冉家坝项目前期定位策划方案2014.03目录PART1企业开发目标解读PART2项目自身条件解析PART3整体市场环境研判PART4项目SWOT论证分析PART5项目整体定位结论2014.03开发商目标解读Part1开发商目标解读表层问题深层问题1：项目高地价拿地，如何实现项1：通过合理的产品规划、新颖的目最终的高溢价？主题包装、分物业的优化打造，实现项目整体价值的最大化，实现项目的高溢价。2：项目如何从项目周边竞品里面2：通过创新的产品定位、植入高脱颖而出，实现最终的快速销售附加值、合理的营销策略，实现？项目的快速销售。2014.032013.10目录PART1企业开发目标解读PART2项目自身条件解析PART3整体市场环境研判PART4项目定位论证分析PART5项目整体定位结论2013.10项目自身条件解析项目区位解读Part2项目位于渝北区冉家坝片区，临近北环，5分钟到达新牌坊商圈，10分钟即到项目自身条件解析观音桥商圈，与重庆北站、江北机场的距离均在20分钟车程以内，区位优势较为明显。江北机场km渝北19约区约5km本案重庆北站新牌本案坊商圈约4km观音桥商圈2014.032013.10项目自身条件解析项目交通环境解读—外部交通Part2项目周边形成“三横三纵”便利交通路网，主要通过内环快速路和星光大道与主城其他区域相连，临近项目两个公交站点共14条公交线路，通达性好，昭示项目自身条件解析?北环一站公交性强。车次：245路北机场碚、288路、465路、502路快速路、537内环北环坝路、602沙坪立交洪湖西路路、621星路、826光银大杉新牌坊、观音桥路、832道路路、852路；本案余松?红星美凯龙站新南路路公交车次：245北环1红星美凯龙站江站北路、5022014.032013.10路、530路、537路。项目自身条件解析项目轨道交通解读Part2项目临近轨道交通冉家坝站点，直线距离约300m，除了已通车的6号线，规项目自身条件解析划中的轨道交通5号线和环线目前已开工，预计分别在2017年、2018年通车，未来轨道交通便捷。轨道6号线轨道5号线冉家坝站轨道6轨道环线本号案线约300m冉家坝2014.032013.10项目自身条件解析项目公共交通解读—四至环境Part2项目地块被城市主干道新南路、银杉路及两条城市支路围合，处于十字路口，项目自身条件解析噪音影响较大。城市次干道杜松路银杉路星城市次干道湖城市支路路本案新南路新南路2014.032013.10项目自身条件解析项目四至环境解读Part2项目北侧紧邻劲力·五星城自由地，东接龙湖MOCO，南临祈年悦城和在建冉家坝中心项目自身条件解析，西面是金科·国际广场，包括蚂蚁SOHO和红星美凯龙，周边居住氛围浓厚，但形象金科较差。·国际广劲力·五星城自由地龙湖场MOCO劲力·五星城金科·国际自由地广场本案龙湖·MOCO新南路橄榄郡祈年橄榄郡冉家坝中心冉家坝中心（在建）悦城（在建）2014.03祈年悦城2013.10地块价值Part2项目自身条件解析项目地块西、南两面紧邻城市主干道，相比另两条城市支路，人流量较大，商业价值相对较大。银杉路新南路2014.032013.10项目自身条件解析项目经济指标解读Part2?地块为商住用地，占地面积1.2万方，建筑面积7.2万方，总体体项目自身条件解析量较小,无大盘优势；?容积率6.0，限制物业发展；?商住比例为3:7，商业体量约2.2万方，精准定位有利于实现商业价值最大化。土地编号K14-2/01用地属性R2C2占地面积1.2万方建筑面积7.2万方容积率6.02014.032013.10商住比例3:7项目自身条件解析项目地形地貌解读项目地块方正，内部呈下陷形态，与路面形成约10m高差，下陷面剖部分平坦无高差，利于打造车库地块实图和地下商业。祈劲力五星城自年新南路城市次干道由地悦城约10米地块剖面图2014.032013.10项目自身条件解析项目配套解读项目周边生活配套和市政配套完善，生活便利，满足区域日常生活和商务需求。星光学校重庆市农村商市财政局业银行永辉超市龙湖动步公园中国银行龙湖花园巴蜀学校石子山体育公园本案重庆龙湖医院工商银行水利局冉家坝中心人事局工商局重庆新天城小学重庆海关重庆林业局卫生局松树桥中学重庆市中医院武警总队重庆市第五检查分院生活配套市政配套2014.032013.10项目自身条件解析项目配套解读项目周边生活配套和市政配套完善，生活便利，满足区域日常生活和商务需求。龙湖动步公园石子山体育公园本案生活配套市政配套2014.032013.10项目自身条件解析小结项1、区位优势：项目位于冉家坝中心，区域发展利好。目2、交通优势：轨道交通优势、公共交通便捷。优3、环境优势：紧邻两大公园，有利于后期营销，提升项目关注度。势4、商业优势：紧邻主干道，红星美凯龙及冉家坝中心辐射大量商业商业价值较大。5、配套优势：项目配套完善，满足生活及商务需求。项目1、项目紧邻城市主干道，噪音污染较大。劣2、项目四至环境形象较差，不利于自身形象打造，影响项目品质。势3、项目临近冉家坝中心大型城市综合体，增加了商业发展难度。2014.032013.10目录PART1企业开发目标解读PART2项目自身条件解析PART3整体市场环境研判PART4项目定位论证分析PART5项目整体定位结论2013.10住宅市场分析2014.032014.03住宅市场2013年重庆市量价齐升，价格环比上涨12.5%，单套成交面积趋小。2013与2012年普通住宅物业对比表（万方、元/㎡）平均面积年份套数套内面积套内均价（平方米/?2013年普通住宅成交163923套，环比上涨2%；套）?套内成交面积1190.16万方，环比上涨1.63%；20121607131171.04747672.87?套内成交均价8409元/平方米，环比上涨20131639231190.16840972.6012.48%；?平均每套成交面积72.6平方米，环比下降增长幅度2%1.63%12.48%-0.37%0.37%。2013年重庆主城普通住宅物业成交量价月度走势图（套、元/㎡）?2013年重庆主城普通住宅3、4、10月旺季成交套数最高，成交高达17000套。成交均价7月达到全年最高水平，8734元/平方米。2014.032014.03住宅市场渝北区住宅物业成交位列第二，价格低于渝中区、江北区，有利于吸引更多价格敏感度客群。2013年重庆主城普通住宅物业成交区域分布图（套数比）?2013年重庆主城普通住宅沙坪坝区和南岸区成交套数占比最大，并列占比15%；?其次为渝北区、江北区和巴南区和九龙坡区，分别占比14%，12%，11%和10%；2013年重庆主城各区域普通住宅物业成交套内均价对比图（元/㎡）?渝中区成交价格最高，套内均价达到10821元/平方米，其次为江北区和北部新区，成交均价分别为9461元/平方米，9016元/平方米；?渝北区成交价格相比较于渝中区、江北区低1000-2000元，将吸引更多价格敏感度客群。2014.032014.03项目住宅市场分析市场格局?项目所在的冉家坝片区，目前仅有3个在售楼盘，内部竞争较少。?片区周边两大板块皆为房地产开发的热点区域，对项目造成一定的客源截留，构成了项目的竞争格局。在售均价待售项目物业类型面积（元/备注名称（在售）区间冉家坝片区㎡）劲力五星城自由地龙湖源著三期龙湖大道新牌坊片区本案高层：龙湖源著40-高层：套目前在售小中渝香奈公馆高层、花148㎡内9500三期龙湖户房源，项两江春城园洋房洋房：洋房：目在建中沃泰第五区中渝山顶道国宾城大道106-13000260㎡长安锦绣城安泰城市理想高层：高层：在售5#高层欣光松宿63-8011000别墅、洋㎡，别墅待售尚林汇景两江春城洋房：房、高层洋房：，项目在建80-13500160㎡中花卉园片区朝兴龙城国际嘉凯城北麓官邸洋房：溪岸上品110-170㎡洋房：高层：高层在售、首创德尔菲谷花园洋房155002014.0373-2014.03多层售馨。劲力五星高层：、多层、109㎡目前在售二6700城自由地多层期洋房，仅高层多层：36-57剩不到30套8600㎡项目住宅市场分析市场格局?供应：区域内共有14个楼盘，其中12个在售，供应体量近40万方，?产品：容积率集中在2-4，较高容积率促使区域产品以高层、洋房为主，?价格：主要价格集中在9000-12000元/平方米之间。占地面积建筑面积容积价格（元/平方项目名称地址开发商物业类别现状（㎡）（㎡）率米）渝北北环出口（石子山体育公洋房、别墅、高两江春城重庆中华置业有限公司57360011500002.5在售均价11000园旁）层渝北新牌坊新南路西段B分区冉家坝片龙湖源著三期龙B3-2地块(动步公园西450重庆嘉逊地产开发有限公司2084520451810花园洋房、高层在售均价10300湖大道区米)劲力五星城自由北部新区高新园新牌坊星湖路花园洋房、多层重庆劲力(实业)集团1033323000003在售均价12000地1号(水晶郦城公交站南侧)、高层中渝山顶道国宾渝北新牌坊新溉路8号（科技重庆中渝物业发展有限公司1000005400003.85高层、花园洋房在售均价12000城大厦旁）渝北新溉大道99号（轻轨3中渝香奈公馆重庆中渝物业发展有限公司644312959793.43高层在售均价16000号线郑家院子站旁）新牌坊片渝北龙华大道99号(原宇通客长安锦绣城长安集团?长安地产1500006600003.49高层在售均价9900区车总厂地块)渝北