2014年房地产行业总结分析及2015年展望（市场篇）地产来源：中房网2014柳暗花明，2015稳定前行2014年的中国楼市，可谓是一场前抑后扬的大戏，二季度以来各地方政府虽陆续出台救市政策：公积金贷款政策调整、发布购房落户政策、甚至二、三线城市的限购全面退出，但依然无法改变开年以来市场成交的持续走冷态势，直至“930”推出后才迎来市场反转，并在四季度持续回暖。值此年岁更迭之际，站在全年的角度上，我们该如何看待2014年市场的变化？而在经济新常态下，2015年房地产市场又将走向何处？2014年回顾一、市场综述：年内楼市走势先抑后扬，930限贷松绑成全年市场转折点回顾2014年国内房地产市场走势，一言以蔽之，可谓是“先抑后扬“。今年前三季度市场的低迷，主要是因为在2013年市场大幅上扬、需求透支之后，市场供应却没有出现明显回调，导致市场出现供大于求所致。四季度整体市场筑底回稳，主因是基于政策利好。从2013年开始，房地产政策发生了很大变化，从原先的调控思维变成现在的稳定和支持的思路。今年政策面的支持早在2、3月份即已开始，从中央到地方政府救市政策相继出台，例如限购政策的调整和取消、地方上的按揭信贷支持、财税补贴等等，但受到银根持续紧缩的制约，均是成效不彰。直至930限贷放松出台，解决了货币供应，市场才迎来了真正的转折点，再加上公积金、降息一系列组合拳政策的出台，四季度国内房地产市场方迎回升，诸多城市“银十”镀金，11月楼市再接再厉，超过10月水平，创下年内成交量新高。从全年销售情况来看，一线城市虽没有受到政策变动的波及，但成交走势波动却是最大，前三季度回调幅度最大，同比回落34%，四季度回暖之势却又最为显著，成交量较今年三季度环比上升了66%；二线城市分化则愈演愈烈，得益于限购限贷解禁的推动，年末杭州、南京、武汉、郑州等市成交节节攀升，短期去化风险逐级下降，而部分城市则市场反应迟缓，青岛、大连、沈阳、长春等城成交略显疲软。数据同比来看，各城市也是涨跌参半；三线城市表现优于预期，在全国房地产成交缩量的市场大环境下，还是有不少城市成交规模实现了扩张，其中张家港最为抢眼，同比大涨156%，另外佛山和常德分别上涨19%和17%，梧州、无锡、三明、马鞍山也均有1成以内的上涨。二、供应：一线大幅上升，总体供应平稳，年末呈现翘尾态势总体来看，今年以来商品住宅市场供应并未出现大的波动，1-8月整体供应较为平稳，9月创年内最高，10月后又回归常态。据CRIC监测，1-11月47个重点城市商品住宅供应面积为30792万平方米，同比去年同期小幅下降2.5%。从阶段表现来说，今年市场供应走势明显表现为三个阶段。一季度，商品住宅供应延续2013年市场趋势，同比继续小幅上升。二、三季度，各城市供应量普遍明显上升。主要是一方面开发企业基于“金三银四红五”的传统销售旺季惯性，另一方面，受宁波、温州、杭州等城市率先降价促销影响，其他开发商也积极效仿，加大了推盘力度，新增供应集中放量。然而从6月开始的，以呼和浩特、南宁等城市率先放松或者调整限购，地方积极救市推动下，开发商信心提振，认为在地方救市下市场必将好转，因此不急于放量，商品住宅供应量出现下降，市场观望情绪浓厚，从6月到9月，先后有二十多城市取消或者调整限购，但是市场成交并没有出现上升，开发商观望情绪大大消退。在资金压力下，同时进入“金九”月，前期积压的供应量集中爆发，9月供应量出现井喷达4174万平方米，较上月增加近1500万平方米。四季度，在930新政及央行降息等利好下，房地产市场稳步回暖，市场成交上升，开发商也变得谨慎，推盘量下降，但仍维持高位，在年底房企拼业绩压力下，年末供应又大幅增加。从城市能级来看，在市场下行下，房价坚挺市场稳定的一线城市成为开发商的避风塘，商品住宅供应同比大幅上升；而二线城市，供应分化趋势进一步明显，总体供应同比出现下降；而大多供求矛盾突出的三四线城市，整体供应量较2013年继续小幅上升。具体来看，一线城市1-11月商品住宅供应近3800万平方米，同比2013年大幅上涨14.3%，除深圳供应小幅下降外，北京、上海、广州同比全部上升。其中，北京受自住商品房大量入市影响，加之全年供应保持2013年高位稳定，1-11月供应量较去年同期大幅上升39%；广州今年市场供销两旺，供应量保持高位，成交量也很平稳，较其他城市表现突出，整体市场较好，商品住宅供应量也在去年基础上大增近23%，供应量在一线城市中处于最高水平。从二线城市来看，商品住宅总体供应量出现下降，较去年同期下降6.4%，各城市1-11月商品住宅供应量增减参半，但分化趋势进一步明显。一方面，重庆、武汉、宁波、海口、兰州、南京等城市供应量继续大幅上升，平均涨幅超过20%，其中，重庆今年推盘量大增，供应量大幅增长73.5%；宁波在整体市场压力下，积极降价走量，供应量大增，市场供应较去年增长34%；武汉今年一系列政策刺激及强大市场支撑下，成交继续回暖，全年供应量继续走高，同比增长22.1%；南京今年市场一直坚挺成交平稳，供应量也稳中有升，继续上升11%。另一方面，成都、贵阳、合肥、南昌、乌鲁木齐、郑州、厦门等城市供应同比都出现下降，其中，合肥、南昌、郑州等市场供求较为平衡的城市，在市场下行下，供应量进一步下降，市场供求较平衡，未来去化压力不大；而厦门、昆明、沈阳、青岛等供求矛盾突出的城市，今年供应在市场形势下合理回归，供应量同比平均降幅超过20%。本就供求矛盾突出的三四线城市中供应量在今年市场形势下继续上升，整体供应同比去年继续小幅上升近2%，重点城市中同比增多减少，具体来看，无锡、中山、江阴、佛山、琼海等沿海省份城市今年供应量继续大幅上升，平均涨幅超过25%，其中，琼海更是大幅增长69%；而东莞、常州、泰州等供求严重失衡的城市，供应量应市下降，平均降幅超过20%，其中，泰州今年以来市场下滑明显，供应量也大幅下降25.7%。三、成交：典型城市成交先抑后扬，四季度一线城市复苏强劲从CRIC监测的全国62个主要城市整体成交情况看，今年全年商品住宅成交总量约28338万平方米，同比下跌12%，较2012年同期则上涨7%，较2011年同期上涨42%。按季度看，一季度总成交量约6065万平方米，同比下跌17%，二季度总成交量约6253万平方米，同比仍下跌17%；下半年开始，政府纷纷救市，各类政策频出，7、8月限购解除，三季度初现成效，总成交量约6945万平方米，同比下跌12%，跌幅明显收窄，930房贷新政跟进，10月公积金调整再次发力，11月央行降息继续加码，市场逐渐回暖，四季度总成交量约9074万平方米，同比上涨7%，整体市场成交先抑后扬，翘尾之势凸显。一线城市的市场表现最为敏感，年初遇冷便急速萎缩，年底受政策轮番刺激而强势回暖。季度同比跌幅逐步收窄，第四季度更是扭跌为涨，不过前三季度市场表现极不理想，导致一线城市在各线城市中表现差强人意，全年成交量同比下跌24%，即使与市场平平的2012年相比，仍下跌了17%。四个一线城市一致呈现先跌后涨的态势，“银十”均异常火爆，11月北京、深圳继续上涨，上海、广州维持平稳，12月四城再次齐头并进，北京势头尤盛。二线城市分化愈演愈烈，以价换量渐成常态，借着双限取消、公积金调整、降息等政策春风，部分城市年尾破冰复苏，杭州、南京、武汉、郑州等重点城市成交节节攀升，短期去化风险逐级下降，而部分城市则市场反应迟缓，青岛、大连、沈阳、长春等城成交略显疲软。数据同比来看，半数以上城市成交下跌，厦门跌幅超3成，大连、贵阳、青岛等城下跌2成有余；太原、石家庄、兰州则上涨明显。按时间轴来看，CRIC监测的24个二线城市成交量前三季度同比分别下跌14%、19%和13%，4季度实现逆转，同比上涨2%。全年总成交量约17586万平方米，与去年同期相比下跌10%，但相较2012年和2011年同期则分别上涨12%和47%。三四线城市市场表现优于预期，而且远好于一线城市，但身处弱市格局，下跌实难幸免，CRIC重点监测的34个三四线城市全年成交7601万平方米，与2013年同期相比下跌1成；上半年与下半年表现泾渭分明，前两季度同比均下跌，第三季度开始微涨1%，第四季度顺势大涨19%，在各线城市内表现最优。就城市表现而言，张家港最为抢眼，同比大涨156%，另外佛山和常德分别上涨19%和17%，梧州、无锡、三明、马鞍山也均有1成以内的上涨，其余27个城市则均出现4成以内不同程度的下跌。四、房价：涨幅明显回调，一、二线同比上涨，三、四线出现下跌今年市场新常态下，房价增速迅速下降，很多城市因为供求矛盾突出，不得不降价走量，因而均价出现不同程度下跌。但从整体来看，全国56个重点城市平均均价达到10011元/平方米，同比仍小幅上涨1.5%，但与2013年相比增幅明显回落。从各能级城市新建商品住宅价格具体来看，一线城市均价依然坚挺，虽然增速较去年都有明显下降，但整体平均上涨9%。其中，上海、广州增幅最大，为11%，而深圳均价上涨最少也达到9%。在市场不景气，成交下滑的情况下，一线城市市场迅速冷却，城市间市场差异集中表现于房价上，其中北京、深圳商品住宅均价同比增幅逐月不断下滑，而上海相对平稳，广州因商品住宅成交结构影响，同比增幅出现上涨。二线城市商品住宅价格，总体增多减少，均价同比涨幅分化明显，但二线城市整体均价仍同比小幅上升4%。厦门、合肥、南昌、南京等城市均价继续大幅上涨，平均涨幅超过10%，其中，厦门房价在今年市场下行下首屈一指，保持连续28个月上涨，9月开始才小幅下降0.18%，全年均价同比大幅上涨26%，位列全国最高水平；合肥、南昌等城市今年成交虽小幅下降，但本身供求