高营项目前期定位报告报报告告结构结构PART-1PART-1市市场研场研究分析究分析PART-2PART-2项项目地目地块块价价值属值属性性PART-3PART-3项项目定位目定位PART-4PART-4项项目目产产品建品建议议PART-2PART-2市市场研场研究分析究分析?石家庄市场分析?区域竞争项目解析?未来市场研究分析【石家庄市场分析】关键词：“曲折前进，整体保持了稳中有升的态势”2014年上半年共成交商品房面积235.32万平方米，同比下降3.1%，合计成交23168套；价格方面，上半年商品房成交均价为6963元/平方米，同比上涨2.7%。在全国百城房价下跌的背景下，石家庄房价仍在上涨，但涨幅有所放缓。从这个数字来看，省会石家庄的楼市呈现出了稳中有升的市场走势。【石家庄市场分析】2.）商品房成交类型分析成交主力户型：80-100平方米面积段成交了4432套，占总成交量的35%，其次是120-150平方米和100-120平方米，分别占比28%和15%。刚需仍然是石家庄楼市的主力军，但是大户型正在日渐走俏。大户型走俏的原因不难理解。首先，银行房贷收紧，二套房首付贷款利率上浮，增加了更换房屋的成本；其次，石家庄“单独两孩”政策日前正式落地，一周内就有一千多对夫妻递交了申请。对于想要两个孩子的家庭来说，小户型显然不能满足日常需要。【石家庄市场分析】2.）商品房成交类型分析土地供应情况：2014年上半年石家庄共计成功出让22宗土地（包含正定新区3宗），土地出让总面积723277.655平方米，约合1084.93亩，出让总价59.693亿元，土地均价高达550.2万元/亩，与2013年土地均价405.23万元/亩相比上涨了35.77%。在土地成交面积上，2014年上半年相比2013年上半年的2809.91亩下降了61%，土地成交总金额相比2013年上半年的99.8017亿元下降了40.19%。由此可见2014年上半年，石家庄推地速度有所放缓。【石家庄市场分析】2.）商品房成交类型分析下半年土地供应量2014年约合8760.9亩，占供应总量的59.64%；拟通过划拨方式供应国有建设用地395.18公顷，约合5927.7亩，占供应总量的40.36%。其中商服用地138.31公顷，约合2074.65亩，占供应总量的14.12%；住宅用地325.65公顷，约合4884.75亩，占33.25%。由此可见今年上半年石家庄土地出让面积与全年计划供应量还有相当大的差距，可以预见，下半年石家庄将迎来土地供应高峰。小结：※整个市场在售楼盘主要集中在长安区、裕华区、桥西区、新华区附近，而桥东区与开发区项目相对较少。※整个市场产品差异不大，18至32层高层是主要的产品形式。※户型面积差异也不大，主力户型基本都是80-95㎡之间的两室，110--130㎡之间的三室。※城市的开发重点，由传统的老城区逐步向城市东部、北部、南部三个区域发展。※市场价格差距较大，一环内10000-13000/㎡之间，二环内8000-9800/㎡之间，三环内6000-7800/㎡之间。※多数项目体量较大，采用分期开发，逐步推进的方式。※多数项目无任何手续，均采用前期售VIP卡，后期内部认购的方式进行销售。※刚性需求目前为市场主要需求【区域楼盘分析】本案『恒大御景半岛』项目简介效果图数据资料主力户型楼盘动态销售现场项目现场项目主题恒大御景半岛，是恒大地产在石家庄继恒大城、恒大华府、恒大绿洲、恒大雅苑、恒大金碧天下、恒大名都之后又一巨作。项目位于石家庄市建华大街与北二环交叉口北行500米。项目北接滹沱新区，南临石市二环快速路。休闲、餐饮、娱乐等各方面生活所需均可轻便享受。项目配套恒大御景半岛打造全能配套，配备双语幼儿园、贵族小学，紧邻建设中的市13中和省重点15中,构成15年全程教育！拥有近2.5万㎡全能运动中心及运动场馆，设有室内恒温游泳馆、网球场、羽毛球场、篮球场、健身大厅等运动配套，约5200㎡五星级豪华会所，近30万㎡风情商业街，便捷生活，目设有4000㎡休闲广场，1500㎡森林广场，200㎡儿童乐园设有游戏架、跷跷板等玩乐设施；16个羽毛球场，让活力尽情释放；300㎡运动场所设有多种健身器械。楼层状况户型汇集97㎡雅致两居，113—137㎡尊贵三居，奢适四居等多元化精品户型车位信息停车位：暂无项目简介效果图数据资料主力户型楼盘动态销售现场项目现场项目简介效果图数据资料主力户型楼盘动态销售现场项目现场项目简介效果图数据资料主力户型楼盘动态销售现场项目现场物业类别：住宅、公寓、商业交房标准：精装修建筑类别：板楼高层开发商：河北地益嘉地产开发有限公司占地面积：95400平方米物业费：1.8元/月建筑面积：240000平方米总户数：1784户容积率：2.76产权年限：70年绿化率：30%工程进度：一期封顶二期出地面（部分楼已封顶）销售均价：住宅：7500元/㎡售楼地址：建华大街与北二环交口北行1000米路东开工时间：2012-11-01项目地址：建华大街与北二环交口北行1000米路东竣工时间：2014-12-31开盘时间：2012-09-30交房时间：2014-06-301#4#5#6#入住844户2016-06-30项目简介效果图数据资料主力户型楼盘动态销售现场项目现场楼2建筑面积：97.03㎡楼1建筑面积：114.91㎡项目简介效果图数据资料主力户型楼盘动态销售现场项目现场调研时间最低价平均单价最高价层差在售情况工程进度2014-07-287500元/平7500元/平9000/平22-3321#出地面项目简介效果图数据资料主力户型楼盘动态销售现场项目现场项目简介效果图数据资料主力户型楼盘动态销售现场项目现场『御景阁』项目简介效果图数据资料主力户型楼盘动态销售现场项目现场项目主题御景阁项目位于石家庄北二环与谈固大街交口北行500米处，项目占地350亩，总建筑面积70万平米，24栋板式高层精彩绽放，北接滹沱河，南临石津灌渠，西依6000亩东垣古城森林公园（石市最大规模森林公园）和省重点中学15中（规划中），随着石家庄北部正定新区的建设发展，此区域将成为石家庄北部绝版宜居生活领地。项目配套购物：标准化菜市场，北国超市谈固店、天河店、家乐福R26;保龙仓谈固店银行：农业银行、工商银行、中国银行教育：600亩教育用地，省重点15中、13中、南高营小学、幼儿园公园公园：月季公园、东垣古城森林公园、石津灌渠环城水系、太平河景区高档会所、中心花园广场、组团景观区、车位、沿街商业楼层状况24栋26—33层板式高层南区14栋北区10栋车位信息停车位：地下车位项目简介效果图数据资料主力户型楼盘动态销售现场项目现场项目简介效果图数据资料主力户型楼盘动态销售现场项目现场项目简介效果图数据资料主力户型楼盘动态销售现场项目现场物业类别：住宅交房标准：毛坯开发商：石家庄荣远地产开发有限公司建筑类别：板楼高层物业费：1元/㎡占地面积：213000平方米总户数：5000户建筑面积：700000平方米产权年限：70年容积率：2.9工程进度：全部封顶绿化率：40%售楼地址：长安区北二环高营大街19号销售均价：6400元/㎡销售电话：优惠政策：全款减免300/㎡项目地址：长安区北二环高营大街19号地下车位：地下车位开工时间：2011-01-01竣工时间：2013-06-01开盘时间：2011-06-01交房时间：2014-07-3111#12#13#14#19#20#2014-12-3115#16#17#18#21#22#23#24#项目简介效果图数据资料主力户型楼盘动态销售现场项目现场项目简介效果图数据资料主力户型楼盘动态销售现场项目现场调研时间最低价平均单价最高价层差在售情况工程进度24#楼王2014-07-286200/㎡6400/㎡6800/㎡26层-33层全部封顶15#16#项目简介效果图数据资料主力户型楼盘动态销售现场项目现场『星湖湾』项目简介效果图数据资料主力户型楼盘动态销售现场项目现场星湖湾打造23万平米托斯卡纳景观居所，90-100米楼间距，近30000平米双公园，3000亩的东垣古城森林公园，滹沱河景区，松下智能新风系统，南北通透灵动空间，星湖湾立足城市核心，重新定义高端人居，建造五星大宅产品标准，以23万平米托斯卡纳原乡社区，万坪湖水、森林溪径，成就低密度养生大盘，引领世界舒居典范。项目主题广告主题：欧派格调美仑之筑——230000㎡托斯卡纳传世臻品项目配套地铁4号线，双重交通星湖湾，据守省会石家庄的北大门，交通便捷，多条公交可直达社区，紧邻地铁4号线高营站，与13中、15中等名校资源为邻，坐拥城市发展核心地段，升值潜力无限。3000亩森林公园/30000㎡双公园——打造世界级公园之家区域特征项目紧邻政府斥资10亿建设的占地3000亩东垣古城森林公园，并以世界级园林标准打造近30000平米的社区双公园，意式浪漫林荫道、纯天然植被、万坪湖景，星湖湾就是长在公园里的家。楼层状况1号楼31层，2号楼19层，3号楼31层，4号楼27层，5号楼30层，6号楼30层，7号楼33层，8号楼18层，9号楼33层，2号楼是公寓，4号楼保障房车位信息停车位：地下车位项目简介效果图数据资料主力户型楼盘动态销售现场项目现场项目简介效果图数据资料主力户型楼盘动态销售现场项目现场物业类别：住宅交房标准：毛坯建筑类别：板楼高层超高层开发商：石家庄荣远地产开发有限公司占地面积：53333平方米总户数：1600户建筑面积：230000平方米产权年限：70年绿化率：70%工程进度：住宅出地面18层，会所封顶内装修销售阶段：预售公园在建销售均价：6900元