北京丰台石榴庄商业项目2014.1市场发展跟踪项目阶段性说明下阶段服务工作商业资源展示第2页市场发展跟踪通通过对区过对区域市域市场场宏宏观环观环境境与与微微观环观环境的境的数数据跟踪，据跟踪，实时实时准确了准确了区域市场解市解市场变场变化及化及发发展展趋势趋势，有利于本，有利于本项项目目时时刻保持强刻保持强势势的入市的入市状态状态；；消费者经营者第3页通通过对区过对区域市域市场场宏宏观环观环境境与与微微观环观环境的境的数数据跟踪，据跟踪，实时实时准确了准确了区域市场解市解市场变场变化及化及发发展展趋势趋势，有利于本，有利于本项项目目时时刻保持强刻保持强势势的入市的入市状态状态；；宏观层面微观层面第4页宏观层面宏观经济?综合经济实力?北京市经济一直保持稳步发展的趋势，连续多年维持经济的快速增长。?2007-2012年北京市生产总值稳定增长，2012年北京市生产总值达到17,801亿元；增长速率出现小型波动，整体平均速率保持在8%左右；?北京市人均可支配收入，2012达到人民币36,469元；房地产市场已经进入商业快速发展时期；资料来源：北京市2007-2012年度统计公报第5页宏观层面宏观经济?产业结构及发展趋势?产业结构逐步优化，第三产业比重不断扩大，如下图所示，其比重由2007年的1.1:27.5:71.4变化为2012年的0.8:22.7:76.5。?可以看出，北京市近年来产业结构进一步优化，形成第三产业的国民经济主导地位，并逐步完善行业内结构调整，巩固金融业、批发零售业、信息传播、计算机服务和软件业、房地产行业的支柱地位。资料来源：北京市2007-2011年度统计公报第6页宏观层面宏观经济?社会消费品零售总额?社会经济水平及人民生活水平提高的同时刺激消费的增长，社会消费品零售总额从2007年到2012年维持10%以上增长率。2012年，全市社会消费品零售总额为7,702.8亿元，同比增长11.63%，表明商业快速发展并且呈良性态势。?商业零售市场的全面开放以及城市经济实力的提高，持续市场消费规模的提升，势必会加快地产市场对零售商业物业的需求。资料来源：北京市2007-2012年度统计公报第7页通通过对区过对区域市域市场场宏宏观环观环境境与与微微观环观环境的境的数数据跟踪，据跟踪，实时实时准确了准确了区域市场解市解市场变场变化及化及发发展展趋势趋势，有利于本，有利于本项项目目时时刻保持强刻保持强势势的入市的入市状态状态；；宏观层面微观层面第8页微观层面区域市场?区域集中商业分布与供应现状?区域集中商业主要分布呈现两个特性：一是区域配套性，以方庄购物中心、贵友大厦等为代表；二是后期以首地大峡谷、阳光新业广场等项目为代表，除了依托区域的同时，向交通要塞型转移；?区域尚未有大型集中型商业入场，因此便利的交通将为项目开发提供坚实基础。地地铁4铁5方庄购物中心号号线线贵友大厦三环阳光新业广场首地大峡谷地铁10号线银泰百货四环第9页微观层面区域市场?项目经营内容特征?从区域商业项目整体看，超市、餐饮是主力业态，平均占比分别达到15.3%、24.9%。?方庄贵友大厦作为区域老牌百货，明显偏向零售业态，以服装类、儿童家居、数码家电和超市为主；?首地大峡谷、阳光新业广场是购物中心形式，增加生活类业态比重，如超市、餐饮娱乐休闲业态，在一定程度上增强了消费者的目的性与参与性消费；?银泰百货业态配比以零售、餐饮业态为主，规避临近两大商超的竞争，但失去了周边社区消费人群的一定支持，传统的百货形式面临更大的市场风险。经营内容配比休闲儿童钟表鞋帽数码超市餐饮其他名称服装化妆品运动家居首饰皮具家电综合娱乐休闲服务方庄贵友大厦23.3%9.0%16.7%2.4%3.3%10.0%17.3%16.7%0.8%0.5%首地大峡谷15.0%13.6%10.8%2.1%2.4%5.0%3.6%13.7%33.5%0.3%阳光新业广场19.0%8.0%8.0%2.0%1.7%2.0%5.0%27.0%27.0%0.3%银泰百货34.1%6.0%14.5%2.4%1.2%14.0%2.0%0.6%25.0%0.2%合计22.7%8.9%11.5%2.2%1.9%7.0%5.3%15.3%24.9%0.3%第10页微观层面区域市场?业态组合特征—首地大峡谷?业态规划以生活类为主：超市，影院，儿童主题区，呈现较强的区域配套性；?业态布局上将档次偏低、目的性较强的业态布置在商场顶层或地下，同时采用剪刀错落式挑空中庭，有效引导人流回转；?引入零售品牌低端，错落中庭布局较为散乱，停车入口与辅路临近带来一定的不便，成为项目弊端。楼层经营业态品牌B1生活家乐福超市GAP、H&M、ASOBIO、苹果数码、m)phosis、丝芙兰、宝岛、MACNNA、COSTAL1时尚——资讯、品味、流行和SELECTEDJNBY，播，热风，屈臣氏，2%，猫人等，甜品站和饰品、美甲等专为女性服L2潮流——创意、艺术、设计务的品牌阿迪，耐克，PUMA,KAPPA，匡威，李宁；ME&CITY，西遇；马仕奇专业户外店L3活力——动感、阳光、健康、苏宁3C数码精品店、美发设计中心新辣道、川豪、品诺、豆捞、阪神和美日式料理、望湘园、泰鲁人家、上吉胜L4聚会——趣味、生态、欢笑、花袭人、吴地人家、李老爹、麻里麻里、权金城、牛依客保利国际影院；休闲餐饮品牌：和合谷、如棒约翰Pisa、九鼎香面馆、禧满多L5温馨——家庭、自然、绿色，权味时韩式锅拌饭L6共享——文化、儿童峡谷达人电玩，乐友婴幼儿超市、儿童乐园，以及SPA和美发第11页微观层面区域市场?业态组合特征—阳光新业广场?项目临近环路，展示面较好，同时与周边城中村形象形成鲜明对比；?在业态组合的设置上，兼顾区域基本消费的同时，利用大型底商停车场吸引周边家庭消费；?项目周边人口密集，为商业人气提供保障，但整体业态品牌低端，以超市、餐饮、儿童为主，规划及购物环境较为杂乱。楼层经营业态品牌超市、珠宝配饰、钟表眼镜、化妆华润万家、仙踪林、必胜客、SELECTED、MARKFAIRWHALE、TheShoesBar、品、餐饮、休闲服饰、运动户外、APPLE、金象珠宝、秀丹名物、千佰莉、伯爵仕、派思丽、卡曼尼F8派、新侨三L1银行药店、家电/电子产品、鞋/宝乐、中国银行、VINISTYLE、靓丽金象、Etam、苏宁精品3C数码店、宝盛箱包/皮具道吉运动集合店、优衣库、GXG、VLOV吉野家、真功夫、必胜客、正一味、亚惠、KFC、Fairy、三彩、秋水伊人、ZD化妆品、超市、餐饮、影院、咖啡美甲、屈臣氏、达衣岩、GRETTON、南瓜芽、乐高智高、巴拉巴拉、CAML2水吧、美甲美体、服装服饰—女装KIDS、派克兰帝、李宁儿童、呷哺呷哺、米中堂私房粉馆、MIIOW、CACHE、儿童用品CACHE、织悟、三元梅园、DQ、桔子生活、阳光乐园、好孩子、Toonsland、小猪噜噜、空中天使、博士蛙、星美影院L3影院星美影院第12页微观层面区域市场?业态组合特征—银泰百货?定位与可及客群稍有脱节，高比例零售类业态不符合社区消费需求；?项目引入品牌偏向中端，认知度较低，难以吸引更多消费者；?项目入市时间较短，缺乏特色多元业态吸引市场，限制辐射范围，整体市场还有待培育。楼层经营业态品牌食尚小镇:时尚快餐、特色食品、名品烟酒、美食美汇、呷哺呷哺、权味、和合谷、拿渡、赛百味、屈臣氏、B1甲、芭蕾教育巴贝拉、KFC、宜兰贝尔美甲、灰姑娘风尚前沿:时尚大店、黄金珠宝、名表眼镜、女L1优衣库、依波表、CITIZEN、FBI、百思图、Tata、天美意鞋、餐饮霓裳丽人:少女装、淑女装、女士内衣、箱包配Pageone、Eland、Prich、Roem、ONLY、Etam、veroL2饰moda、芬狄施、Triumph品质地带:男士正装、男士休闲、皮具、运动户Izod、外交官、金宝L3外、儿童教育贝、acome、jasonwood、goidpool、GIY、AIDI、艾格男装L4精致生活:儿童、家居、数码家电、茶餐厅派帝兰克、西瓜太郎、梦洁、阿斯家、Balabala、迪信通L5华美盛宴:商务餐饮、时尚餐饮、娱乐游戏青年餐厅、东来顺、乐食派、串行康乐、川粤湘、环游乐园L6影院华谊兄弟影院第13页微观层面区域市场?集中百货类、购物中心商业?本区域内商业项目主要是百货商场，经营方式为联营，采用流水扣点的方式。?本区域内商业项目的租金并未出现大幅度的调整。区域内集中式商业采用扣点方式的租金水平项目名称经营模式租金/扣点方庄购物中心百货扣点：15-30%贵友大厦百货扣点：20%-31%银泰百货百货扣点：15-30%注：以上租金按使用面积计算，包含物业管理费第14页微观层面区域市场?集中百货类、购物中心商业?阳光新业广场总体档次较低，业态布局以超市、影院等主力店为主，零售业态缺乏，租金水平相对较低，达到2-18元/平方米/天；?首地大峡谷相对运营时间较长，商业经营趋于稳定，整体租金水平达到2-25元/平方米/天。区域内集中式商业租金范围列表项目名称经营模式租金/扣点阳光新业广场购物中心租金：2-18元/平方米/天首地大峡谷购物中心租金：2-25元/平方米/天注：以上租金按使用面积计算。第15页微观层面区域市场?区域商业整体氛围传统社区配套商业难以满足多元、一站式消费需求区域无论是大中型集中商业，还是特色主题商街，都承担着区域配套功能为主，整体向功能多元化，业态设置向高端化发展；缺乏时尚娱乐业态，区域年轻消费群体诉求亟待释放区域缺乏集中休闲娱乐场所，现有娱乐业态以KTV、俱乐部为主，档次相对较低，并未形成聚集，难以满足年轻时尚人群需求；北京中高