昆山?2014.4.29衡山路商业项目策划报告BusinessResearch&PlanningINSITEAssetManagementCONTENTS01宏观背景研究02项目本体研究03商业及商铺市场研究04消费者调研研究05项目定位06业态组合及建议07建筑设计顾问08品牌落位建议09财务测算10机电配置建议PARTONE01宏观背景研究?城市地位?经济环境?人口消费结构昆山城市地位昆山是江苏省试点省直管县级市，多年全国百强县（市）排名第一，是中国大陆经济实力最强的县级市苏州市行政区划昆山概况面积927.68平方公里人口2012年常住167.6万人、户籍73.76万人行政区?江苏省试点省直管县级市类别?行政区辖于苏州市，统计口径归属苏州市?在国家统计局公布的全国百强县（市）排名中，昆山已多年蝉联第一；城市?连续四年蝉联福布斯中国大陆最佳县级城市排名第一；地位?2012年昆山生产总值2720亿元，城镇居民人均可支配收入40510元，农村居民人均纯收入23630元，居全国所有城市之首。备注：目前2013年数据未公开昆山经济环境昆山国民经济近年来保持平稳增长，综合实力在众多排名中均多年蝉联中国县级市第一，经济总量在苏州全市位列第一，人均生产总值远高于苏州及上海苏州全市近六年昆山地区生产总值及增长率2011年2012年2012年2012年人2012年城市/区县GDPGDP常住人口均GDP人均GDP（亿元）（亿元）（万）（元）排名工业园区1589.71738.071.5243,2131张家港市1860.32050.0125.0164,0662昆山市2432.32725.3167.6162,5793虎丘区770.5830.058.8141,2044苏州太仓市867.5955.172.7131,3065全常熟市1710.51885.0154.3122,1416市吴江区1192.31341.0128.5104,3427相城区421.6480.070.867,8168吴中区700.7801.0118.467,6759姑苏区448.0498.897.950,97510苏州全市10717.012011.71065.4112,743　上海全市19195.720101.32380.484,444　?昆山市全年经济总量近年来始终保持平稳增长，且在苏州全市连续两年位列第一；?人均GDP数值仍远高于苏州全市数值，并约为上海全市的两倍之多；?昆山市在2012年已连续四年蝉联福布斯中国大陆最佳县级城市排名第一，并连续八年获得中国中小城市综合实力百强县市第一，且在台湾电公会“大陆综合实力极力推荐城市”中实现四连冠，综合实力在众多排名中均多年蝉联中国县级市第一。昆山经济环境昆山地区人民收入历年来高于苏州全市水平，消费支出比例远高于苏州全市比例，消费潜力大　地区/城市2009年2010年2011年2012年?昆山地区城镇居民人均可支配收入历年来均高于苏州全城镇居民人均可支昆山27,61030,92335,19039,740市水平，且居民人均生活消费支出占收入的比例亦高于配收入(元)苏州的消费收入比例；苏州全市26,32029,21933,24337,531?昆山地区农村居民人均纯收入历年来均高于苏州全市水平，且居民人均生活消费支出占收入的比例亦高于苏州农村居民人均纯收昆山13,21214,82417,37419,563的消费收入比例。入(元)苏州全市12,96914,65717,22619,396城镇居民人均生活昆山与苏州城昆山镇居民可支配收入18,341与生活消20,670费及两者比例24,21227,634昆山与苏州农村居民纯收入与生活消费及两者比例消费支出(元)苏州全市16,40217,87921,046　农村居民人均生活昆山10,54511,63113,95516,122消费支出(元)苏州全市9,35410,39712,48514,381昆山城镇居民人均可支配收入苏州城镇居民人均可支配收入昆山农村居民人均纯收入苏州农村居民人均纯收入昆山城镇居民人均生活消费支出苏州城镇居民人均生活消费支出昆山农村居民人均生活消费支出苏州农村居民人均生活消费支出昆山城镇居民人均生活消费支出苏州城镇居民人均生活消费支出昆山农村居民人均生活消费支出苏州农村居民人均生活消费支出占人均可支配收入的比例占人均可支配收入的比例占人均纯收入的比例占人均纯收入的比例昆山人口及消费结构昆山户籍人口数量保持稳定缓步增长，外来流动人口数量大、且增速快；外来人口与户籍人口的比例已连续三年高于1.5　2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年户籍人口数(万人)6263.765.566.7686969.9971.1372.3673.76自然增长率(‰)1.543.953.23.553.253.113.715.015.386.7外来人口数（万人)47.762.568.973.590.395.498.2121.26128.37121.76外来人口增长率(%)26.23110.231.122.95.62.923.55.9　外来人口与户籍人口比例0.770.981.051.101.331.381.401.701.771.65近十年昆山地区户籍人口及外来人口数量及比例?昆山市户籍人口数量近十年均保持稳定缓步的增长，2012年末户籍人口共计73.76万人；?外来流动人口数量近十年来保持较高增长率，2012年外来人口达到121.76万人，是当年户籍人口数量的1.65倍；?自2005年起，各年外来流动人口数量均超出户籍人口数量，且外来人口与户籍人口的比例已连续三年高于1.5。昆山人口及消费结构昆山近年消费环境不断优化，居民消费结构升级换代　城镇居民消费结构2012比2011年2012比20112012年2011年　农村居民消费结构（元）2012年2011年（元）的增长率年的增长率城镇居民人均消费性支出276342421214.1农村居民人均消费性支出16121.813955.315.5一、食品860880866.5一、食品5393.74668.815.5二、衣着2462223610.1二、衣着1046.5994.15.3三、居住2786216228.8三、居住1901.92100.7-9.5四、家庭设备用品及服务163116041.7四、家庭设备用品及服务894.1720.224.2五、医疗保健922925-0.3五、交通与通讯2396.31485.861.3六、交通与通讯4559356427.9六、文教娱乐用品及服务3265.22713.420.3七、教育文化娱乐服务支5539469318出七、医疗保健860.6771.511.6八、杂项商品与服务112894219.7八、其他商品和服务363.5500.8-27.4昆山人口及消费结构昆山城镇居民的恩格尔系数逐年降低，且始终低于苏州全市水平，昆山人民消费层次结构高，生活品质好，重视在饮食质量、时尚消费档次、汽车、居住环境、教育及娱乐方面的投入?城镇与农村居民的消费结构显示以下特点，?总述为消费结构升级换代：近五年昆山与苏州城镇居民的恩格尔系数1.食品消费更趋多样，饮食服务更重质量2.衣着打扮支出增多，时尚消费档次更高3.汽车出行更普及，交通支出比重大4.家庭设备消费增速放缓，家政服务增幅较快5.家居环境日渐改善，居住类支出大幅增加6.发展型消费活跃，教育投资更受重视7.休闲娱乐活动丰富多彩，文娱服务支出大幅增加?昆山地区恩格尔系数逐年降低，且始终低于苏州全市水平，意即昆山人民消费层次结构高，生活品质好，在服装、娱乐、教育、数码及旅游等方面的支出更为突出。小结?昆山经济基础雄厚，经济总量、人均生产总值、人均可支配收入及人均消费支出均高于苏州平均水平；?外地人口比较突出（外来人口121.7万，户籍人口73.7万）；?昆山整体消费处于升级换代，在饮食质量、时尚消费、汽车、教育及娱乐方面的投入比较大；PARTTWO02项目本体研究?项目区位?项目交通?区域人口项目区位本案东临长江南路，南街衡山路，长江南路是高速进入昆山及主城的主要道路，而衡山路为昆山南片区最重要的商业轴，同时，距离昆山南站、火车站均在2公里范围内，区位条件较好距离高铁站约1.3公昆山市政府里老城中心距离火车站约1.7km，昆山火车站衡山路长江南路本案距离昆山市政府3.4公里，老城中心百盛3.6公里昆山南站铁路线高速公路交通条件交通上看，本项目单边交通，目前车流量已比较大，周边公交系统不完善，未来仍需在交通条件及公交系统上做出改善，拓宽衡山路及增加本项目周边公交站点衡山路双向4车道山路嵩山路长江南路双向6车道本案通关点车行交通方面，衡山路为双向4车道，目前车流较大，长江南路为进入昆山的主要干道，交通压力比较大，而项目周边目前公交系统还不完善，距离本项目最近仅有衡山路嵩山路、长江南路通关点两个站点，因此，总体看未来本项目单边交通压力较大，未来需改善衡山路道路状况，在本项目附件增设公交站点，方便客流到达及分散交通压力。人口情况项目区域内有约15个现有的住宅老楼盘，其中大部分是安置房，平均的建造时间是在2000年左右13序号项目名户数售价称1儒商公馆581均价7500元/m214152中华园2700均价6000元/m23仁宝新天地2000均价6000元/m24中华西村N/A均价5000元-6000元/m23项5中华北村N/A均价5000元-6000元/m2目96宝领新村1080均价6000元/m210827公7白领空间250均价7000/m2里1168大同新村470均价5000元