江泰天宇国际项目二期发展方向研究前言现状分析·地块四至——南邻高砦农贸市场、东临京广路、北邻张巍寨街、西临张魏寨地块西邻简陋巷子张魏寨街京广路京广路地块南邻农贸市场现状分析·地块交通——地块最大的交通优势是正临城市主干道京广路，具有较好的展示面、通达性；北邻片区街坊道路张魏寨街，交通优势不明显；与周边地铁线路距离800-2500米之间，对项目商业发展支持有限与周边城市道路的距离航海路地铁5号线项目距离长江路89米项目距离碧云路756米项目距离航海路826米碧项目距离大学路1000米云连大路云项目距离连云路1260米学路项目距离南三环1256米南路与周边地铁线路的距离项目距离地铁2号线2445米张魏寨街项目距离地铁6号线1000米项目距离地铁5号线826米项目距离地铁11号线1256米长江路长江路周边城市道路等级京城市主干道（3条）地广长江路（双向6车道）铁南6代路连云路（双向6车道）号庄航海路（双向8车道）线街地城市次干道（2条）铁2代庄街（双向4车道）号碧云路（双向4车道）线片区街坊道路（1条）张魏寨街—建云路（双向2车道）南三环南三环城市快速通道（1条）地铁11号线京广路省级枢纽快速通道（1条）南三环项目二期地块所承载的使命——项目内部容积率R=1.4，且属于商业用地，基于此容积率和土地现状，项目产品如何定位？二期？1）如何使二期价格达到13000元/㎡2）容积率1.4情况下如何实现价值最大化？3）如何实现项目快速去化变现？4）如何更好实现项目做出形象、确保利润、畅通现金流三者和谐发展？5）如何打造商业用地精品生活社区标杆？商业用地的土地性质——1、40年商业用地的土地性质——价值体现能力差，涨幅空间有限2、50%首付，10年按揭——目标客户层面收紧，置业投资受打压3、商水商电商物业商税费——购置及使用成本较高，资金压力增大项目商业性质思考：突破产品本身压力，成功转化，产品设计等多方面提升项目卖点市场面、产品面、客户面找准自我的一次性价比超越，就验证以实现市场的突破！全力打造：承受巨大压力容积率1.4能做什么产品——洋房+别墅？纯洋房？商墅？联排别墅？多层复式LOFT公寓？······？？？寓洋房T公园LOF花多层？？墅？？排别商墅联本次汇报提纲1总部基地发展方向研究2商墅发展方向研究3LOFT发展方向研究4住宅化发展方向研究5项目二期最优化发展方向选择【总部基地】基本指标——以4层总部基地为主，标准层800㎡，容积率做到1.4，建筑面积25150㎡，可开发8栋企业总部基地低密度总部基地物业建筑建面一栋开发类型建筑类型占地面积占地比例容积率面积比例面积栋数4层总部基商业地17964.29100%1.425150100%32008建面400㎡建面400㎡【总部基地】基本售价估测——升龙二七中升龙国际中正商国际广参考因素京沙广场升龙金中环评判基准心心场地段343434交通便捷度342434硬件配置333434软件配置243334商务形象力342434开发商品牌133334环境成熟度234424项目档次243434建标243434权重系数213225342636项目价格86008580880095609200——修正价格959897869696102039889——权重比例80%7%5%3%5%100%加权平均值76786584793064949587项目价格9587鉴于项目属于低密度物业，根据板块低密度办公物业与高层办公物业价差1.23：1，我项目低密度办公物业价格应为11000元/㎡【总部基地】实现度分析——估测售价1.1万/㎡，可实现2.766亿元，仍难实现既定3个亿的经济目标；我项目与周边高层写字楼价差1.23:1，对项目售价提升产生一定制约因素；鉴于总价440万，一定程度上将阻碍回现速度通过对比，估测我项目总部基地均价1.1万/㎡升龙金中环绿都广场9560元/㎡9600元/预计实现销售额=11000元/㎡㎡升龙国际中心ⅹ25150㎡=276650000元8800元/㎡=2.7665亿元升龙二七中心正商国际广场8580元/㎡9200元/㎡京沙广场鉴于项目既定销售目标3个亿8600元/㎡，而总部基地可实现2.76亿江泰总部基地，显然较难完成目标；从经济11000元/㎡角度看，不建议开发总部基地如果甲方有足够的资源支持，发展总部基地仍有利好因素【总部基地】投资回报率——我项目低密度办公物业与二七升龙中心进行比较，我项目日租金1.6、升龙二七中心日均租金1.7，我项目年投资回报率5.3%，升龙二七中心年投资回报率7.23%中原万达写字楼升龙大厦区域写字楼名称平均日租金平均日租金1.3-日租金2.3：元/㎡1.5金水区曼哈顿升龙大厦2.3升龙金中环日管城区升龙环球中心1.5-2.1租1.5-1.8二七区正商国际广场1.3-1.7升龙国际中心日租京沙广场1.3-1.6预计1.3-1.6升龙二七中心预正商国际广场二七万达写字楼1.4-1.7计日租1.6-1.8日租1.3-1.7升龙二七中心预计1.6-1.8元二七万达写字楼京沙广场日租金升龙国际中心预计1.3-1.6日租1.4-1.7元预计1.3--1.6中原区中原万达写字楼1.3-1.5江泰总部基地西元国际广场1.3-1.711000元/㎡升龙金中环1.5-1.8我项目低密度商务升龙二七中心户型面积：400㎡户型面积：400㎡售价：11000元/㎡售价：8580元/㎡销售总价：440万销售总价：343.2万目前日租金：1.6元/㎡VS目前日均租金：1.7元/㎡年租金：23.36万年租金：24.8万投资回报率：5.3%投资回报率：7.23%【总部基地】客户分析——半层400㎡整层800㎡?二七商圈、火车站商圈、河医商圈、大学售价1.1万售价1.1万路商圈等实力较强的品牌代理商、经销商总价440万总价880万?马寨产业集聚区中小型实业家?专业市场如二七服装工业园、鞋城、中陆50%首付50%首付物流港、万客来、中原百姓采博城、家居即：220万即：440万建材博览中心、华南城、淮河路金泰成、南四环商贸物流基地，及华南城、金源百荣等实力型工商户、经营户?二七区早期投资商铺暴富，目前已发展为专业的商铺投资的实力型客户?中型商铺、写字楼投资?二七区从事房地产、建筑、金融、网媒、客户餐饮、娱乐休闲、法律服务等资深专业人?投资为主，自营为辅士，或中小型私企老板?可能单套，或半层或整?二七区个别权力型政府官员层购买?在二七区投资兴业的实力型外商问题——面积大、总价高，投资门槛相对提高，对去化速度将产生显著抑制因素，较难保证项目快速去化/及时回现，增加资金沉淀与库存风险【总部基地】案例·建业总部港——位于郑东新区东风路如意湖西侧，打造定制式企业总部基地，规划3个组团，2010年6月8日首期开盘均价1.1万/㎡，2014年初清盘均价2.4万/㎡项目名称建业总部港郑东新区如意西路与东风路交汇项目地址处开发商建业集团总建筑面积200000㎡标准层面积4000㎡项目整层、半层销售，个别楼层户型可根据客户需求进行分割，分割最小单元面积300㎡标准层高3.9米大堂层高9米物业总层40米、10层楼面格局自由分割外立面LOW-E中空玻璃+德国空腔陶板进口中央空调，独立星级酒店式大堂，调高6米CEO办公室，26配置部蒂森克虏伯电梯，立体流水庭院、独特屋顶绿化、采光中庭车位比100:1银行、商业、商务中心、会所、商务及生活配套员工餐厅中国机械工业集团、中国磨料磨具进出口公司、中集、恒星科技入驻企业、新世界地产投资、上海邦成达投资等物业费/租金6元/月/㎡3元/月/㎡【总部基地】案例·建业总部港·价差对比——CBD核心区域内，建业总部港与中科、王鼎等相比，平均高出4000元/㎡，价差1.3:1；但与郑东标杆性写字楼如美盛中心、绿地中心相比，存在明显差距二手房项目价格（元/㎡）千玺广场58000CBD核心中科金座19000区王鼎大厦18900建业总部港24000在售项目价格东风绿地中心25000东路14000沿线建正东方中心凯利国际中心12500楷林IFC18000美盛中心27000东方鼎盛中心24000分析：（1）CBD核心区域内，建业总部港价格高于中科和王鼎项目，高出4000元/㎡，建业总部港建业品牌效应及配套服务得以价值提升（2）东风路沿线区域内，建业总部港位置优势明显，价格与美盛、鼎盛中心、绿地价值相当，该几个项目属于高档次写字楼，相比较而言，建业总部港项目价格偏低，比普通写字楼高出7000元/㎡，应该高出10000/㎡元，总部港价值27000元/㎡（3）写字楼价格最主要的决定因素：第一是地段、第二是写字楼硬件配置设施本项目属于二七区，不属于商务金融区，所以在此地块开发商务型物业，后期价格很难提升。本次汇报提纲1总部基地发展方向研究2商墅发展方向研究3LOFT发展方向研究4住宅化发展方向研究5项目二期最优化发展方向选择商墅发展方向研究——以4层叠加式商墅为主，标准层面积660㎡；容积率做到1.4，建筑面积可达25150㎡4层叠加式商墅物业建筑占地占地容积建筑建面单元开发类型类型面积比例率面积比例面积单元数商业4层商墅17964.29100%1.425150100%26409.5LOW-E玻幕干挂石材饰面标准层：2640㎡项目【商墅】价格估测——采取市场比较法1、影响投资者选择最重要因素根据同峰对市场的长期观察和总结，影响投资者决定购买物业的最重要因素为：租金、年增长率、年回报率。项目【商墅】价格估测——采取市场比较法2、选择因素相互作用的数学模型在租金、年增长率、年回报率三个最主要因素之间，会根据条件的不同对投资者的决定产生动态的影响，而最