2014年房地产市场总结分析及2015年展望（政策篇）地产来源：中房网自下而上”救市”不怠,2015年政策宽松稳定2014年无疑是中国房地产市场调控政策的“拐点”。由强力行政干预走向市场化，由令出中央到下放地方。在“分类调控”原则主导下，自下而上的“救市”措施频出，超过市场预期。但也在情理之中，前期“微刺激”的边际效应递减，经济下行压力与日俱增，稳定住房消费旨在防止房地产市场进一步下滑，刺激房地产市场以保经济增速。预计在放松“限贷”之后，后续仍会有稳增长政策跟进，信贷环境将维持宽松。2014年回顾今年房地产市场政策环境相对宽松，中央政府和地方政府双管齐下，遥相呼应。整体来看，房地产政策内容和导向地出台明显表现为四个阶段：第一阶段，3月全国“两会”提出“分类调控”，赋予地方政府更多自主权；第二阶段，中央相继以“央五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障自住购房信贷需求；第三阶段，地方政府自6月起相继出台各类“救市”政策，手段多样化、纵深化，随之实行三年的“限购”体系土崩瓦解；第四阶段，中央放松“限贷”，并随之降息，意在稳定整体经济，无疑房地产市场也受益匪浅。一、中央“分类调控”开启“去行政化、市场化”新篇章今年3月份全国“两会”中对房地产调控提出“分类调控”的原则，同时提出抑制投资性需求。过去十年，我国房地产市场一直保持着高速增长，经历了数轮调控之后，我国房地产市场区域的差异性日渐突出，尤其是2013年房地产市场快速升温，一线和部分二线城市房价持续攀升，而三、四线城市需求相对疲软，高库存城市的供求失衡日渐突出。“一刀切”的做法显然不再适合整体市场，调控的权力和责任转移至各地方政府，有针对性的出台调控政策。就实际情况来看，需求量大，房价偏热的一线城市的楼市政策仅有微调，有效抑制投资投机性需求，满足自住型需求。而库存量较高，供大于求的城市，地方政府一方面积极出台利好政策，全力去库存，另一方面控制房地产开发用地的供应规模，调整新建商品房的供应结构，从而减少供应。“分类调控”的取得了相对较好的实施效果。二、中央预调微调，货币政策“微刺激”支持自住购房一季度我国GDP增速放缓至7.4%，经济下行压力已经显现。为防范风险，中央政府多次强调：“运用适当的政策工具，适时适度预调微调，盘活资金存量”。4月国务院常务会议上推出了三项“微刺激”举措，1、继续减少小微企业的赋税。2、筹措资金进行棚户区改造。3、设立铁路发展基金。与此同时，央行于4月、6月先后两次定向降准。据市场保守估算，两次定向降准大约释放1500亿元资金。5月12日央行座谈会上“建议”各银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”，继续支持和保障首套房购买者的按揭贷款需求。然而受银行贷款额度和利润压力，高息和惜贷的现象并未缓解。1三、取消限购，地方“救市”措施多样化、纵深化“金三银四红五月”齐齐爽约，房地产市场并没有像预期一样回暖，甚至于下滑的趋势不断加剧，购房者的观望情绪亦愈演愈烈，整个房地产市场笼罩在悲观的情绪中。受楼市下行影响，土地市场也一片惨淡，土地延拍、流拍等现象频频出现，直接影响了地方政府的土地出让收入和地方税收。既有“分类调控”的指导思想赋予的自主权，又有“救市”的动力，地方政府纷纷政府开启“救市”新篇章。6月呼和浩特首当其冲解绑限购，之后绝大多数城市效仿，到目前为止，46个限购城市中仅余北京、上海、广州、深圳和三亚五城仍执行限购政策。限购的取消并没有带来成交大幅反弹或者暴增的情况，其效果远远不如市场各方预期，为了进一步刺激楼市，部分城市的“救市”力度继续升级，从公积金贷款调整、契税减免、调整首付比例、购房补贴、户籍准入等方面入手，呈现多元化、纵深化格局。四、放松“限贷”与“降息”接踵而至，加速市场筑底进程购房者范围扩大了，购买力也提高了，但市场反应依然平平，今年房地产市场供大于求的基本面已经形成。同时放眼全国，三季度的GDP增速继续放缓至7.3%，房地产开发投资增速持续下滑，成为中国经济不能承受之重。国庆节前夕，央行与银监会联合发布通知，正式放松了首套房认定，拥有1套房还清贷款再购房算首套，一定程度上放松“限贷”。并且对保障房、购房者、银行、开发商四个主体分别制定利好新规，面面俱到。“930”政策明确了中央对房地产市场的基本态度，有效缓解了购房者的观望情绪，加之开发商的主动自救，以价换量、积极营销，最终“银十”镀金，加速房地产市场回稳筑底进程。随后，11月21日央行宣布非对称降息。本次降息远早于市场预期，短期极大地提振市场信心，增强购房者支付力，前期积压的需求出现集中释放，助推房地产行业在11月份再接再厉，商品房成交金额和成交面积均创下年内单月新高。2015年展望房地产市场供过于求的基本格局已经形成，短期内很难有实质改变。预计明年房地产市场政策环境仍将维持宽松，着力点仍在去库存，因此打压和强力刺激都不会出现，维持现有政策的平稳落实将是主旋律；另一方面，为稳定经济增长，明年整体资金面将相对宽松，持续低通胀又给降息和降准提供了较大操作空间。但受到支持实体经济和股市对民间资金分流的影响，房地产行业的资金面仍是谨慎乐观。一、政策基本面保持宽松，一线城市限购不退出根据当前整体经济以及房地产市场的情况，我们预计明年房地产市场的政策面仍然呈现宽松状态。中央层面预计仍以房地产市场化、减少行政干预为基调，地方政府也将继续在常见的公积金、契税等等方面微调，整体基本维持今年的格局，既不会出现过度打压，亦不会采取过度刺激政策以拉动经济。2值得一提的是，一线城市退出限购的可能性微乎其微。于绝大多数城市而言，限贷放松的效果远远大于限购取消，但对于一线城市，其效果刚刚相反。一线城市的外来人口众多，刚性需求始终存在，投资投机性需求也较多，受限购所制，大量实际需求被长期抑制。假若限购取消，需求的集中释放会直接将房地产市场推向新的高潮，对房地产市场健康发展相当不利。并且，就当前一线城市的楼市来看，成交反弹力度最大，供求关系基本平衡，并无取消限购的必要。二、整体资金面相对宽松，实体经济与股市对资金的分流成唯一不确定因素受整体经济下行压力，预计明年中央将继续放宽资金面，意在扩大固定投资，从而带动GDP上涨。而放宽资金面的手段无非是降息和降准，这两者出现的可能性非常大。首先，降息和降准可以有效释放资金进入市场，活跃市场。其次，今年国际大宗商品价格持续下跌，直接影响我国物价的持续走低，尤其是国际油价下跌持续的时间和下跌幅度都超过了市场普遍预期，这也使得我国本已较低的物价水平进一步走低。以国家统计局数据来看，11月份，全国居民消费价格总水平同比上涨1.4%，创下2009年11月以来的最低涨幅。这预示这我国处于低通胀的状态，为降准和降息打开了操作空间。但另一方面，整体市场资金面的宽松却并不意味着房地产行业的资金“漫灌”。首先，放宽资金面的本意在缓解经济下行压力，降低企业融资成，支持实体经济资金需求。因此政府也会通过窗口指导使资金更多的流向实体经济，而非房地产市场。此外，市场内盛传20年不遇的“牛市”来了，A股市场的历史日成交量纪录不断被刷新，预计明年股市对民间资金的分流程度将更加显著。因此，对明年能够最终流入房地产市场的资金量，不应过分乐观。3