世茂九溪墅2014年度营销方案2014.1.15目录Contents1张家港市场分析2本项目竞品分析3本项目2013年总结分析4本项目2014年年度营销方案Part1one张家港市场分析Part1--one2013年张家港成交分析（商品房年度成交结构）本年度商品房成交中商品住宅的占比超过五成，商业由于新增供应的推动，成交大幅增加，其余物业占比仍较弱。2013年商品房市场数据物业类型供应面积成交面积供求比（万方）（万方）住宅85.6887.800.98别墅25.2910.712.36商业49.1733.481.47办公17.5110.211.71其它22.2210.992.02合计199.87153.191.30Part1--one2013年张家港成交分析（商品房年度成交结构）本年度商品房成交面积199.87万平米，各物业类型中，别墅与其他物业的成交供求差距较大供求比高，其次是办公物业，普通住宅的供销结构变化最小。在成交结构上看，本年度商品住宅成交比重占到了57%，商业由于新增供应的推动，成交占比大幅增加，其余物业占比仍较弱。Part1--one2013年张家港成交分析（商品房区域成交结构）市区（二环内）是成交集中区域，各物业皆领跑其它片区；乡镇板块中，金港片区普通住宅成交表现最优。Part1--one2013年张家港成交分析（普通住宅供求走势）本年度全市普通住宅新增供应面积85.68万平方米；成交方面，本年度全市普通住宅共成交87.80万平方米。2013年普通住宅供求情况本年度数据供求比供面积85.68应（万㎡）0.98成面积87.80交（万㎡）本年度全市普通住宅新增供应面积85.68万平方米；成交方面，本年度全市普通住宅共成交87.80万平方米。7月与8月受季节因素的影响，港城的房地产市场一直处于低迷的状态，各楼盘的营销速度也逐渐放缓，随着金九的来临，开发商集中供应，数个新项目的连续开盘为冷清的楼市加了一把火，市场结束了前段主要以消化库存为主的日子，新房源的入市极大的拉动了港城楼市的回升，后期成交持续平稳。Part1--one2013年张家港成交分析（普通住宅区域供求分析）市区（二环内）普通住宅以绝对的优势占据成交首位，金港片区由于供应的拉动成交紧随其后。Part1--one2013年张家港成交分析（别墅市场供求走势）本年度别墅市场新增供应大幅上涨，成交在新鲜血液的刺激下也远远高于去年同期水平。2013年别墅供求情况供求本年度别墅供应面积为本年度数据比25.29万方，成交了面积供10.71万方，别墅市（㎡25.29应）场新房源的入市带2.36面积动了港城别墅市场成（㎡10.71交）的回暖。Part1--one2013年张家港成交分析（别墅市场区域供求走势）本年度别墅供应分别来自市区（二环内）和市区（二环外）；成交房源仍以市区（二环内）为主。Part1--one2013年张家港成交分析（供求结构细分）商品住宅主力供应面积段主要集中在120-144㎡首改户型。注：其他物业类型中包含：车库、保障性用房以及其他公建配套用房等。与商品房不同，2013年商品住宅新增供应量不及去年，供应面积约110.88万平方米，环比减少了8.75%；但是年度商品住宅成交面积为98.51万平方米，环比增长了15.69%；在供大于求的情况下，库存房源开始积压，去化压力加重。在供应结构上，120-144㎡首改户型是主力面积段，全年共新增3150套，约占住宅供应数量的44%。Part1--tow2013年张家港商品房供求分析2013年商品房新增供应大超去年同期，在去年交易热度的惯性驱动与本年度供应大好的拉动下，成交量同比去年增长34%。2013年张家港商品房市场新增供应约199.87万平方米，环比去年上涨了25.70%；在去年下半年成交热度的惯性驱动与本年度供应大好的拉动下，2013年全市商品房的交易形式同比大好；共销售商品房面积153.19万平方米，同比增长33.98%。Part1--tow2013年张家港商品住宅供求分析2013年商品住宅新增供应110.88万方，成交98.51万方，在供大于求的情况下，库存房源开始积压，去化压力加重。与商品房不同，2013年商品住宅新增供应量不及去年，供应面积约110.88万平方米，环比减少了8.75%；但是年度商品住宅成交面积为98.51万平方米，环比增长了15.69%；在供大于求的情况下，库存房源开始积压，去化压力加重。（注：商品住宅包含：普通住宅和别墅）Part1--tow2013年张家港区域商品住宅供求分析商品住宅供求高度集中于市中心区域，各乡镇片区楼市在城镇建设的推动下有明显进步，不过在全市的占比上仍表现有限。2013年2013年同比面积成交同比面积区域供应变化占比（万变化占比(万㎡)㎡）金港1712%15%145%14%锦丰12-22%11%8-2%8%乐余6263%6%566%5%市区（环55-5%50%5110%52%内）市区（环11-40%10%1214%12%外）塘桥105%9%956%9%合计111-6%100%9913%100%Part1--tow2013年张家港区域商品住宅供求分析2013年1-12月各区域商品住宅供应量（万方）区域1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全港片区3.070000.0300011.47001.98锦丰片区0.0802.650000003.1806.02乐余片区0.190003.7301.5200001.01市区1.648.863.7611.435.790.0507.457.872.9705.26（二环内）市区0000.1500.0405.784.46000.26（二环外）塘桥片区03.79001.0200003.981.390合计4.9812.656.4111.5810.570.091.5213.2323.810.131.3914.53Part1--tow2013年张家港区域商品住宅供求分析2013年1-12月各区域商品住宅成交量（万方）区域1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全港片区1.470.551.860.871.220.950.660.811.350.871.531.98锦丰片区0.790.651.190.530.620.720.410.470.591.010.390.36乐余片区0.380.280.280.401.241.000.100.300.290.200.310.34市区5.133.747.815.065.224.662.642.983.473.522.044.60（二环内）市区1.260.852.270.690.820.340.441.291.511.170.500.60（二环外）塘桥片区0.500.340.680.240.540.330.490.330.640.742.841.28合计9.536.4114.097.799.6684.746.187.857.517.619.162013年,从各个区域供应和成交对比来看,供需差额最大的是市区（二环内）与锦丰片区，供需差额均达到了4.21万平米，其次为金港片区，供需差额在2.42万平米，这三个区域市场竞争压力相对较大；从各个区域成交情况来看，2013年表现最好的区域是市区（二环内），全年商品住宅共成交50.88万平方米，占到全市总成交量的51.65%，其次为金港片区，共成交14.13万平米，占全市总成交量的14.34%，接下来就是市区（二环外）和塘桥片区。从各区域表现来看，金港片区在利好政策规划和利好的环境下，近年房地产市场发展如火如荼。Part1--three2013年张家港土地市场供应情况2013年土地市场出现“量增价升”，土地出让量增加明显，土地出让价格显著提高。指标2012年数值2013年数值环比变化供应面积43083293.49%（万㎡）成交面积209505141.63%（万㎡）成交金额10213633.33%（亿元）楼板价48802093-57.11%（元/㎡）2013年土地市场挂牌出让土地145宗，合计新增供应面积832万平方米，环比去年增长了93.49%；成交方面，2013年共成交土地83宗，折合面积505万平方米，环比上涨141.63了%，成交金额约136亿元，环比比增加了33.33%，不过本年度成交土地楼板价环比比出现了较大的回落，跌幅达57.11%；2013年土地市场出现“量增价升”，土地出让量增加明显，土地出让价格显著提高。2013年，在世茂房地产公司60.4亿元强势进驻暨阳湖的同时，金科房地产公司在金港镇拿地，新城集团公司在南二环拿地，朗诗地产在市区华昌路拿地，另外还有张家港金新城集团、美辰置业等本地实力公司不断拿地。多家知名开发商齐聚港城，绝不是偶然现象，充分说明他们对张家港城市的普遍认同和对港城房地产市场未来持续健康发展的坚定信心。Part1--three2013年张家港土地市场供应情况2013年出让的地块以商住用地为主，3幅纯住宅用地中市区建农路东侧地块因优越的区位条件，价格奇高，突破万元。出让面积出让总建面积出让金额楼板价用地性质出让宗数（㎡）（㎡）(万元)（元/㎡）商办1132621591777586775945商业294595556432421136841767商住401726830332082510745553236住宅392587163677877635362合计8326051875045519136277727012013年成功出让的83幅地块中，商住混合用地独占五成；另外纯商业用地也占到了三成多，其次是商办性质的土地，也成交了13%，仅有3幅纯住宅