谨呈开发商漯河五一路项目定位与战略发展报告2014·03·14目录1项目本体分析周边配套、价值梳理、地块技术指标、项目属性分析2对核心问题与竞争对手思考商圈分析、最大核心问题、核心竞争对手、发展方向思考3项目定位系统整体定位、形象定位、案名定位、竞争角色定位物业发展建议4业态规划与物业发展建议业态规划布局、物业发展建议5公寓（酒店）定位产品定位、市场定位、功能定位、公寓（酒店）物业发展建议6项目营销策略营销总控、推广排期、铺位划分、价格预判、拓客策略、活动策略项目分析项目区位与交通分析——城市中心区，商业凝聚力与向心力较强；紧邻核心商圈，利于项目融合与借势核心商圈，进行商业地产开发；四大主干道围合，利于将城市其它区域人流导入中心城区暨核心商圈关键词：城市中心区关键词：交通便捷项目分析.项目周边人口分析——人口较稠密，周边聚集百个社区，常住人口超过15万，将为项目商业提供旺盛人气与客流1.新天地尚郡2.金汇花园3.金地兰乔迪亚4.源汇区工商局家属院5.毓秀苑6.美好嘉园7.漯河市水利局家属院8.实验高中家属院9.漯河高中老家属院10.漯河市检察院家属院11.宏泰家园12.金地·雅苑13.豫苑小区14.漯河市供销社家属院15.沙澧苑小区16.源汇区教育局家属院17.永冠宜居苑18.漯河二高家属院19.漯河市第一人民医院家属院20.源汇区政府（老）家属院21.源汇区文化局家属院22.鹿港小镇23.昌建外滩75.文萃江南24.汇利花园76.柳江小区25.滨河春天38.永冠天桥花园51.五福临门小区77.虹桥花园26.五一路电子科技大厦39.漯河市粮食局家属院52.苹果国际公寓78.欢聚花园27.昌建广场40.漯河市运输公司家属院53.漯河市二中家属院64.漯河市水利局家属院79.宝源小区28.天翼星公馆41.团结路富豪花园54.漯河市聋哑学校家属院65.漯河银行（原农信社）家属院80.广电小区29.华东温哥华42.交通路汇鑫紫御花园55.源汇区商务局（老）家属院66.源汇区司法局（老）家属院81.永冠滨河嘉园30.华东国际商务公寓43.漯河市物资局家属院56.漯河市第二人民医院家属院67.漯河市科委家属院82.碧水轩小区31.漯河火车站家属院44.交通路宏鑫花园57.幸福嘉园68.漯河市园林管理处家属院83.金鼎滨河花园32.源汇区经贸委家属院45.漯河市移动公司（老）家属院58.龙祥苑69.漯河市畜牧局家属院84.市直幼儿园家属院33.漯河市邮政局家属院46.漯河市二轻局家属院59.香港中贯冶金家属院70.源汇区农业局家属院85红日文景苑特区34.东方时尚公寓47.漯河市烟草局（老）家属院60.漯河市第二建筑公司家属院71.红日文景苑86.锦辉花园35.滨河春天48.中机园61.漯河市教育局家属院72.漯河市中医院家属院87.宏泰花苑36.和谐佳苑49.漯河市第二实验小学家属院62.源汇区干河陈乡丁湾村73.怡景花园88.源汇区农业局家属院37.沙河景苑50.湘江小镇63.清华园74.工商新苑89.工行嘉园项目分析项目周边配套分析——聚集众多学校、银行、宾馆（酒店）、购物中心等，配套完善，板块成熟度很高，商业氛围浓厚，利于项目住宅、商业、商务等物业开发区域教育配套——具有浓厚的人文教育氛围，据我项目1KM范围之内，聚集各级院校20多所，其中不乏重点小学及中学，项目拥有较好的教育资源配套，赋予项区域金融配套——周边主要为各大银行的支行机构，沿人民路、五一路目人文教育气息和学生消费人群、交通路分布较多，为本项目开发商务类产品提供了良好的金融配套区域酒店配套——呈板块分布，我项目2KM范围覆盖火车区域商业配套——属漯河传统核心商圈，商业竞争主战场，以人民路与交通路交叉站商圈酒店，以旅居及经济型快捷酒店为主，酒店需求旺口为商业核心，涵盖周边1公里范围内。我项目处核心商圈范围内，随着昌建广场盛。而市内MOCO、建业等项目商住公寓与酒店依存为我项目入市，区域商业、商务氛围提升明显，商圈效应显现，我项目将具备更好的商项目开发综合型业态提供了市场依据业开发环境项目分析地块四边商业现状（建设路）——建设路地处漯河市级核心商圈的边缘位置，区域人口密度较大促成较为丰富的生活服务类商业聚集，与此同时随着核心商圈影响力的不断扩大，建设路由社区配套型业态逐渐向新兴的金融、服饰及中高端餐饮业态转变路人民五牛一行路街建设路项目分析地块四边商业现状（五一路）——五一路属于漯河核心商圈内自然聚集的专业零售批发地，聚集了早期大量的建材家装、五金机电商户，业态档次普遍较低路人民五牛一行路街建设路项目分析地块四边商业现状（人民路）——人民路是漯河市核心商圈的重要构件，以服装服饰、餐饮、家电、休闲娱乐、通讯数码为主营业态，月租金范围40-330元/㎡，人气火爆/经营状况较好路人民五牛一行路街建设路项目分析地块四边商业现状（牛行街）——牛行街处于核心商圈边缘化地带，受商圈影响较小，商业缺乏统一规划，业态较杂乱，以厨卫电器、电脑耗材、茶艺批发、美容SPA、婚庆礼仪、低端餐饮、建材家居为主，业态及消费水平趋于低端，月租金集中于35-45元/㎡牛行街·泰山路（建设路----滨河路）商业街长度1.7公里商业规模1.91万㎡商户数量340单一层占90%，双层铺占民路商铺层数人10%面宽3--8米集中于4-6米进深5--9米集中于6-8米主要业态家居、科技、服务、零售厨卫电器、电脑耗材、美容五经营业种SPA、牛一行路万和电气、联想、四季沐歌代表品牌街、信阳毛尖以中端业态为主，部分珠宝、经营状况电子产品店较高端租金水平（元/㎡/30-60，集中于35-45建设路月）项目分析地块经济指标分析——项目一期规划用地总面积为33135.05㎡，拟打造漯河市中心城区商业、商务、住宅于一体/功能互动复合型城市综合体项目分析?城市中心区域?紧邻核心商圈属性?金融、商业、商务、教育、医疗、市政、交通等配套完善?半径2.5公里内，聚集近100个小区，常住人口超过15万?扼守人民路、五一路，人流车流巨大元素?人民路、五一路、建设路、牛行街四路围合，交通便捷，畅达全城?商业氛围浓厚，生活成熟度高，保值增值性强，商业投资价值巨大项目属性界定城市中心，核心商圈旁，正临人民路，区域人口密集度高，商业空前繁荣，配套完善，交通便捷，适宜打造商业+商务+住宅于一体，功能复合并互动的旧城升级改造项目目录1项目本体分析周边配套、价值梳理、地块技术指标、项目属性分析2对核心问题与竞争对手思考商圈分析、最大核心问题、核心竞争对手、发展方向思考3项目定位系统整体定位、形象定位、案名定位、竞争角色定位物业发展建议4业态规划与物业发展建议业态规划布局、物业发展建议5公寓（酒店）定位产品定位、市场定位、功能定位、公寓（酒店）物业发展建议6项目营销策略营销总控、推广排期、铺位划分、价格预判、拓客策略、活动策略核心问题思考项目面临最大的问题思考——处于城市核心商圈的过渡地带，既面对劲敌——昌建广场的猛烈进攻，又面对成熟商业体如新天地、千盛百货、丹尼斯等客流截杀，我项目如何“活”？如何“崛起”？?项目处于城市核心商圈边缘化地带?面对劲敌——昌建广场的强势进攻?面对新天地、丹尼斯、千盛等成熟商业体截杀我项目如何脱颖而出？如何笑到最后？核心问题思考项目发展方向思考1——鉴于项目正临人民路，可借势人民路新天地商圈，导入与核心商圈能共融互动的业态，把核心商圈人流人气引过来，促使项目融进核心商圈服装服饰人餐饮民互动路项目休闲商娱乐圈新天地千主商圈盛融合家电营昌建数码业项目广场态家具家俬核心问题思考项目发展方向思考2——周边聚集万宝手机城、中国移动、中国联通、科技市场等主力店，形成数码通讯专业市场，项目可借势数码科技市场资源，打造以数码IT为主题的购物中心形成数码通讯专业市场万宝手机城项目中国移动店周边项目互动主要中国联通店业态41融合56382项目957科技市场10中国移动店万宝手机店中国联通店核心问题思考项目发展方向思考3——核心商圈“外扩”渗透加速，商圈“墨渍外溢效应”显著；一站式体验消费中心是大势所趋；随着昌建广场建设，传统商业被颠覆，焏需转型升级，我项目需前瞻趋势，走差异化、特色化发展之路传统商业加大商新玛特速转型升级我项目需永冠百货前瞻5年一站式消后或10年费中心模后的核心核心式成为趋势家居市场新天地大商商圈发展商圈千盛核心商圈焏万宝科技市场丹尼斯趋势，走发展手机城特色化、需“外扩”，趋势本项目昌建广场百雅差异化的巩固并做步行路线大城市中心街商业的霸主地位核心问题思考项目发展方向可行性研判1——目前核心商圈外扩力有限，而项目距离商圈中心较远，处于边缘化地带，既受昌建广场强势挤压，又受新天地等成熟商业项目截杀，我项目商业需规避同质化，以个性鲜明/特色突出吸引核心商圈客流友交爱通街路330米800米昌建广场目前核心商圈外扩力有限，距离商圈核心越近租金越高，相反距离商圈核心越远租金越低核心问题思考项目发展方向可行性研判2——项目与核心商圈的过渡地带是数码通讯市场，说明项目周边数码通讯业态资源丰富，而手机数码业态是项目与核心商圈互动与融合的桥梁与纽带，利于项目商业进行资源整合、产业升级与特色化打造服装核主服饰题心万数码宝手机城导入餐商饮互动通讯中国移动店项休圈闲手机市场核心商圈市场目娱乐主项目中业态国联通店融合分家要电资源类数码科技市场整业合家具态家俬竞争对手思考新天地业态分析1——主营业态是百货零售、休闲娱乐、丹尼斯超市、家具、餐饮；辅助业态是数码电子、家电；整体档次趋中低端；相比而言，数码电子、家电体量占比较小，我项目对此有提高升级的机会业态体量比例百货零售15.60%餐