值央企背景实力雄厚300亿新河三角洲土地运营商华中顶级综合体典范6大奢华定制级配备价值梳理2滨江6大