中粮·祥云国际生活广场——2015年营销推广2014年12月《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http://www.fdcsky.net，【唯一官网，谨防假冒】CONTENTCHAPT1?项目货值梳理CHAPT2?成交客群分析CHAPT3?营销推广策略CHAPT4?产品推售方案CHAPT5?活动建议货值梳理—住宅产品产品剩余货量分布图330㎡300㎡剩余42套剩余37套面积13799.2㎡面积11054.02㎡货值3.35亿货值2.29亿151611017928二期别墅5一期别墅7二期别墅剩余6套面积3251㎡货值0.85亿一期别墅另有2套下跃产品500㎡剩余6套分布于2#、15#楼剩余3套面Page积1846.93?3㎡面积1130㎡面积1506.21㎡货值0.84亿货值0.13亿货值0.30亿货值梳理—住宅产品可售货量平层下跃金额(万产品楼号套数面积/㎡金额(万元）套数面积/㎡元）一期别墅（300—61846.798401.2618　　　㎡）二期别墅（550—63251.458490.9912　　　㎡）1H1300.75707.3452　　　5H3902.252155.5225　　　300㎡产品15H2585.151183.38831532.505,892,808.0016H51442.393049.6858　　　17H267823.4815799.6483　　　8H247888.6219562.5313　　　330㎡产品9H144572.0810872.4225　　　10H41338.503089.3306　　　2H1502.03861.88821597.476,821,938.00500㎡产品7H21004.182124.5630　　　小计—9431457.6776298.578721129.9712,714,746.00总计96套，32587.64㎡，76298.5787元≈7.6亿元货值梳理—商业产品C03写字楼货值S1C06公寓货值8C06商业S2/S5/S8可售货C03S18/S20可售货商业值：S8S20值：可售套：套可售套数：62套数22可售面：㎡可售面积：23870.46积2037.17S14㎡可售金额：5016.7万元S13可售金额：67430万元S2S5C06C06写字楼货值S13/S14可售货值：可售套数：85套可售面积：20024.97㎡C03商业可售金额：56044.万元可售套数：3套可售面积：1203㎡C06商业可售金额：5257万元C03可售套数：4套可售面积：883.19㎡可售金额：3540万元货值梳理—商业产品项目剩余货值盘点：C03写字楼可售房源统计产品类别物业类型可售套数可售面积（㎡）货值预计（万元）S2写字楼176583.0319084.9238S5写字楼187114.419493.5775S8写字楼2710173.0328852.4525C03商业31203.275257.2348合计6525073.7372688.1886C06写字楼可售房源统计产品类别物业类型可售套数可售面积（㎡）可售金额（万元）S18公寓12903.62482.5878S20公寓101133.572534.1577S13写字楼319833.3727489.5329S14写字楼5410191.628555.3566C06商铺4883.193540.5597合计10722945.3364602.1947C03地块写字楼可售房源货值为6.743亿元；C03底商剩余可售房源货值为0.525亿元；C03地块可售房源总货值在7.268亿元。C06地块公寓可售房源货值为0.502亿元；底商剩余可售房源货值为0.354亿元；写字楼剩余可售货值为5.604亿C06地块可售房源总货值在6.460亿元。认购待签货值住宅产品认购待签约统计一览表平层下跃产品楼号套数面积金额（万元）套数面积金额二期别墅（500㎡）—1547.151309.3847　　　15H2557.981134.2785　　　300㎡16H123663.208194.6545　　　8H　　　21188.2014317960330㎡9H2640.781553.5665　　　10H2640.781529.9926　　　2H1509.991093.01221547.776261831500㎡6H1502.331109.9084　　　7H21020.082058.5617　　　小计—238082.2917983.359131735.9720579791合计26套，9818.26㎡，20041.3382元≈2亿元商业认购待签统计一览表产品类型楼号套数面积（㎡）金额（万元）S181114.56221.7836公寓S205656.061364.7456写字楼S22666.81623.5899C06商业1#2438.761669.4795小计—101876.184879.5986总计—小结住宅产品可售货值：可售产品主要集中为300㎡、330㎡、500㎡别墅，剩余96套，金额96套，32587.64㎡，76298.5787万元元，约7.6亿元。因剩余产品户型面积较大，总价较高去化难货值度高；分配:300㎡及330㎡因总价低于别墅及500㎡产品，同时认购待签金额较高，因16H蓄客周期较长客户认知度较高，建议300㎡及330㎡产品为2015年上半年主力产品加强去化，别墅产品辅助加推；商业产品商业产品可售货值主要为写字楼部分，其中S2、S5为散售部分可售货值较少，S8、S13、S14为写字楼整栋未开盘货值较大，建议写字楼顺销，S8集中蓄客开盘，S13、S14整售，下半年写字楼为主力产品；剩余公寓及商业部分共26套，货值较小，主要为2014年剩余户型，因此建议2015年1-4月公寓及商业部分快速去化并售罄。客群分析--来电来访分析2014年来电来访分析来电来访对比（组）到访客户渠道分析（组）　1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计朋友项目电开短信路过老业主户外网络老带新来电15265127219043823830627849737070273489介绍活动有效来电3215197531345119215024116946161332来访2656112851421621944531711229862168335743976931515910348744有效来访22439178597783149158107695298812102%864202014年客户来访主要项目活动及路过为主要途径，其次为朋友介绍口碑宣传，同时户外为直观推广方式；写字楼成交客户分析写字楼成交客户区域分布情况户籍分布居住区工作区域北京外地外籍顺义朝阳海淀其他顺义朝阳海淀国外其他1100722026120?写字楼产品在不限购的背景下户籍分布外地客户占据比例较大，外地客户占比91%，北京客户占9%；?写字楼产品客户居住区域为项目地缘性客户为主，其中顺义64%；海淀18%；朝阳18%。?成交客户工作区域为项目周边区域，55%为朝阳，18%为顺义，18%为海淀，9%为国外；写字楼成交客户分析写字楼成交客户职业特征分析?写字楼成交客户主要年龄阶段分布为26-45之间的中青年。?客户职位主要为私营企业主和企业中高层管理者。?客户行业分布广泛比较集中的行业有教育、媒体、医疗、制造加工等行业。年龄分布20-2526-3031-3536-4041-4546-5050以上1220411行业分布职位医疗文化教育行业媒体行业制造加工自由职业其他企事业中高层私营企业主公司股东员工其他器械传媒1311122342　02写字楼成交客户分析置业产品特质分析产品面积区间购买总价付款方式200-300300-400400-350400-600万600-800万800-1000万1000万以上一次性商业贷款其他7223422190　?写字楼产品面积主要集中在中小面积段，主力去化面积为200-300平米以内的中小户型。?客户支付总价款在400-800万可接受范围内较多，首付在200-450万左右。?写字楼产品客户主要用途为投资，普遍选择商贷。写字楼成交客户分析置业获知渠道分析认知途径置目的业客户爱好路过朋友介绍短信投资自用投资兼自用体育运动旅游股票投资其他6412723431?写字楼产品认知途径集中于路过，占55%，其次朋友介绍，占36%。?客户置业目的自用为主，占64%，剩余选择投资及投资兼自用，约占18%。?写字楼产品客户爱好主要为旅游，约占35%，其次为体育运动及股票投资，占28%。写字楼成交客户分析客户综合地图摹写本案顺义地缘客户朝阳客户朝阳海淀客户u写字楼成交客户呈带状分布主要分布在顺义本地和朝阳区，地域属性上来看基本为偏北客户。商业客户u商业客户受限购影响，呈点状分布较集中，主要为顺义，朝阳以及项目周边地缘公寓客户性较强；写字楼成交客户分析写字楼成交客户特点总结如下：客户区域：写字楼成交客户主要为外地人占91%，地缘性为主，集中居住在顺义区域占64%，部分居住朝阳及海淀区域为18%，工作为项目周边朝阳区域为主，朝阳占55%，顺义占18%；客户职业：客户主要以私人企业主、约占37%，企业高管约占27%，从事行业为媒体行业、教育、医疗等行业；置业分析：购买产品以200-300平米小户型，约占64%，总价约400-800万可承受范围之内，主要以投资兼自用客户为主；年龄层次：年龄多集中在41-45岁之间，约占37%，31-35岁的客户占比为18%，该年龄阶段多为中青年经济积累较强的客户，有一定的购买能力；写字