南京房地产现状分析及宝华市场发展趋势研判2014年10月报告分析的三个维度1：宏观政策维度?结合宏观调控周期，对未来政策调控走向做预测；2：整体市场维度?从整体市场角度，看后期整体市场的运行情况和竞争情况；3：区域市场维度?根据市场规律及区域市场现状，预测区域未来开发趋势；I宏观政策分析【宏观热点一：无限大潮下的需求释放】楼市去行政化是趋势，从调控周期上看，2015年政策环境将更加宽松，调控压制下的购房需求必将大量释放。【趋势预判】从历年政策调控走势看，政策性调控周期一般历时1-2年，根据调控周期，预计宏观调控面会在2015年松动。限贷松绑：9月30日,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,将实行“认贷不认房”的政策,首套房首付30%,最低可执行七折利率,二套房贷还清按首套房贷,此外,在已经取消限购的城市,三套及以上住房可申请住房贷款。从03年至今，政策共经历了6次放松-收紧的转变，每次转变都与房地产市场走势密切相关。【宏观热点二：限贷松绑后的刚需回流】从限贷解除令看，对贷款利率和限购条件的重新认定，对首置和首改需求的折射效果最大。因此，限贷取消必将刺激刚性需求的回升。中国人民银行和银监会9月30日发布通知，首套房贷款最低首付3成，贷款利率最低7折；名下已有1套房，还清贷款再买，可以按首套算再贷款；在已取消或未实施“限购”措施的城市，名下已有2套房，还清贷款再买，可以申请贷款，贷款首付和利率由银行审核决定。?从利率折扣上看，首套购房享受利率优惠可能性最大。?从限购上看，二套房房款清的购房比例较于多套房房款清的比例大。【宏观热点三：适度利率松动的全面化】上海等多地利率松动，南京贷款利率微松动，随着后续政策环境宽松，不排除银行放大利率折扣（尤其对首套房），贷款利率的放松将为南京市场带来的去化提升。上海农业银行住房贷款优惠0.95倍以上优惠，8月执行满足条件1、200万元（含）以上个人住房商业贷款（剔除了公积金）；2、首套住房；城市性质银行利率折扣北京国有银行中国农业银行95折上海国有银行中国农业银行95折沈阳国有银行中国银行83折青岛国有银行交通银行83折目前有消息指出，南京部分银行在有条件下宁波商业银行光大银行85折大连商业银行大连银行9折利率出现了微松动，款利率的放松将为南京天津城商银行天津银行95折常州农商银行江南银行9折市场带来有限的去化提升。【宏观热点四：政策暖流下楼市回归理性】上半年房企业绩堪忧，政策利好，库存重压之下必先跑量，楼市促销手法将更加灵活，因此价格调整和促销短期内成为楼市主旋律。?特价房?精装房改毛坯?一成首付?买房送车位抵?买房送车?抽奖半价抢房?一口价房?零首付用券?一步到位2014.5.18,保利罗兰春天飓风行动，一成首付，去化不及5成2014.6.27,金地湖城艺境推出毛坯房源，1.4万/㎡，去化2成户型建筑面积（㎡）推出套数认购情况认购比88503162%户型建筑面积（㎡）推出套数认购情况认购比三房95252184%2+1房862614%四房124251352%77400%3+1房9826831%复式13248919%合计——52917%合计——1527449%【宏观热点五：2015年楼市的量价双升】宏观需求上看，二十个月的强释放之后，目前需求有待再积累，从周期看，2015年会进入强势反弹期，楼市量价双升。?从房地产行业周期历程上看，2014年2月再度进去打压期，按照周期历时，2015必将进入反弹期。?目前双限取消，南京楼市一路升温，考虑到年底销售任务，目前以跑量为主，但市场形势大好下必将迎来明年的价格攀升。本轮房地产行业周期历程示意图全国商品住宅新开工/销售累计增速2015年进入反弹期2014年2015年需求积累需求释放【宏观政策环境总结】无限时代下迎接市场暖流——市场下行压力下，限购限贷松动，政策放松效果将立竿见影，2015年楼市迎来最强回暖期；严寒之下过冬，跑量为主——楼市促销手法更加灵活，多样化措施并举；政策大环境将——暖春有时，楼市触底反弹II宏观市场分析【观点一：限购取消瓦解购房心理防线】限购解除刺激楼市，短期效应明显化，9月翘尾限购限贷的放开在一定程度上缓解了购房者的观望心理。单位：套南京住宅市场近一年供销走势（按套数）14000135001200013000100001250080001200060001150040002000110000105009月10月11月12月2014年1月2月3月4月5月6月7月8月9月上市套数94918830988511620993311075824957860659157870585949289成交套数7953798386589162903941935294456754474480426555084886成交均价12408123701281912732123411149012534126151334713100127401258612621进入2014年2月份以来，市场供应量及去化量几近腰斩，整体市场疲软状态初现，部分房企为了年中的销售任务，“0”首付“1成”首付再出江湖，市场乱象已现端倪！9月翘尾限购限贷的放开在一定程度上缓解了购房者的观望心理，刺激其中部分客群出手，限购的解除也在短时间内产生了积极效应【观点二：双限齐撤，楼市成交满盆】限购取消满月，南京楼市成交1.1万套，创历史新高。?9月21日-10月20日，全市共认购商品房11595套，成交6159套，创下历史最高峰。?9月30日央行取消限贷对南京楼市的刺激作用明显。国庆长假的一周，南京的认购量达到2830套，认购值成为2010年以来的最高值。【观点三：楼市升温刺激开发商信心回归】楼市回暖流快速传递土地市场，双限解除后的首拍，土拍版“东富西贵”上演，国土局一小时揽金51亿。?作为双限解除后的首场土拍，吸引众多品牌开发商，华润、万科、保利、上海建工、金地、五矿、招商、朗诗、远洋、厦门润港、银城等10家房企举牌拼杀，上海建工以31亿总价拿下河西南G52地块，楼面价13821元/㎡；五矿地产以20亿元的总价夺下城东G53，楼面价为15455元/㎡。【观点四：库存高压下，跑量为首】南京商品房住宅存量约5万套，仍处于高位。回暖之际，库存重压之下，市场必将掀起一波以价换量的去化高潮。单位：套2013年9月-2014年9月南京商品房住宅库存（套数）走势图6000053614500004778543608448324000037426386163554635092358113419532373332193310530000200001000002013年9月2013年10月2013年11月2013年12月2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月由于市场疲软，促销手段花样百出，购房者在持币观望，在双方的博弈之下，南京市的整体库存量不断上升，目前南京新房库存量仍在5万套左右徘徊，楼市仍然存在着不小的压力，随着央行政策的落实，市场期的转暖，有望进一步去化库存；【观点五：政策松绑刺激500万㎡需求释放】根据南京住宅成交规律，在政策松软期内，成交量上会迎来翻倍增长，15年若宏观调控全线松绑，市场将迎来近500万㎡的购房需求。2007-2014年南京住宅成交量走势?1200政策放松期内住宅成交大幅反1023.951000969.9970.1弹，根据市场规律，成交量较政策730.9800收紧期上涨近两倍。600政策放松期政策放松期400499.6?444.89政策放松期根据14年半年成交量，如果15365.6374.5200政策收紧期年限购政策松绑，保守估计，市场政策收紧期政策收紧期0将释放近500万㎡的置业需求。2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年上【宏观市场总结】解限时机下，南京楼市进入快销直通车——限购政策淡出舞台，限贷解禁。双重解压下，市场回暖初现。高库存下，短期内迎来以价换量的去化高潮——高位库存持续攀升，加之今年以来销售成绩平平各家开发企业均背负较重“全年销售任务”，未来一段时间内南京楼市将仍以跑量冲任务为主，房价走势仍将为稳。15年政策松软期将带来500万㎡的住房需求——按照历史规律，15年政策全线松绑，理论上可以市场可以释放500万㎡的住房需求。III区域市场分析PART1区域宏观现状描述【解读1：距离优势成就南京最具价值刚需板块】宝华新城位于南京与句容交界处，在同纬度包含的多个南京城郊热点刚需板块中，该片区是南京都市圈中距离南京主城最近的区域，板块区位价值凸显。南京市中心25KM辐射区域热点板块江北：25.7公里?宝华新城距离市中心直线距离为20.6KM，处于南京与句容交界滁州：25KM辐射圈仙林湖东：27.1公里24.6公里处，区属宝华；?与宝华新城-市中心距离处在同一维度区域，包含汤山镇、熟湖市中心汤山镇：23.6公里镇、禄口、江宁经济开发区、滁州、六合大厂多个楼盘聚集区。?宝华新城临近仙林，是南京都熟湖镇：25.1市圈中离南京最近的区域。公里江宁经济开发区：27.4公里禄口：25.5公里【解读2：价格盆地造就南京最具竞争力刚需板块】品牌刚需化聚集效应凸显，市场关注度再度升温，目前区域品牌化+价格低洼形成的高性价比产品，对南京市区的购房者形成强大吸引。大型品牌房企对仙林东宝华区域的关注度在逐渐提高。?以宝华镇为中心，仙林东路和汤龙公路两侧目前集聚了恒大、天正、鸿信、泰达、开元、万都等品牌房企，北京金辉、仙林百里两个新进驻的成员也在今年先后发声；