目录-ContentsPART1将乐宏观市场分析PART2将乐市场楼盘概况PART3项目整体发展战略PART4项目整体规划建议PART5项目物业管理建议Part1将乐宏观市场分析中央“稳楼市”信号十连发伴随着中央楼市调控的持续作用，调控政策逐渐在部分重点城市尤其是一线城市显效。6月以来中央多次隔空喊话，一次次强调调控的坚定性与必要性，警告地方政府切勿“轻举妄动”，如此频繁的表态也显示了中央的坚定决心。6.2与7月6.6.46.197.57.77.177.197.24下旬2012年5住建部住建部温总理在江苏国土部和住国务院决定从重申继再次重省常州市调研建部联合下7月下旬开始续坚定申将积时强调，必须发紧急通知，派出8个督不移地极配合坚定不移做好，要求坚持查组，对北京抓好房金融部调控工作，把房地产市场、天津、河北地产市门、继抑制房地产投调控不放松、上海等16个场调控续严格机投资性需求，不断巩固省(市)房地各项政执行好作为一项长期调控成果，产市场调控政策措施差别化政策，决不能坚决防止房策措施落实情的贯彻住房信让房价反弹，价反弹。况开展专项督落实贷政策造成功亏一篑查发改委、人央行指出金融机国土部部长徐国务院发出通知，针对近期房地产民银行、银构要继续严格执绍史表示，将市场出现的新情况、新问题，为进监会相继对行差别化的各项继续坚持房地一步推动房地产市场调控政策措施媒体误报、住房信贷政策，产调控不动摇落实，坚决抑制投机投资性需求，误读辟谣继续抑制投机投巩固房地产市场调控成果资性购房住建部：“限购令”短期内不会微调住建部部长姜伟新表示，“限购令”短期内不会有所微调和放松。对于今年的房地产宏观调控政策，强调：“楼市调控不会再出新招，但也绝对不会放松。”“限购”的序幕始于2010年的“新国十条”目前已有的37个已“限购”的城市多为沿海城市和主要的一线城市，而本项目所处的三明将乐县属于暂未限购县城37个已“限购”城市48个未“限购”城市涉及15省市北京、上海、天津、长春、沈江西（九江、赣州、抚州、宜春、新余）、福建（泉阳、济南、石家庄、广州、海州）、海南（文昌、琼海、万宁）、江苏（常州、镇口、昆明、杭州、南京、南昌江、江阴、宜兴、昆山、太仓）、辽宁（盘锦、丹东、福州、武汉、长沙、成都、、营口、鞍山、普兰店）、河北（燕郊、廊坊、保定西安、太原、哈尔滨、郑州、、邯郸）、河南（安阳）、山东（泰安、潍坊、威海合肥、南宁、贵阳、乌鲁木齐、烟台、淄博）、吉林（吉林）、浙江（富阳、建德、呼和浩特、兰州、西宁、大、临安、嘉兴）、湖北（襄樊、宜昌、黄石）、湖南连、青岛、深圳、宁波、厦门（湘潭、岳阳、益阳）、云南（安宁、晋宁县）、四、无锡、苏州、温州、三亚。川（绵阳、德阳）、广东（东莞、惠州、中山）房产税将扩大试点相关制度全国实施2011年初，上海市、重庆市开始征收个人住房房产税。首试征收个人房产税上海重庆国家税务总局政策法规司巡视员在第五届中国企业税务管理创新大会上透露，下一步我国房产税将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度。房地产税具体深化时间可能在今年底或明年初，房地产税最终会在全国实施。税总官员强调，房产税和房地产税是两回事，一定要区分概念，需要特别注意。房产税是为了加强房地产市场的调控，通过付出税收代价来抑制投资投机性炒房，而房地产税则不是为了调控。目前上海房产税的计税依据是参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，重庆计税依据是房产交易价。如果按照原值征收则是房产税，如果按照评估价值则是房地产税，评估价值里包括了地价。“金九”楼市难言惊喜9月份前期新房成交量相比8月份的同期成交量下降了4.5%。而二手房的9月前期相比8月同期下降了2%，同比去年同期下降了6%。以上数据均显示了“金九”难言惊喜据监测54个城市新房市场数据显示：9月前13天新房成交量较8月同期下降了4.5%，其中一、二、三线城市分别下降12%、6%和9%，四线城市微增13%。新增供应方面近期则呈现小幅上升的态势，上周环比前周增加了14%。可以预计，虽然“金九”难言惊喜，但是“银十”值得期待。二手房市场与新房市场情况类似，5大城市9月前12天成交量较8月同期下降了2%，同比去年同期下降6%。另外，各地经理人对后市基本看平，因此预计未来二手房市场走势以平稳为主。政策总结?2个月中央十次强调调控的坚定性与必要性，以表楼市调控不动摇的坚定决心。?住建部坚持限购令的执行，对于今年的房地产宏观调控政策不会有所微调和放松?三明市将乐县暂未接收到中央的“限购令”?中央将进一步扩大房产税的试点以及逐步建立房地产税制度，“目标是消灭房产税，建立房地产税”。?政府高度关注重视将乐建设发展，开放和开发力度将不断持续增强；?随着基础设施配套建设不断完善，将乐开发区经济持续保持快速增长；将乐市场环境分析将乐县是1800多年的历史名城，总面积2246平方公里，辖13个乡镇、1个国家级自然保护区（龙栖山）、135个村委会、5个社区居委会，总人口17.1万人（2009年）?城市概括：将乐县是拥有1800多年的历史名城，位于福建省，地处武夷山脉东南面、闽江支流金溪中下游，东临顺昌，西接泰宁，南连明溪，北抵邵武，东南与沙县毗邻。?县境东西宽59公里，南北长71公里，总面积2246平方公里。福银将?将乐山多地少，水系发达，耕地面积高速乐20.6万亩，是个“九山半水半分田”的山区县。向莆?辖13个乡镇、1个国家级自然保护高铁区（龙栖山）、135个村委会、5个社区居委会?总人口17.1万人（2009年），其中城镇人口约70302人,有16个民族，其中汉族占99.82%。工业经济开发区全县经济以工业为主，以电力、电子、林产、矿产机械为支柱产业以水电能为主要开发产业?全县经济以工业为主，工业、农业、林业、旅游业相结合?工业以电力、电子、林产、矿产机械为支柱产业?金溪支流穿城境内93公里，水电资源十分丰富，县内溪河纵横，雨量充沛，河流平均年径流量22.85亿立方米?水能理论蕴藏量33.31万千瓦，可开发水电资源21.85万千瓦。可开发五级中型水电站，装机容量17.65万千瓦?目前已建成范厝、孔头两级电站，尚有大言、黄潭、高唐三个中型水电站在建。农林业的发展将乐全县可耕地面积20.6万亩，森林覆盖率84.5%，林地294万亩森林蓄积量1437.74万㎡，盛产毛竹农业全县可耕地面积20.6万亩，实行农业产业结构调整后，将乐成为省市烟叶生产重点县，全国食用菌生产先进县。林业?将乐是我国南方重点林业县之一?全县森林覆盖率84.5%，有林地面积294万亩，森林蓄积量1437.74万立方米?其中毛竹林43.5万亩，立竹量6450多万根，年产木材13万立方米，年产毛竹250万根，年产竹笋20多万吨?2002年被国务院特产办授予“中国毛竹之乡”称号。2010年-2012年将乐商住用地出让情况总揽时间项目名称土地面积容积率总建面积成交价楼面价开发商20100505东门二期地块40583.112580547586524353恒华20100603三华南路D地块47933.114858390869152631鸿福20100914天源大饭店后侧305043.310066320347927202国宏20110117上河洲C地块567881.81022181308395521280天宏20110228上河洲B地块643501.91222651783138501458民发20110228上河洲A地块697091.91324472607116601968天宏20110413上河洲D地块433861.9824331740646322112鸿恒昌20120315南口乡松岭村45442.712269------------20120413南口乡松岭村45442.712269------------20120521将乐县水南镇龚垄桥14150228300------------20120608高唐镇高唐村190782.547695------------20120730光明乡光明村30111.54517------------近三年将乐商住土地出让情况出让土地面规划建筑面成交楼面价年份备注积（万平）积（万平）（元/平）2010年3.935512.81018852011年23.423343.93641700成交土地面积不包含自建房土地2012年（上半4.532710.5050----出让年）合计31.891567.2515从近三年中心城区商住土地挂牌出让情况看，2011年土地出让楼面价高于2010年约两倍；已出让可规划建筑面积量为67.2515万㎡，其中2011年上半年出让的体量为2010年的3.5倍，也超过2010年和2012年上半年的合量体，可以预计未来两年的将乐楼市将面临激烈的竞争。市场可售房源分析可售套数开发商项目名称房屋坐落可售面积住宅其他福建鸿图房地产开发有日照东门水木金华日照东门水木金华小区1357328106.63限公司将乐分公司福建瑞祥房地产有限公三华城将乐县水南三华南路15640251651.7司福建省天宏房地产开发上河国际广场(A地将乐县上河洲5767442.09有限公司块)福建鸿图房地产开发有日照东门水木玉华日照东门水木玉华小区2241314955.14限公司将乐分公司福建鸿恒昌房地产开发天源水都将乐县水南镇滨河南路1335516127.16有限公司福建鸿翔地产有限公司一品上苑将乐县枫昌贯1021223907.56福建省将乐县宏泰房地宏泰名城将乐县三华南路24716.57产开发有限公司福建省佳盛房地产开发锦绣江南住宅楼将乐县新将南路0301095.33有限公司将乐分公司福建鸿图房地产开