?皖北五金机电物流园整体工作思路提报2014/10前言?本报告是为皖北五金机电物流园所作的整体工作思路梳理，由于项目在定位、规划等方面已形成了初步的方案，因此，我们所做的一切策略分析，均是以此为基础并结合我们对市场及项目的初步认知下做出的。?本报告仅仅是体现了我司对于贵项目在运作过程中的一些思路和操作手法，并且也未与贵公司进行深入且具有针对性的讨论，难免有不足和偏差之处，因此具体的一些执行方案还须经双方协商另行制定。市场调研篇规划定位篇营销策略篇费用预算篇第一章市场调研篇1城市概况篇城市印象阜阳位于安徽省西北部，黄淮海平原南端、淮北平原的西部，是皖西北重要的门户，是淮海经济区的重要组成部分；阜阳西部与河南省周口市、驻马店市相邻，西南部与河南省信阳市接壤，北部、东北部与亳州市毗邻，东部与淮南市相连，南部紧靠淮河与六安市隔河相望。阜阳-合肥：222㎞；阜阳-淮南：140㎞；阜阳-安庆：404㎞；美丽阜阳城市概况阜阳市辖区面积9775平方公里，辖颍州、颍泉、颍东三区和临泉、太和、阜南、颍上四县及省直辖县级界首市；户籍人口1039.8万，常住人口763.9万，是安徽省人口最多的城市，其中阜阳市区人口约90万；阜阳城市化率约34.9%，远低于全国52.57%、全省46.5%的平均水平（2012年）；宁洛高速、合阜驻高速、济广高速、阜新高速、105国道等公路汇聚于境内；淮河、颍河、泉河、茨淮新河等河道四季通航，可南下长江，东至东海；京九铁路自北向南贯穿全境，与漯阜、青阜、阜淮三条铁路和在建阜六铁路在境内构成“米”字型框架；铁路与相邻的徐州、郑州、合肥、武汉等枢纽构成辐射状，是全国六大路网性枢纽之一；阜阳机场位于阜阳市西南部，距阜阳市中心约9公里；阜阳市2011-2015年（“十二五”）经济发展规划目前阜城建成区面积82.6平方公里，人口规模增长到80万人，目前城镇化率突破30%，已进入城市化加速发展阶段。中长期三四线城市将成为房地产开发主战场，阜阳城市框架将不断拉大，建设新城区扩张人口规模，推进城市跨越式发展。《阜阳市城市总体规划(2012—2030年)纲要》规划，包括市域城镇体系规划、中心城区规划、城市近期建设规划、城市远景规划设想等。阜阳市将以建设区域性经济强市为努力目标，预计到2020年人口规模140万人，用地规模140万平方公里，预计到2030年，全市地区生产总值达到9000亿元，年均增长12%，市域总人口为960万，城镇化水平为65%，其中中心城区人口为200万。阜阳2012年GDP经济指标人口主城区人GDP（亿社会消费品零售房地产投资商品房销售面积区域人均GDP（元）（万人）口元）总额（亿元）（亿元）（万㎡）阜阳763.980962.51261644688.0202.3淮南233.9113781.833489256.5116.1184亳州489.524715.614642303.6996184.5六安710.340918.216248382.7121.5262.2周口1120.6301592.3814210664.14173.14301经济与城市性质定位GDP：962.5亿元(2012年)人均GDP：12616元三产比例：25.9：41.3：32.8城市居民人均可支配收入：18972元社会零售消费品总额：446亿城镇化率：34.9%城市性质定位：全国重要的铁路交通枢纽，以加工制造、商贸物流为主的皖北中心城市六大城市名片：综合交通枢纽、百亿江淮粮仓、滨水园林城市、人力资源大市、煤电能源新城、商贸物流中心2房地产市场简述2010-2014年9月底房地产住宅销售及存量住宅销售面积住宅均价年份/指标住宅存量（城区）（城区）（城区）201082.893913元/㎡43万㎡2011118.64858元/㎡56.33万㎡2012119.555009元/㎡54.68万㎡2013223.235216元/㎡89万㎡2014年1月—9月131.865139元/㎡78.78万㎡备注：2010年-2014年9月份商品住宅销售均价及存量情况阜阳有户籍人口1053.2万人，刚性需求旺盛，每年购房需求约3.69万套，主要分为以下几种类型：?青年人结婚购房；?城区户籍常住改善型购房；?四县一市及三区乡镇进城购房；?参加工作外来购房；?在外务工创业人员回乡购房。2013年回顾：商品房、土地市场供需两旺；城市扩容大发展、大建设；?2013年度阜阳商品房住宅累计成交面积224.97万平米，住宅成交21252套，成交均价约5216元/平米；2013年度阜阳土地市场成交57幅商住地块共5422.16亩，均创历年新高；?城南新区与合阜新城大发展大建设，海亮地产、万达广场强势进驻、阜阳三中新校区整体搬迁、市人民医院城南新区一期全面封顶；安医大阜阳附属医院、百大合家福购物中心落户合阜新城；与此同时阜阳颍东新华城、城西祥源文化旅游区顺利签约，合阜阳产业园区打造“小合肥”的建设步伐也加速推进，阜阳城市框架不断扩容，“西进、南拓、东控、北守”的发展格局愈加明朗。2013年阜阳土地市场汇总回眸2013年阜阳土地市场，一季度土地市场火热，二季度、三季度土市低迷，多被城投公司拿地融资，四季度年底发力，土地市场异常火爆。2013年有部分土地被城投公司拿地融资，房企拿地的共计18幅。一季度成交六幅土地，共计708.5297亩，分别被东兴建设投资有限责任公司、安徽海亮房地产有限公司、安徽省康城房地产开发有限责任公司、安徽省万霖房地产开发有限公司、安徽阜骏机动车投资有限公司竞得。二季度、三季度土地市场低迷，多被城投公司拿地融资，仅两家房企拿地，分别是阜阳商厦同济投资有限公司、大连万达商业地产股份有限公司。四季度土地市场火热，工程进度9幅地块，分别被安徽嘉安置业有限公司、安徽金格丽置业有限公司、阜阳舆图置业发展有限公司、阜阳市徽创房地产开发有限公司、利辛县平和房地产开发有限公司、安徽海亮房地产有限公司、安徽金种子集团阜阳房地产开发有限公司竞得。阜阳城区商品房住宅成交21252套，涨幅103.64%，2013年住宅累计成交面积224.97万平米，同比增幅102.7%。2013年住宅累计成交金额约117.35亿元，涨幅112.46%。2013年城区商品房住宅成交均价约5216元/平米，同比涨幅5.2%。2013年1-12月份，阜阳商品房住宅批准预售面积为223.23万平米，与2012年度批准预售面积91.65万平米相比，同比增加131.58万平米，同比涨幅143.57%。2013年1-12月份商品房住宅实际销售面积为224.97万平米，从年度供求关系上来看，刚性需求保持旺盛，市场呈现供需两旺。2013年阜阳土地市场实际成交57幅商住地块共5422.16亩，赚得123.355亿元，2013年阜阳土地市场主要成交区域集中在颍州区，特别是城南新区、开发区、阜阳合肥现代产业园区逐渐成为新一轮的开发热点，短期内城市向南发展的方向逐渐明确。2014年1—9月商铺销售走势图（套）9168856445865115054853712191234567892014年1—9月商铺批准销售走势图（单位：万㎡）23.4714.5311.7110.41042.200123456789阜阳商业市场2014年小结：供求关系不平衡库存极大2014年1—9月份商业累计批准销售面积为72.31万㎡；商业累计销售面积为38.23万㎡，去化率为52.87%；截止2014年9月商业库存（可售，但未销售）面积达109.71万㎡；临沂商城2期、皖北二手车市场、阜阳国际汽配城2期、中航商业广场等在售或即将上市项目，届时商业库存可能超过200万㎡，市场压力巨大。3主要竞争对手分析皖北二手车大市场皖北二手车大市场位于经济开发区105国道汽贸物流园内经七路南侧、纬五路东侧。项目占地约300亩，总面积约55万平米，其主要业态由二手车交易市场、汽车零配件销售、商务办公、公寓住宅、展览中心、检测维修、办证服务、配套商业等业态组成。皖北二手车市场分期开发示意：1期共计9万方，由7万方单体二层商业和2万方的公寓组成；2期由8栋二层连体商业和一个4层商业组成；3期由6栋29—33层的高层住宅组成；4期由4.7万平方米的商业中心和2栋22层的写字楼组成。皖北二手车大市场1期建面约9万平米，商业约71000平米，商务办公19000平米；1层标准层约为568平米，南北方向皆有商铺，共10间铺面，每间商铺1层面积约57平米，上下两层约114平米左右；A3号楼2层层高8.1米，可改成3层使用；国际汽配城二期国际汽配城位于经济开发区105国道汽贸物流园内经七路南侧、纬五路东侧。项目占地约373亩，总面积约32万平米，倾力打造安徽省最大的集汽配展示交易、会展服务、电子商务、仓储服务、商务办公、金融服务、餐饮娱乐、行政服务等八大功能区为一体的专业汽车后市场。凯德7S汽车广场4阜阳五金行业现状分析临沂商城专业市场三足鼎立金三角目前阜阳五金机电类专业市场主要集中分布在临沂商城、金三角、南站五交化批发市场，此外，在农机大市场、老颍汇大市场（已拆迁）有部分南站五交商户经营五金机电。化市场临沂商城五金机电区经营种类电动工具、锁具、小五金、线缆、胶电经营户数近700户经营面积单铺平均约65㎡平均日租金0.42元经营状况良好金三角专业市场经营种类电动工具、五金配件经营户数79户经营面积单铺平均约40㎡平均日租4.7元金经营状况良好五交化批发市场经营种类电动工具、胶电、劳保用品经营户数147户经营面积单铺平均约45㎡平均日租金4.3元经营状况良好4.74.354.543.532.52在对阜阳市区内较为集中的五金商铺市场进