谨呈：山东东岳联邦置业有限公司-东岳新区地块-整体定位及发展战略山东前图房地产投资顾问有限公司2014/4方案提纲背景解读市场态势项目定位发展建议背景解读之城市解读背景解读—城市研究淄博市为鲁中地区的核心城市，全国工业经济过万亿的16个城市之一，城市竞争力全国排名第48位，山东排名第五淄博市区县概况山东半岛城市群基本情况：淄博是山东省区域中心城市、经济开放区域市，济南都市圈中心城市，全国重要的石油化工基地，中国历史文化名城，中国瓷都。2013年淄博GDP为3801亿元，同比增长9.5%。位列全省第五。半岛城市群综合竞争力排名第5，仅淄博全市总面积5965公里，下辖7个区，三次于青岛、济南、烟台、潍坊；个县。全国城市综合经济实力30强。2013年末全市常住人口达到500万。备备注：此注：此页数页数据据来来源于源于当当年年当当地政府工作地政府工作报报告告背景解读—城市定位《山东半岛都市圈规划》《济南都市圈规划》《山东半岛都市圈规划》《济南都市圈规划》将淄博城市定位为济南都市圈的经济副中心，以石油化工及其制品、陶瓷及新材料、生物医药、机电、纺织服装等五大产业链为内核的服务业相对发达的现代化制造业城市。区域经济中心、经济转型将成为淄博经济发展的关键词，借助山东半岛经济规划，在未来淄博将进入新一轮的高速发展阶段背景解读—城市定位淄博交通便利，是山东省铁路网和公路网密度最高的地区之一，对外交通铁路、国道等一一具备?胶济铁路横贯东西，淄东铁路、张博铁路纵贯南北，中南部有铁路密集的张博铁路网，辛泰铁路南通泰安，与京沪铁路相连。?205国道、309国道、济青高速公路和济青高速南线同滨莱高速公路在这里交汇，其中滨莱高速南接京沪高速公路，往北直通天津、北京。?市中心距济南机场70公里，距青岛港210公里。?淄博汽车总站有市中心主站及各区汽车站，发送班车辐射省内外各大城市。背景解读—城市概览?淄博城市发展思路经历了从“五朵金花一起开，张店开得大一点”转变为“集中做大做强中心城区”，2006年修编完成《淄博市总体规划2006-2020》确立了、“中心凸显、十字展开、组团发展”的城市发展思路，形成了生态和谐宜居的现代化城市总体框架。?张店作为淄博的行政、文化、经济中心，整体发展规划为——中部商业区、北部高新区、南部商贸物流区、西部城市新区以及东部化工改造区。背景解读—城市经济淄博市自2008年开始经济增长速度始终在10%以上的高增长平台上稳定运行，已进入经济增长高峰期。成为山东半岛经济最具活力、发展最为稳健的区域之一GDP和固定资产投资额的稳定增长为经济转型提供了强劲的经济保障备备注：注：20132013年政府年政府报报告中告中数数据不全，以据不全，以20122012年年为为例例背景解读—城市经济2013年城市居民人均可支配收入31515元，比上年增长11.8%。城市居民人均家庭总收入33457元，增长12.3%。农民人均纯收入13932元，增长12.6%。同年张店和临淄区人均可支配收入分别为：30520元和29150元；淄博市整体人均可支配收入较高，特别是张店区临淄区两大经济强区结论：淄博整体经济在高速平稳增长的同时，淄博人均可支配收入也稳步上涨，随之而来的是淄博人民的消费能力的增长，可见淄博经济实现了整体和人均两方面的增长和跨越。备注：此页数据来源于当年当地政府工作报告背景解读—经济发展2005—2012年，固定资产投资占GDP的比重从45%上升至49%；社会消费品零售总额、城乡居民可支配收入稳步增长。年复合增长率为13.1%年复合增长率为15.5%固定资产投资逐年稳步增长。2012年全市完成1499.22亿元，增长23.7%；其中服务业投资增长40.8%，占规模以上投资的比重达到50.25%。消费品市场保持活跃。全市社会消费品零售总额1186.25亿元，增长18%，对GDP的贡献逐年加大。备备注：注：20132013年政府年政府报报告中告中数数据不全，以据不全，以20122012年年为为例例背景解读—城市人口城市人口逐年增加，城市化率达到64%，年平均增长率在1%左右；同时居民生活水平处于富裕阶段，潜在消费能力较强。?淄博城市总人口保持逐年相对快速增长，2013年全市常住人口超过500万。?淄博人均可支配收入和消费性支出双向增长，居民购买能力强，2012年人均消费性支出占可支配收入的比例接近60%，同时淄博历年职工平均工资也保持快速增长，2012年职工平均工资突破40000元，表明未来消费潜力巨大。年复合增长率为9.5%背景解读—三产比例?自08年以来，淄博市第三产业增长值不断提升，第三产业进入稳步增长阶段?而作为传统优势的第二产业比例不断下降，第三产业比例不断提高，淄博经济转型正逐步进入关键期?在经济转型中，一大批从事商贸、咨询、电子信息等创业型的中小企业营运而生；据淄博市中小企业局显示，淄博市中小企业数量已超过3万家，其中仅从事文化及相关产业的单位达4600余家，从业人员近20万人备备注：注：20132013年政府年政府报报告中告中数数据不全，以据不全，以20122012年年为为例例背景解读—社会形态经济结构的转型带动了社会形态的改变，淄博正逐步脱离哑铃型社会，转入以主要从事第三产业，学历、文化素养、收入水平都相对高，消费观念相对开放的中产阶级人士占主要比重的纺锤形社会纺锤型社会哑铃型社会城市研究结论城市定位：区域经济中心，服务业相对发达的现代制造业城市经济发展：GDP稳步增长，人均可支配收入不断增长，居民消费力旺盛三产比例：第三产业不断增长，从事服务业等第三产业的企业大量涌现我们认为：?作作为经济实为经济实力力雄厚雄厚的工的工业业城市；淄博在城市；淄博在经济转经济转型中，型中，催催生大生大量量金金融融、、证证券券、商、商贸贸、、信息咨信息咨询询等的第三等的第三产业产业企企业业，其，其将释将释放出放出对对房地房地产产市市场场的的巨巨大大需求需求。。?因因此，此，从从城市城市发发展展层层面面看看，淄博房地，淄博房地产产市市场场未未来来可可被看好被看好背景解读之区域解读区域解读—区域划分区域研究结论城市规划：新区市政规划起点较高，道路交通畅达，城市界面良好；自然环境：空气质量较高、自然环境良好，基本未受到污染；教育配套：教育配套完善，区域内集中了淄博的知名重点学校；商业配套：商业配套匮乏，居民日常购物仍需到东部老城区；医疗配套：医疗配套较少，居民就医仍需至东部老城区进行。是未来淄博的政务、经济、高端居住中心方案提纲背景解读市场态势项目定位发展建议宏观市场政策态势?2013年对于中国房地产市场来说注定是一个不平凡的一年。在上半年，各项关于房产调控的政策明显多于往年同期，而这种种迹象都表明了新一届领导班子对目前房价调控的决心。?尤其在三中全会各地各类调控政策密集出台，继北上广深四大一线城市颁布多条楼市调控举措后，以武汉为首的二线城市也开始为调控政策“加码”。?调控政策主要集中于差别化信贷、提高二套房首付比例以及提高购房门槛，可见调控的主旨仍是保刚需，抑投资，现在及未来刚需仍将是市场购房主力。房产调控的本质：主要目的：1、巩固调控成果，遏制房价快速上涨；2、抑制投资、投机需求，避免对刚性需求造成伤害；3、少数高房价城市房价进行一定幅度的回调。坚决遏制部分地区高房价！确保房地产行业健康稳定的发展！房产政策的调控的主要目的不是打压房地产业，是对我国整体经济的发展一种保护，为经济结构的逐步转型打好基础作为较发达三线城市的淄博，其中心城区房价已经突破6000元/㎡大关，同时近10年一直保持增长态势，随着调控政策的不断深入，将会进一步挤出市场的投资需求，刚性需求将会成为市场的绝对主力！宏观市场09-13年淄博市商品房销售面积（万㎡）?近年来淄博房地产市场稳步增长，虽然受宏1000789.6802.6观调控影响，增速放缓，但商品房销售额和销800654.99700.86售面积整体呈现上升趋势，未来前景看好600473.5400?淄博GDP以10%的高速稳步发展，从侧面显200示出淄博房地产进入高速发展阶段02009年2010年2011年2012年2013年GDP增速与房地产发展的关系09-13年淄博市商品房销售额（亿元）宏观经济增长房地产业发展状况300263.26280.91小于4%萎缩240.29251.5250200138.124%-5%停滞1501005%-8%稳定发展5002009年2010年2011年2012年2013年大于8%高速发展供求关系淄博市近年房地产市场发展迅速，市场上商品房供需渐趋平衡，迫使新开工加速，后续市场从新回归供大于求，市场存量将逐渐增多。供大于求供小于求?淄博房地产市场近几年发展迅速，从2005年—2011年市场基本处于供大于求的状态，尤其从2010年国家开始下定决心对房地产实行史上最严的调控措施以来，供求失衡相对较严重，商品房年空置面积基本在百万平米以上；2012年市场转为供小于求的局面，这是由于房地产调控效果初步显现，购房消费需求回升加强导致的。?从西区在建及在售项目数量统计，预计2014年市场存量在200万㎡左右。备注：此页数据来源于当年房管局统计数据产品结构70㎡以下,7%140㎡以上,17%70㎡以下,3%70-90㎡,20%140㎡以上,28%70-90㎡,10%90-110㎡,19%110-140㎡,31%110-140㎡,36%90-110㎡,29%表一：表一：20132013年年1-111-11月淄博中心城区产品供应结构月淄博中心城区产品供应结构表二：表二：20132013年年1-111-11月淄博中心城区产品成交结构月淄博中心城区产品