亿通新天地营销建议2014年12月25日亿通新天地重振旗鼓，开创辉煌！销售目标总销售额3个亿辅助目标目标树立项目区域内强大运势和良好市场口碑，形成旺盛生命力，持续旺销营销策略不是方案是思想“策略”的好处1战略“清晰”了亿通新天地种的果实快成熟了，应该有水果吃了，我们太需要“老把式”帮我们在适当的时机摘果子了。“绝版临街旺铺”“SOHO公寓火爆登记中”“最后一个聚宝盆”“永不落幕的繁华”我们调性拔的很高，但没有与客户关注点产生联系我们疲于应付市场带来的大起大落没有效果，且让我们割舍不下填鸭式的推广没有基点，我们的推广就像无根的浮萍，随市场动荡，谁能轻松？等市场，无法解决销售根本难题“策略”的好处2不用“抓瞎”了“方案”总是让我们临时着急接下来干嘛，然后慌张的筹备，可这只适合于跟随型项目的尾盘推广阶段。交通\环境\配套\……，把啥都亮出来了，可哪些带给大众深刻影响？静下来分析和总结，肉搏战不少，项目的地位仍未上去。核心是支撑一个楼盘的主要卖点没有核心，“亿通新天地”只能是一个平凡的小项目，兵随草动，岂能不抓瞎？“策略”的好处3不用“憋”了总是若有所思而无果，不知道为什么要这样做，总之想了很多，想做的也很多豆腐太烫，心急没用为谁而来？客户在哪里在哪里？做了没用，是因为不知道你的产品是为谁而生的基点是什么？核心在哪里？接下来，我们严肃地“想”，轻松地“告”本报告解决的核心问题?项目存在的定位问题及战略方向;?明确项目各阶段的营销策略;?确定在策略指导下的各营销节点战术;[报告纲要]目标市场分析营销战略项目分析推售策略营销策略客户策略产品推广定价销售包装优化攻略攻略攻略攻略营销阶段划分营销全攻略宏观市场需求量供应量成都商业地产市场现状截至2014年8月，成都社会消费品零售总额累计增长12.9%，保持着强劲的增长速度；2014年二季度四川消费者信心总指数107.4,环比小幅下降0.2个百分点，同比下降1.4个百分点，该指数从2013年4季度以来，延续了平稳变动的态势；第三季度，全市优质商业的销售面积有所增加175,000平方米,空置率环比上升0.5个百分点至7.4%，同比下降0.4%;全市商业首层平均租金环比上涨0.6%，至15元/㎡/天左右，同比上升2.8%；在无新增供应的前提下，租金依然保持下降态势；虽然未来新增供应多集中在核心区域，且项目品质较高，入市后可能抬升全市平均租金；但新入市项目后的可比租金仍有进一步下跌的可能性；成都商业市场伴随核心区域土地供给和消费需求的逐步饱和，众多开发商将转战到非核心区域拓展，这将进一步推动成都商业格局的外扩；面临激烈的市场竞争压力，各个项目逐步开始从品牌、档次、业态等硬性竞争和主题展览、文化活动等软性竞争两个方面寻求突围。成都商业地产项目开工面积【开工面积】——相较2012年商业地产市场的供应爆发，今年商业供应有所减少，而销售有所增加；开工面积（万平方米）1098765432102010年2011年2012年2013年505.417791002.44732.18成都商业地产项目的产品结构【产品结构】——相商业市场产品供应以商铺为主，销售去化以商铺和写字楼为主;新增量销售量商铺写字楼SOHOLoft商铺写字楼SOHOLoft54202154033216成都商业地产市场特征【市场表现】——相较2012年商业地产市场的供应爆发，今年商业供应有所减少，而销售有所增加；【市场供应】——供应集中在西南三环和绕城高速之间的区域，其中南延线高新段供应最大；【市场成交】——2014年热点成交板块依然集中在南延线高新段；【市场存量】——2014年市场存量最大的板块依旧是城南；【商业趋势】——随着2012、2013年年的商业土地项目进入市场，2014年商业供应迎来了又一高峰；受益于成都经济高速发展、第三产业的蓬勃发展，成都商业需求保持稳定增长，但空置率在短期内仍将维持在较高的水平。整体商业市场商铺市场整体表现·主城区商铺市场最为活跃首位，市场对小面积商铺更为亲睐；·商铺供应依然集中在高新南延线，三环绕城之间西南区域是成交热点板块，城东受北改影响驷马桥板块成交相对较为活跃；·高新南延线是商铺存量最为集中区域，其余城西及城北也有大存量商铺；·大成都区域商铺存量持续走高，去化偏低，市场去化压力巨大，活跃度均不高，其中高新区依旧为商铺市场相对活跃区域；·近郊商铺市场在2014年初有小幅上涨，新都、双流商铺市场较理想；商铺市场供销存商铺市场各产品整体情况销售型商铺中底商最受欢迎，集中商业去化压力最大，专业市场最小商铺市场各产品区域情况·销售型底商存量持续增加，去化压力增大，高新区、成华区及武侯区去化相对较好，近郊新都、双流去化情况较好，南沿线高新段、华阳段板块是焦点；·集中式商业持续增长整体去化较差，产品主要供应在高新区和成华区，站南、建设路是集中供应板块，销售较热属中和，建设路、南延线存量大。大成都销售型底商区域供销存大成都销售型集中商业区域供销存SOHO公寓市场整体表现·SOHO公寓新增集中在城南、顺江村板块、犀浦板块及驷马桥板块；存量集中在城南、犀浦板块、驷马桥板块及万年场板块；·主城区是SOHO公寓的主要活跃区域，其中城南最为活跃，2013年-2014年的销量有较大提升，产品的认知度较理想;·近郊区域双流表现最好，销售量高于新增市场；远郊去化持续下降，金堂、邛崃、崇州有少量成交.SOHO公寓供销存121086420SOHO公寓分面积段去化情况·SOHO公寓,主城区去化主要集中在40-50㎡，近郊去化主要集中在40-60㎡，远郊去化主要集中在30-50㎡主城区SOHO公寓各面积段供销存近郊SOHO公寓各面积段供销存远郊SOHO公寓各面积段供销存小结·商铺——销售型商铺中底商产品最受欢迎，集中商业去化压力大，主城区商铺去化面积主要为50以下，郊区为50-70㎡；·SOHO公寓——去化面积主要为40-50平米，各区域都有所不同；整体商业开工面积下滑，销售仅在2014年10月前后相对较好;整体市场存量大，去化心事较为严峻，商业活跃区域依旧集中在城南；具体表现商铺和写字楼是商业去化的主力产品，小面积和500㎡以上的产品更受市产品表现场欢迎；主城区SOHO产品销量有所提升，高新区南延线为商业供销主要区域。销售在即我们的战略是以销售性思考为主现金流为王！！优质项目增多，市场成交量低位徘徊、价格增幅回落；高新、三环绕城之间西南区域成为成交主力军，投资中型商铺的形势严峻；新增供应环比大幅上涨，待售量庞大，供大于求，竞争加剧买方更加强势；金融政策与市场双双从紧，资金压力空前，市场可能引发降价潮及阶段性观望；城西各项目及新增供应将阻碍本项目的销售，严重瓜分份额；市场严峻，专业营销将在入市时机判定、价格策略制定上更加明显。大势研判小结年末市场进入整固期，整体看淡:特点：市场观望，被动、价格和速度难以兼得整固期的取胜关键：策略：1、树立产品形象，建立市场信心，解决客户心理问题；2、首要挖掘周边需求，制造良好的舆论，不断发出声音，追求价格与速度平衡点；3、为最大化规避年末价格战的动荡风险，不宜跟风，有计划、有节奏的推售，在后期销售期间不断推出新货冲量。市场对本项目的启示：?本项目作为五大花园老城区域的商业项目，有地段、交通优势，需突出体现；可利用优势，捕捉就近目标客户；?目前各楼盘竞争激烈，不断有推售计划，很难抓住市场空档，竞品截胡是一个办法；?蓄势的同时扩大项目优势，要以超值性价比颠覆消费者预期，奠定项目销售的形象，建立资金回笼渠道；?资源合理分布，产品最大限度改造，挖掘产品的附加值，保证产品层面的竞争力；项目综症“商业环境+产品硬伤+商业规划+推广不利+包装不足+时机不佳”商业——中低端住区，周边消费档次不高，消费环境较差；不能根治，能优化产品商铺——不临主干道，面窄、纵深长，部分单铺面积较大；不能根治，能优化之症SOHO——建筑、精装、机电、社区等配置；可以根治，重新整合业态——业态规划不当（可通过调整业态规划和自身招商改观）可以根治，重新整合包装推广主题——主题调性不准确、诉求模糊、单一、缺乏故事；可以根治，之症推广渠道——维度单一（影响力活动营销不足）、结构偏重、占位分散、形象不挺；重新整合现场展示——缺乏导视系统、样板工程、缺乏热烈气氛，现场没有销售氛围；价格偏差——定价误差小，价值不可高估，要有倾斜、形成强势竞争；定价可以根治价差不当——对客户喜好认识要明确、要系统；重新整合之症折扣体系——建立折扣体系，要严谨、不能乱，不能忽略购买心理。入市时机——对大势预测要充分、要树立销售理念、准确找到竞争市场的空白期；可以根治销售销售策略——目标一定要清晰（利润与现金流）；重新整合之症销售技巧——客户引导性要加强、客户体验质量要提升；[报告纲要]目标过去的时间里市场分析营销战略项目分析，为什么商铺、SOHO公寓，各线战绩不理想，自身出推售策略营销策略客户策略了什么问题？产品推广定价销售包装优化攻略攻略攻略攻略营销阶段划分营销全攻略SWOT分析?人流优势：区域内居住人口较多，人流较?非主干道，道路载荷小；大；?中低端住区，消费档次不高，大环境环境较差；?地段优势：区域配套完善，商业氛围浓；?项目体量小，朝向招视性弱，有规划限制条件；?交通优势：城市中轴，交通便利。?商铺开间小，纵深长；?项目定位不准确、诉求模糊、缺乏内涵。?区域竞争：区域高货量新增及供应将分流客户?城市发展机会：武侯区重点改造区域，；位于五大花园的中轴；?大盘竞争：优质、高质素项目形成直接威胁；?区域市场分流：后市发力将撬动市场倾斜，为项目带来客户分流；?商铺竞争：大面积商铺供给，加重高端客竞争?区域