合肥万达文旅城操盘模式分享营销管理部2014-7-22万达文旅城以“文商旅”为核心第四代产品万达集团发展简史“超越自我、追求卓越，实现跨越式发展”——万达集团志在成为世界一流企业战略调整期发展、扩张期转型、摸索2010——~、调整期2005——2009初创期?2010：全国范围扩张?2011：大力发展旅游1999——2004?2005：开始与麦格理合产业，第四代产品开1988——1998作，进行REITs探索；?1999：开始订单地产生产—傍大始动工调整管理组织架构?1988：万达公司成立款“沃尔玛”?2012：26亿美元与全?2007：产品向第三代转?1992：改制为万达集团股?2000：退出万达足球俱乐部，确球第二大院线集团AMC型份有限公司立商业、住宅两条腿走路签署并购协议；组建?2008：应对经济和地产?1994：万达进入足球领域?2001：正式进入商业地产领域，运营团队，准备涉足调整，企业进入短暂观?1995-1998：在住宅开发的长春万达建成电商，将整合百货、望期同时，经历开办电梯厂、制?2002：第一、二代产品投资高峰高级酒店、旅游、电?2009：加强土地储备药厂、连锁商业等领域的探期影院线索，希望拓展长线、稳定收?2003：遭遇房地产宏观调控，资?……益的业务领域金链紧张?2004：与华纳合资成立院线万达旗下“四大金刚”万达集团旗下主力四大产业：商业地产、文化旅游、高级酒店、连锁百货商业地产高级酒店商业地产是万达集团的第一支柱产万达集团拥有中国唯一的专业酒店业，现已在全国开业27个万达广场投资建设团队——万达酒店建设有，计划到2012年开业80个万达广限公司，目前公司已经开业运营7场。包含万达广场、万达商业管理12家五星级酒店，计划到2012年拥有、万达规划研究院、万达学院。45家已开业的五星级或超五星级酒万达的四大店。包含北京万达索菲特大饭店、北京万达帕尔曼大饭店。支柱产业文化产业是万达集团的支柱产业之万千百货成立于2007年5月8日，一，目前万达拥有影院36家，400是万达集团四大支柱产业之一，是43块电影银幕，计划到2012年拥有万达集团第三代商业地产产品——1000块银幕。包含电影院线（万达城市综合体的核心组成部分。电影）、影视制作、舞台演绎、主题公园、文化旅游区域、报刊传媒连锁百货文化旅游万达产业版图万达项目遍布全国，已在超过70个大中城市布局万达广场，并将在8个城市打造文旅中心万达商业产品线万达广场历经10年发展，从第一代的单店、第二代的组合店，发展到第三代城市综合体。而今，万达已经开始第四代产品的研发和布局第四代：万达文化旅游城，比第三代规模更大，投资第四代更大，增加旅游文化等主题；包含65万方的核心商业模块。第三代第三代：城市综合体，通过住宅，公寓、写字楼、商业外街等可售物业的回笼资金；总规模在40-80万方。第二代：组合店，从原来的“主力店驱动型的单体商业”进化为第二代“主力店驱动型的多个单体商业”，总规模在12-15万方;第一代第一代：单店，通俗讲就是一个“商业大盒子”：单层面积5000-10000方不等，一般为地上4层，总规模3-5万方不等;万达产品特征万达经历了三代产品发展之后，开始向体量更大、功能更全、体现“文化、休闲、购物”为一体的商业综合城发展，并逐步向线上综合体延伸第一代类别第一代第二代第三代向空中发展，一般是一个5万平方米左右的单体楼，地下为停车场，第一层开设精品店，产品种类纯商业纯商业商业、酒店、写字楼、住宅二层、三层租给沃尔玛，四层是家居广场或电影城；核心商圈黄金核心商圈黄金选址城市副中心、开发区、CBD地段地段第二代约15万平方规模约5万㎡40-80万平方米米每个组合店有百货、超市、电影城、美食广场、数码广场等六到十种业态，面积在１０万平方米。避免了只有一个主力店、目标客户不业态购物功能组合购物功能组合24小时不夜城+集成功能组合对应的问题。超市+家电超市+建材百货+超市+家电+美食+影主力商家+影院+家电+影院院第三代多个盒子组合城市综合体。其中70%—80%是主力店，20%建筑形态单个盒子盒子+街区+高层的综合体式—30%为室内步行街。零售业态占60%左右，休闲娱乐、餐饮文化等业态占40%左右。万达产品问题万达充分认识到分割小产权出售的模式绝不是商业地产的出路；因此，将第三代产品中销售部分改为占项目整体比例40%-60%的住宅、写字楼和社区商业业态代表问题长春万达购物广场、青沃尔玛和一层精品店的目标客户不对应；仅凭一楼铺位散第一代购物广场岛万达购物广场、南京售，难以支撑万达快速开发的现金流；这也是第一代万达万达购物广场难以为继的原因。回报率不高，和一代没有本质的区别；第二代万达仍然天津万达购物广场、难以解决万达快速开发的现金流问题；物业定位不同、主第二代购物广场南宁万达购物广场、力店类别不同、消费者不同，使得商业客流无法做到完全武汉万达购物广场有效互动，人流无法做到共享。北京万达购物广场、上外街商铺与主力店无法直接连通，无主力店有效带动，商第三代购物广场海万达购物广场、宁波业外街散售后无法做到统一招商运营管理，注定商业外街万达购物广场的经营状况比起内街有天壤之别。万达第四代产品介绍万达第四代产品万达称为“万达城”，比第三代规模更大，投资更大，增加旅游文化等主题中央文化区总体规划南昌文化旅游城?万达文化旅游城，比第三代规模更大，投资更大，增加旅游文化等主题；?包含65万方的核心商业模块，核心标准模块=15万方购物中心+20万方以上写字楼+10万方以上酒店+10万方休闲街区+10万方娱乐中心。核心标准模块核心核心标标准模准模块块=15=15万方万方购购物中心物中心+20+20万方以上万方以上写写字字楼楼+10+10万方以上酒店万方以上酒店+10+10万方休万方休闲闲街街区区+10+10万方万方娱乐娱乐中心。中心。15万㎡左右的单体购物中心10万㎡的创意休闲街1区20万㎡以上的写字1楼25五大核心五大核心标标准模准模块块10万㎡体验型娱乐中心（大剧3院+会展中心+2个电影院+大型单体娱乐项目+影视主题公4园）10万㎡1000间以上客房的酒店集群（2家星级酒店+3家以上经济型酒店）万达产品的三大特征特征之一：规模大、以建筑群组合的方式存在第一：规模大、以建筑群组合的方式存在项目规模建设用地11.5平方公从单体建筑、到简单组合体、到多样组合体，目长白山国际度假区里前城市综合体的规模已经上升到百万平米的量级。但武汉中央文化区总建面340万平方是，从武汉中央文化区的规划来看，更多是以建筑西双版纳国际度假区占地6平方公里群组合的方式构成，这一点类似于上海世博会的功哈尔滨万达总建面90万平方米文化旅游城能分区。通过文化、旅游、商业、商务、居住等功南昌万达文化旅游城??475万平方米能建筑群的组合，整个武汉中央文化区项目的占地面青岛东方影都540万平方米积达到了1.8平方米公里，总建筑面积达到了340合肥万达文化旅游城350万平方米万平方米。通过这种组合，开发企业将规模开发的无锡万达文化旅游城340万平方米优势，运用到了新的高度。桂林万达文化旅游城已签约，下半年开工万达产品的三大特征特征之二：资金需求量大、投资门槛高第二资金需求量大、投资门槛高项目投资金额在过去的综合体项目中，多数项目的投长白山国际度假区230亿元资额在40-100亿之间。而武汉中央文化区武汉中央文化区500亿元项目的总投资规模在500亿元，项目的投资西双版纳国际度假区150亿元哈尔滨万达文化旅游门槛大幅提升。从竞争的角度来看，假如武200亿元城汉中央文化区项目将会是未来综合体的发展南昌万达文化旅游城??近400亿方向，这对于参与者而言，门槛要求无疑是青岛东方影都500亿元大幅提升了，对项目操盘者的融资能力、资合肥万达文化旅游城320亿金管理能力的要求也大幅提升。无锡万达文化旅游城超300亿元万达产品的三大特征特征之三：以文化体验为核心项目文化体验内容第三以文旅体验为核心滑雪场、会议中心、狩猎场、漂流、长白山国际度在过去的城市综合体项目中，一切规划高端度假酒店区、大剧院、商业街、假区娱乐中心、温泉洗浴中心；和设计都是围绕购物中心进行的，购物中武汉中央文化汉秀剧场、汉街、滨河休闲区、万达心为整个项目带来了人流，聚集了人气，区影城、奢华酒店集群；是整个综合体项目的灵魂。而在武汉中央西双版纳国际主题公园、度假酒店区、傣秀剧院、度假区商业中心、旅游新城；文化区项目规划中，购物中心的地位已经剧场、电影科技乐园、名人蜡像馆、哈尔滨万达文弱化了，更加强调的是“文化体验”的核心电影乐园、美术馆、室内滑雪场、室化旅游城外主题公园；效应。万达在整个项目中，规划了“楚河汉南昌万达文化大型舞台秀、电影城、量贩KTV、电街”、“汉秀”剧场、电影文化主题公园、名旅游城玩城、海洋乐园、室外主题公园；影视产业园、电影博物馆、影视会展人广场、大众戏台等文化旅游项目，万达青岛东方影都中心广场只是其中的要素之一。通过文化、旅大型主题公园、室内水上乐园、两个合肥万达文化电影科技馆、酒店群，文化旅游投资游的参与性和体验性，有效对冲了电子商旅游城占63%；务的发展对传统购物方式的冲击。无锡万达文化大型舞台秀、电影乐园和电影城，文旅游城化旅游投资占70%；万达三大核心竞争力1.政策优惠：以“文商旅”为核心的地产开发，更迎合政府的意愿，因此万达的项目在土地位置、价格、付款形式都有一定的政策鼓励税收工程?土地：黄金位置——低地价——地价款分期效果1：前期启动资金压力小，支持连锁扩张效果2：成本低，可低租金吸引商家提升城提升城?政策：各地政府给予相应的政策鼓励市商业市形象效果1：以低价获取城市