渠道突破自创市场2014年7月--2015年7月缗国未来城项目年度整合营销方案目录CONTENTS项目/产品解营销环境研判营销执行要点读外部环境研判MARKETINGEXECUTIVEPartSix内部环境研判SUMMARYPartThreeINTERNALENVIRONMENTPartTwo营销难点及关键点商业思考计划执行目标解读THECommercePlanofTHEPORBLEMPROBLEMPartSevenPartOnePartFourimplementation未来城‘面临的营销目标与问题初判目标关键词:2014年—2015年需完成3亿元销售额；2015年一二期售罄；目标’缗国·未来城?突破当前市场，完成销售目标，实现一二期工程资金的良性运转；?创新销售渠道,开拓行销、分销模式，彻底改变现有座销的被动；?注重实效逆势推广，依托老客户、直销客户、企业客户建立销售网络；达到目标我们需要解决？问题初判’缗国·未来城?城市新兴地产开发板块，面临放量巨大，需求量有限及市政配套滞后等难题；?来自区域内的项目竞争、客户分流以及当前市场观望情绪的影响；?当地市场购买力有限，认知度有限，而工程时间紧迫，销售压力大；未来城‘目标&影响目标解读:提升项目气质，拔高立意，是实现项目价值的兑现点；&目标&影响金乡唯一标志性高端产品代表---居住与投资的趋势项目品质、层次塑造---------城市东进形象重新定金乡新城规划区域的标杆力作---强化项目依托方向义服务体验、景观体验、产品体验的交融地产项目；项目商业、住宅产品---------引领区域整体品质提升营销的概念外衣---需要传达的大方向支撑，产多重服品宣务与传落地体验营----造---------需要这种铸造稀缺舒适人居社具备影响力区目标和计划落地的关键点在于实效包装、现场执行、渠道拓宽与销售业绩的对比；1、项目区位研判2、对产品梳理3、价值点罗列项目/产品解营销环境研判营销执行要点读外部环境研判MARKETINGEXECUTIVESUMMARYPartSix内部环境研判PartThreeINTERNALENVIRONMENTPartTwo营销难点及关键点目标解读THE商业思考计划执行THEPORBLEMPROBLEMCommerceANNEXPartOnePartFourPartSevenPartEight目录CONTENTS未来城‘区位属性研判项目所属城市属性：项目位于新城区的中心地段，该区的功能规划定义为行政、文化、居住、商贸功能的新兴聚集区域，大力发展高端居住为主与行政办公功能。功能定位：（1）核心功能——行政、文化、商贸规划区的主体是新城区政务。居住、办公、景观休闲应是其核心与主导职能。（2）基本职能——居住以休闲文化为核心，开拓发展相关的商贸产业化职能；（3）服务辅助功能作为综合性的城市区域，综合生活服务等城市职能也是规划区所必不可少的，如：居住、服务、文化、休闲等。未来城‘区位解读地块指标及项目四至：规划为约52万平米，房源973套；项目占地：296亩用地面积：197343平方米(东区:122608平米西区:74700平米)容积率：东区:2.50%--总建面348724平米西区:1.95%--总建面168028平米总建面:516753平米；总户数：住宅约973套(东区:596套、西区377套)，商业:东区:158357平；西区:26256平物业形态：高层住宅/小高层住宅/多层洋房/联排别墅/主题商业/沿街商业/独立商业曙文峰路---北侧---县政府广场光城市级道路，项目通行主干道，宽约24米，双向4车道。是本项目通往区域内各个板块的主干道。路山阳路---东侧---新城外沿路项目通行主干道，宽约24米，双向4车道，是本项目内部交通和连接外区的主要干道。春秋路---西侧项目通行主干道，宽约16米，双向2车道，是城市道路；纬十一路荷香路---南侧青年路---组团中间---分割一二期城市道路未来城‘产品梳理针对项目一二期住宅产品进行销售方向梳理；住宅产品划分：（1）现金流产品:二期高层产品1#、2#、3#、5#、15#、16#号作为项目现金流产品，拉低价格，快速回现；按照当前传递价格，附加400元/平米装修，对外传递550--600元/平的精装修标准，以3500元/平米进行开盘销售，实现市场产品差异，便利装修贷款；该类产品少推快跑，保持平缓。（2）附加值产品:目前一期滞销的电梯洋房产品，价格略微拉低，重新包装认筹；与现场推售的高层精装产品形成比较，按照当前洋房的景观样板区体验，与洋房工程进度形成双重优势，至10月份多层现房为噱头促进房源销售；（3）商业部分:一二期项目商业沿街部分，根据美凯龙招商情况，制定投资回报比例，外沿街与内街区分定价:内外街按照:3年返租(6、7、8)、5年回购(130%)的方式进行销售；一、二期一、二期::总总推房源面推房源面积积4226542265平米，平米，总总推房源推房源380380套；套；总总可售可售标标的的:1.5:1.5亿亿元；元；未推房源未推房源6679566795平米；未推房源平米；未推房源476476套，套，剩余可售剩余可售标标的的2.42.4亿亿元；元；一二期商一二期商业业::商商业业外沿街及外沿街及内内街商街商铺铺面面积约计积约计4900049000平米，平米，预预期期销销售售单单价价68006800元元//1平，可平，可15销销售售标标16的的3.33.3亿亿元；元；171819项目一二期总可售面积9120091200平米左右，总销13售标的127.27.2亿元；3031项目一二期总可售面积平米左右，总销售标的亿元；20已售住宅已售住宅1.51.5亿亿元元标标的，剩余可售的，剩余可售标标的的25.75.7亿亿元；元；10112928321982627567252322高小高多多层层层层洋房洋房(17+1)::::推售房源推售房源推售房源房源25615190981665047697平米，房源套平米，房源套平米，房源套平米，房源套数数数240160数160套，316套左右，套左右，套左右，销售价格销销售价格销售价格:售价格表价:未推售、:3500表价:预约元4500状为/态平米，成交预，排约元/号平米，成交203300左右元4000/平米元/平米剩余房源剩余房源剩余房源34734769719098平米平米平米剩余套剩余套剩余套数27套，数数316160剩余套左右，套左右，标的:1146剩余剩余万元标标的的,:15700:6870产品去化率万元万元,,86%剩余房源16113平米剩余套数143套，剩余标的:6400万元,产品去化率10%未来城‘项目价值点梳理项目价值点：地块位置紧要，是通往外界的交通枢纽；可塑性强；便捷交通将有力提升地块价值。有利条件在一定程度上抵消了配套缺失的不利抗性，且提升的了项目的投资属性。价点值利好条件价值点?地块是区域主交通线枢纽，县ONE：区位潜力未来发展看好，且政府新区核心；地块所处位置的重要性将提升地块?区块目前尚未形成?地块平整，可的自身价值，提高投资性；了较为浓厚的居住氛塑性好，内部TWO：内部景观打造难度较小，可围，但随着2015年规划有水景资周边项目的交付，逐源减缩项目打造景观成本，也可和谐步成为金乡高端住区?交通规划完备地块外部景观缺乏的不利影响；T聚集点Tii两条形成井字形ttlTHREE：交通的便利可拉近地块与le交通区隔社区e主城距离，减小目前交通不便的抗?项目产品性价比?区块未来发展性，增大项目产品的投资价值。高，集合区位、潜力巨大，地块投资属性看好FOUR：拆迁成本和难度较低，可在产品、自然景观资减少成本的同时保证工程进度。源，宣传借势点较?拆迁成本较FIVE：高性价比，项目卖点突出。多低，成本降低项目/产品解营销环境研判营销执行要点读外部环境研判MARKETINGEXECUTIVEPartSix内部环境研判SUMMARYPartThreeINTERNALENVIRONMENTPartTwo营销难点及关键点目标解读THE商业思考示范区执行THEPORBLEMPROBLEMCommerceANNEXPartOnePartFourPartSevenPartEight目录CONTENTS未来城‘竞争市场部分(后期提供产品建议)项目/产品解营销环境研判营销执行要点读外部环境研判MARKETINGEXECUTIVEPartSix内部环境研判SUMMARYPartThreeINTERNALENVIRONMENTPartTwo营销难点及关键点目标解读THE商业思考示范区执行THEPORBLEMPROBLEMCommerceANNEXPartOnePartFourPartSevenPartEight目录CONTENTS未来城‘营销问题、难点任务:至2015年需完成3亿元销售额；2016年整体售罄一二期；客望情重宏观市场遇冷户观绪严区域成熟度低销售周期短双重目标限制市场购买力低客源辐射力弱周边配套暂时缺乏近距离对手竞争激烈投资信息不足媒体渠道乏力未来城‘关键点关键词:渠道突破、价值重塑、超越竞争1渠道突破：突破传统限制，寻找失效上客渠道；PositionPloy建立渠道架构，完成各渠道计划落地；Implement2价值重塑：Position优化项目体验，形成差异化价值点；Ploy形成项目、产品、服务、客户四重体验。Implement所有这些问题都需要营销来解决！3超越竞争：Position超越竞争对手，主动形成比较；何谓营销？Ploy形成产品、服务等各项竞争比