济宁大运河东片区商业部分物业发展建议谨呈：济宁大运河东片区商业部分物业发展建议2014年4月3日2014.04.031济宁大运河东片区商业部分物业发展建议前言近期，我司与济宁大运河文化产业开发投资有限公司共同对“济宁市大运河东片区回迁安置项目”进行了相关讨论，并对该项目中商业部分的规划与发展进行了重点的探讨。在此了解到该项目商业规划已报批上级部门，基本已无法更改。我司本着最大限度降低开发公司投资风险，保障开发公司的利益的原则，通过对济宁商业市场的研究，深入分析该项目在城区商业格局中未来的发展态势，并对该项目未来发展的物业形态提出了相关建议。2014.04.032济宁大运河东片区商业部分物业发展建议目录Ⅰ济宁城区商业市场研究Ⅱ项目本体分析Ⅲ项目物业发展建议2014.04.033济宁大运河东片区商业部分物业发展建议Part1济宁城区商业市场研究一.济宁城区商圈格局及特点二.济宁城区商业发展态势及经营状况三.济宁城区商业地产项目分析2014.04.034济宁大运河东片区商业部分物业发展建议一.济宁城区商圈格局及特点2014.04.035济宁大运河东片区商业部分物业发展建议1.济宁城区商圈格局济宁商业呈现形成以太白路商圈为综合性核心商圈，向四面辐射的发展格局；随城市规划发展演进，北湖片区有望形成新的区域级综合性商圈；项目区域恰好在太白路商圈覆盖范围之内。?太白路商业带——综合性零售金宇路金宇路商金宇路商圈圈商圈科苑路洸河路商业街共洸河路商洸河路商?区域商业分布点——洸河路商古琵青建江南春圈圈槐琶赛玛特团设餐饮街圈、运河城商圈车站商圈、夏路山路路红星路路桥商圈、金宇路商圈夏夏金城家具桥桥商圈商圈城?随着红星美凯龙、佳世客、贵夏桥批商圈分布发市场太白路商太白路业圈和等主力业态入驻，金宇路商纺织批发城圈成为城北重要潜力商圈。义务小商品城运运河商城商河商城商济宁家车车站站诚达东东家居城路商圈路商圈爱客多具大世?随着济宁“南进”开发策略的圈圈界推进实施，北湖地区未来有望传统核心商圈区域级商圈形成新的综合性区域级商圈。2014.04.036济宁大运河东片区商业部分物业发展建议2.济宁城区各商圈特点太白路商圈地位突出，业态综合性强；其他区域次级商圈主题性或专业性更强，全市形成“一个综合性商圈、五个主题性商圈”的现状。商业区商圈地位形象经营业态辐射地区购物中心、百货、电器、太白路商圈市级商圈十字金街，综合性商圈济宁市及周边县市服装专卖，餐饮，大型超市以周边区域为基础；辐射济宁洸河路商圈区域商圈特色餐饮集中区餐饮、休闲娱乐、超市东北部区域以周边社区为基础，辐射济宁运河商城商圈区域商圈小商品批发、零售服饰、针织、小商品南部区域以周边社区为基础，辐射东部车站东路商圈区域商圈专业批发市场纺织、家居、五金机电、中部区域以周边区域为基础，辐射济宁夏桥商圈区域商圈专业批发市场小商品批发西部区域专业性商圈金宇路商圈专业批发市场、零售建材、家居、零售辐射市区乃至周边县市潜力商圈2014.04.037济宁大运河东片区商业部分物业发展建议二.济宁城区商业发展态势及经营状况2014.04.038济宁大运河东片区商业部分物业发展建议1.济宁城区商业发展态势太白路核心商圈经营面积占全市商业70%，在全市占据绝对的主导地位。大润发国美九龙家电太东大市场万达广场上河影城百货大厦银座商城太白路济宁影城太白路贵和购物中心京杭中心济安桥路古槐路建设路琵琶山路?核心商圈包括指太白路沿线以及辐射至古槐路、共青团路等的商业；?太白路商圈作为济宁的核心商圈具有深厚的历史和文化积淀，以及较高的商业知名度，顾客的忠诚度相对较高，其商业设施的稀缺价值和商业地位更为明显；?太白路商圈是辐射全市及周边县市的市级商业中心，已经成为济宁市民购物的首选，对全市有着极强的吸引力和辐射力。2014.04.039济宁大运河东片区商业部分物业发展建议2.济宁城区商业经营状况济宁各商圈租金水平差距较大，太白路商圈作为城市核心商圈，租金水平最高，达到6元/㎡一天?洸河路商圈平均租金水平为2元/㎡（一天），高于其他区域级商圈；?其他商圈租金水平较低，租金平均在0.6元/㎡（一天）——1.5元/㎡（一天）之间。2014.04.0310济宁大运河东片区商业部分物业发展建议三.济宁城区商业地产项目分析2014.04.0311济宁大运河东片区商业部分物业发展建议1.济宁商业地产项目格局济宁商业地产自持运营较多，集中销售的物业多为商业内街和3层以上的沿街商铺。项目总规模板块物业类型商业规模商业形式自持与销售万达广场73.6城市中心板块高层住宅、写字楼、公寓、商业20.9集中商业+商业街集中商业自持，商业街销售盛泰广场22.7城市中心板块高层住宅、写字楼、公寓、商业3　5层街铺和集中商业自持部分为居然之家森泰御城首府21城市中心板块高层住宅、写字楼、商业　3集中商业自持部分沃尔玛和春天百货万丽富德广场6.85城市中心板块写字楼、商业0.17未定未定自持比例超过70%，销售部万象和47城市中心板块写字楼、酒店、商业、公寓2410层集中商业+商业内街分不足30%蓝天豪庭21城市中心板块高层住宅、写字楼、商业3.8集中商业和沿街底商未定尚东区21城市中心板块商业、公寓、住宅4社区底商部分销售永基城53城市中心板块高层、公寓、商业、写字楼3社区配套型销售江苏大厦4.3城市中心板块商业、公寓、写字楼1.24层集中商业自持（天安家电）圣源国际大厦5城市中心板块写字楼、商业1.13层集中商业自持（银座超市）宗圣星光大道6城市中心板块地下人防商业6地下人防自持10%翠都国际16城市边缘板块公寓、酒店、写字楼、商业3商业内街+集中商业超市百货自持，内街销售鑫声玉城11城市边缘板块写字楼、商业、住宅、公寓1.83层街铺全销售海能国际20城市边缘板块高层住宅、商业、写字楼、公寓未定4层商业未定贵熙园5.8城市边缘板块高层住宅、商业0.84层集中商业自持九龙家电亿丰时代广场60城市边缘板块商业、写字楼、公寓、酒店25商业街+集中商业集中商业自持，商业街销售运隆广场7城市边缘板块商业、写字楼、公寓3.54层集中商业1层自持，2-3层销售2014.04.0312济宁大运河东片区商业部分物业发展建议2.济宁商业地产项目价格济宁商业地产多数价格在10000-15000元/平米，核心商圈的关键位置售价可达40000-55000元/平米项目板块商业形式自持与销售价格开盘时间集中商业自持，商业街销万达广场城市中心板块集中商业+2层商业街30000-400002012.12　售5层：12000自持集中商业为居然之家盛泰广场城市中心板块街铺和集中商业1层：54000/街铺销售层差10000左右自持比例超过70%，销售万象和城市中心板块集中商业+商业内街15000-550002014.1部分不足30%尚东区城市中心板块社区底商部分销售160002013.4　宗圣星光大道城市中心板块地下人防自持10%18000-250002010.11沿街20000翠都国际城市边缘板块商业内街+集中商业超市百货自持，内街销售内铺：14000-150002011年底层差50001、2层16000鑫声玉城城市边缘板块三层街铺全销售2013.63层8000鲁商南池公馆城市中心板块社区配套沿街商业销售110002012.11一期沿街26000-27000集中商业自持，商业街销亿丰时代广场城市边缘板块商业街+集中商业后街22000-240002011.6售内街9000-100002014.04.0313济宁大运河东片区商业部分物业发展建议2.济宁商业地产项目产品在可售的商业产品当中，200平米以下的中小商铺较多，其中沿街商铺户型尺度相对传统主要在120-200平米，商业内街商铺面积较小一般在15-50平米左右项目商业形式自持与销售户型尺度一期30-200万达广场集中商业+商业街铺集中商业自持，商业街销售二期60-200盛泰广场街铺和集中商业自持部分为居然之家900万象和集中商业+商业内街自持比例超过70%，销售部分不足30%15-20，40-50宗圣星光大道地下人防自持10%10-70翠都国际商业内街+集中商业超市百货自持，内街销售15-2000鑫声玉城三层街铺全销售120-260鲁商南池公馆社区配套沿街商业销售70-2000亿丰时代广场商业街+集中商业集中商业自持，商业街销售20-30，100-200运隆广场集中商业1层商业自持2014.04.0314济宁大运河东片区商业部分物业发展建议3.济宁商业地产项目销售状况在各种产品当中，沿街商业销售状况最佳，品牌开发商拉动效果明显，市中心地段是决定商铺销售速度的主要决定因素，而三层以上的商铺去化速度明显不如低层。商业部月去化项目商业形式自持与销售户型尺度价格月去化套数分规模面积集中商业集中商业自持，商万达广场20.930-20030000-40000300套开盘售罄/+商业街业街销售集中商业自持比例超过15-20万象和24+商业内70%，销售部分不15000-5500040150040-50街足30%宗圣星光6地下人防自持10%10-7018000-25000401500　大道商业内街沿街20000超市百货自持，内翠都国际3+4层集中15-2000内铺：14000-1500020500街销售商业层差50001、2层1600020（以2F以下为鑫声玉城1.8三层街铺全销售120-26030003层8000主）鲁商南池社区配套1.6销售70-200011000开盘售罄　/公馆沿街商业2014.04.0315济宁大运河东片区商业部分物业发展建议四.济宁城区商业地产总结2014.04.031