AURORA光合理想信阳南湾四季项目电梯洋房户型建议光合理想（北京）投资顾问有限公司信阳项目组二〇一四年一月1电电梯洋房市梯洋房市场综场综述述2产产品客群定位品客群定位3产产品品户户型建型建议议前言本报告试通过对目前信阳电梯洋房市场环境的分析，以明确目前该类产品市场的现状及发展趋势；结合对本案本体的分析，以明确电梯洋房在本项目中的产品属性定位；根据市场和产品属性，对产品户型提出契合实际的可行性建议。第一部分第一部分电电梯洋房市梯洋房市场综场综述述一、一、电电梯洋房市梯洋房市场概况场概况电电梯洋房梯洋房产产品市品市场场分布分布随着信阳房地产市场的不断热热点点开发区开发区域域发展，项目开发品质的不断提升香槟国际，电梯洋房产品的市场供应量也南湖一号和源一号公馆香江帝景不断增大。东方今典金上海湾目前，在羊山新区，浉河区，南湾区等三大热点板块中，均有电梯洋房产品的项目，其中羊正商红河谷山新区依靠良好的市政规划赢得了较多客户的青睐，其次，浉河中国铁建领秀城区和南湾区依靠优质的自然资源，也得到了市场的认可。资资源型源型产产品品区区域域电梯洋房项目板块分布二、同二、同类竞类竞品市品市场场情情况况项目推出时间位置户型面积销售均价去化速度去化影响因素金上海湾2011.2羊山新区107-19247008套/月去化周期长和源一号公馆2011.6羊山新区130-18048002套/月社区规模小正商红河谷2012.3浉河区103-14044008.3套/月周期长、总价低南湖一号2012.9南湾58-94630022套/月总价低香江帝景2012.10南湾150-22358004.8套/月蓄客期长、实景现房销售东方今典2013.3羊山新区97-20753008套/月蓄客期长、项目品牌、园林中国铁建领秀城2013.2浉河区139-30756006套/月项目品牌、实景现房销售近年来，信阳市场上各大项目纷纷推出电梯洋房类产品，如以上列举的众多项目，基于项目自身的特质，各类产品档次、价格不一。目前市场客户对该类产品的基本属性及价值有一定认知，但各项目产品的区隔性并不明显，多停留在项目区位、项目品牌等层面，产品本身的区隔比较模糊，整体拉低了电梯洋房产品的市场平均水准。同时，上表数据同样反映了产品总价对销售去化速度的直接影响。?市市场环场环境小境小结结：：通过以上分析可得：目前，电梯洋房产品市场环境较为混杂，各项目同类产品的档次差距较大，直接反映在销售单价的较大差别上，同时，同类产品的市场区隔性模糊。三、市三、市场竞场竞品品项项目目概况概况以下以下选选取信取信阳阳市市场内场内，各，各区区域板域板块块比比较较有代表性的有代表性的项项目目进进行分析，以期更好的把握目前信行分析，以期更好的把握目前信阳阳电电梯洋房梯洋房产产品市品市场场的情的情况况：：建业南湖一号东方今典中国铁建领秀城香江帝景正商红河谷品牌+环境+中式+别品牌+区位+园林+别品牌+环境环境+园林+别环境+园林墅墅墅竞竞品品项项目目概况概况————建建业业南湖一南湖一号号?项目概况：?占地面积：106亩?总建面：8.6万方电梯洋房?容积率：1.01?绿化率：40%?建筑风格：中式徽派?产品类型：电梯洋房+别墅?园林绿化：中式风格?区位优势：位于南湾风景区，度假型物业，占有稀缺自然生态资源，生态环境宜居。?蓄客周期：2012年5月开始电梯洋房开始蓄客，2012?产品规划：年9月开盘。别墅、电梯洋房、酒店?开盘情况：开盘推出房源185套，开盘均价6000元/㎡?产品：?去化速度：总计房源340套，目前剩余约20套，22套5层电梯洋房，面积区间58-94㎡，产品为一房、/月两房，一梯两户设计。?销售均价：6300元/㎡竞竞品品项项目目概况概况————建建业业南湖一南湖一号号度假型小户型产品?产品主力户型?南北双阳台，赠送面积较多。?格局方正，南北通透，全明设计。?主卧、客厅南向采光，主卧带观景阳台，室内光照效果佳。两房户型一房户型竞竞品品项项目目概况概况————建建业业南湖一南湖一号号?中式园林打造——提升产品价值配合中式建筑的景观元素：竹子、宽阔平静的水面、仿古水潭、鹅暖石步道等。绿化也同样采用多层次兼顾，多重垂直绿化，乔木、灌木搭配。在绿植的选择上，色彩的选择相对丰富，弥补了建筑相对单调的灰白单色。丰富的颜色与无波的水面构成了静而有生的画面。竞竞品品项项目目概况概况————东东方今典方今典?项目概况：?占地面积：117亩（二期）?总建面：17万方（二期）?容积率：1.9?绿化率：40%?建筑风格：简约欧式（退台式外立面）电梯洋房?产品类型：电梯洋房+高层?园林绿化：40亩人工湖?区位优势：新区优质市政规划配套，但目前无法使用，仍需相当长的时间来逐步完善。区域投资升值潜力佳。?蓄客周期：2013年元旦开始认筹，3月23日开盘，蓄客?产品规划：期约三个月。电梯洋房、高层?开盘情况：开盘推出房源69套，优惠2万抵3万，一次性?产品：2个点，按揭1个点，开盘成交均价5300。框架结构，7层电梯洋房，面积区间97-207，主力?去化速度：开盘至六月销售约50套，目前剩余5套，前期面积144-149（三居），户型涵盖两居、三居、四居。去化速度约8套/月.一层户型带地下室，赠送约80平，7层临湖位置为跃?销售均价：5300元/㎡层。竞竞品品项项目目概况概况————东东方今典方今典?产品主力户型?赠送面积较多，露台、阳台、入户花园市场导向型产品。?格局方正，南北通透，全明设计。面积段接受度强?南向采光面尺度大，光照效果佳。竞竞品品项项目目概况概况————东东方今典方今典?精致样板间打造——提升产品品质采用中式、法式两种不同风格的样板间展示，营造生活品质感。竞竞品品项项目目概况概况————中中国铁国铁建建领领秀城秀城?项目概况：?占地面积：763亩?总建面：120万方电梯洋房?容积率：1.8（福华园）?绿化率：35%?建筑风格：新古典主义?区位优势：位于浉河沿岸，占有稀缺自然生态资源，生态环境宜居，靠近老城区，可以享受成熟的生活配套。?产品规划：电梯洋房、洋房、小高层、高层?蓄客周期：2013年元旦开始认筹，2月10日开盘，蓄客?产品：期约一个半月。6+1层电梯洋房，面积区间139-307㎡，产品为三?开盘情况：开盘推出房源48套，一次性2个点，按揭1个房、四房，一梯两户设计。点，开盘成交均价5250。后期加推144套，总计房源192套。?去化速度：目前剩余约120套，6套/月?销售均价：5600元/㎡竞竞品品项项目目概况概况————中中国铁国铁建建领领秀城秀城舒适型产品?产品主力户型三房户型（3+2+2）四房户型（4+3+3+1）?面积区间：137-180?面积区间：210-307该类平层户型产品的可选范围较大?顶层跃层户型，客厅挑空，室内空间立体感更强。?赠送面积较大，入户花园，南北双阳台，主卧次卧?双层主卧，带卫浴，预留储藏室。带南向飘窗。?超值赠送面积，一层南向露台、二层北向露台，北向阳台?客厅、双卧南向采光，光照充足。，卧室南向飘窗。?中西双厨设计竞竞品品项项目目概况概况————中中国铁国铁建建领领秀城秀城?项目实景现房——产品品质提升竞竞品品项项目目概况概况————香江帝景香江帝景?项目概况：?项目主要卖点?占地面积：100亩?境：位于南，河靠?总建面：17万方环湾区临浉架山，生境宜居。电梯洋房?容积率：2.0笔态环??绿化率：35%产品：西班牙风格、六层电梯洋房，品佳。?建筑风格：西班牙（退台式）质?品：目含有墅品?产品类型：质项内别产，整体上拉升了目的品别墅+洋房+小高层+高层从项质?园林绿化：实景园林呈现。?林：目景林呈?区位优势：度假风景区园项开盘实园，坡地化，精致林。?产品规划：现绿园别墅、电梯洋房、高层、小高层?蓄客周期：2012年10月开盘，前期蓄客约10个月?产品：?开盘情况：开盘推出房源27套，开盘均价6700，最低6200，框架结构，6层电梯洋房，一层和顶层为跃层最高7200，三、四、五层为平层，面积区间150-223，主?去化速度：共推出房源97套，目前剩余约30套，4.8套/月力面积158（4+2+2），户型为四居。?销售均价：5800元/㎡竞竞品品项项目目概况概况————香江帝景香江帝景舒适型产品?产品主力户型?赠送面积较多，露台、阳台。?格局方正，南北通透，全明设计。?主卧、客厅南向采光，开间尺度舒适。?产品以158平的四居产品为主。?产品以提升居住的品质感和舒适度为主要设计理念。竞竞品品项项目目概况概况————香江帝景香江帝景?欧式园林打造——提升品质感主入口及中心广场以颇具文艺性的欧式水景雕塑及层次感较强的舒缓的坡地绿化配合营造高端住宅的大气、沉稳之感。会所前采用坡地绿化，打造立体垂直绿林，层次感较强。绿植品种多样化，栽植松树、香樟、银杏、丹桂、茶花等，灌木、乔木搭配。竞竞品品项项目目概况概况————正商正商红红河谷河谷?项目概况：?占地面积：366亩?总建面：43万方?容积率：1.9电梯洋房?绿化率：38%?建筑风格：西班牙?产品类型：洋房+小高层+高层?区位优势：位于贤山，生态环境宜居，靠近老城区，可以享受成熟的生活配套。?产品规划：电梯洋房、洋房、小高层、高层?蓄客周期：2012年3月开盘，前期蓄客约6个月?产品：?去化速度：电梯洋房为项目主力产品，2013年共推出房源6层电梯洋房，面积区间103-140㎡，产品为两房160套，目前剩余约60套，8.3套/月、三房、四房，一梯两户设计。?销售均价：4400元/㎡竞竞品品项项目目概况概况————正商正商红红河谷河谷?户型方正，全明空间。?双卧、客厅三室南向，