谨呈：山东中再生投资开发有限公司济南市商河县房地产市调报告和物业发展建议20140521前言受山东中再生投资开发有限公司委托，我司于2014年5月10日对济南市商河县房地产市场做了初步的市场调研分析，此次调研的主要内容包括商河县房地产市场宏观、微观等多方面，同时对商河县现阶段的房地产供给和需求市场进行调研分析，对贵公司待开发项目进行初步的建议。ContentContent制造汽车零件目目录录难么？PART1商河城市宏观背景分析PART2商河房地产市场分析PART3项目本体条件解析PART4物业发展战略建议第一部分第一部分商河宏观环境分析?商河概况?商河总体规划?商河经济发展?商河社会生活?小结商河商河概况概况?商河县地处山东省西北部，位于东经116°58′—117°26北纬37°06′——37°32′之间，隶属济南市，是济南市的北大门。?东靠滨州市的惠民、阳信，公路直达渤海沿岸；?西与德州市的临邑毗邻，距津浦铁路及德州市90公里，南临济阳县，到济青、京福高速公路70公里，距济南飞机场50公里，北与德州市的乐陵接壤，公路畅通京津。省道s248线(商河至济南路段为双向六车道一级公路)纵贯南北,s316线横跨东西,全县公路通车里程达1170公里,公路密度名列全省之首。全境呈菱形，南北最长51公里，东西最宽43公里，总面积1162平方公里。城市城市规划规划?规划中心城区形成商河县城市发展方向以向南、向东为主，北部完善“一轴、两心、四片”。的布局，形成科学合理的空间结构，同时具备健全、完善的城市机体功能。?一轴，是指引导中心城空间拓展的主要空间发展轴线，沿商中路形成，是体现城市特色文化和景观风貌的城市发展轴；?两心，是指老城商贸中心和南部旅游文化办公中心；?四片，是指老城片区、西部片区、南部片区和城区产业园城市城市规划规划南部片区：位于长青路以南、南环路以北，占地约７.０平方公里。由行政办公区、文教科研区、体育中心、居住区和西部民营经济（或其他无污染的一类工业）园区组成，是行政、文教、科研、卫生和体育等设施集中分布的综合性新区。??本案位于商河县主发展方向上的南部核心片区，未来发展潜力较大。城市城市经济经济2013年全县地区生产总值增长14%；固定资产投资增长30%；社会消费品零售总额增长16%；外贸出口增长12.2%；城镇居民人均可支配收入分别增长14%和15%。地方公共财政预算收入增长16.7%；其中税收增长21.1%，税收比重达到76.7%，提高2.8个百分点。三次产业结构调整为26.7：41.3：32，二三产业比重达到73.3%。实体经济稳步发展。突出工业强县，坚持培大育强，创新落实服务措施，加强企业家队伍建设，设立企业发展基金，64个重点工业项目完成投资27.5亿元，新增规模?商河城市经济产业构成由第二产业向第以上工业企业35家，达到152家，增加值三产业转化，产业结构很快转化为以第三、主营业务收入、利税分别增长产业为主的产业构成。20%、20%、13%。　　城市城市经济经济商河人口和人均可支配收入?人口均衡增长。2012年，全县年末户籍总人口62.47万人，比上年下降0.92‰。男女性别比例为102.73：100。全县人口出生率14.11‰;人口死亡率10.53‰，人口自然增长率3.58‰。　　?城乡居民收入继续提高，生活质量进一步改善。2012年，城镇居民人均可支配收入为16497元，增长13.3%；城镇居民人均消费性支出10101元，增长9.41%。农民人均纯收入9457元，增长13.0%。农村居民人均生活消费支出5983元，增长18.0%。　　?城乡居民居住条件明显改观。年末城镇居民人均住宅建筑面积35.63平方米，与上年持平。农村居民人均生活用房面积31.52平方米，增加1.35平方米。城市城市经济经济?固定资产投资快速增长。2012年，全县固定资商河固定投资和房地产业产投资57.98亿元，增长22.3%。其中：第一产业3.15亿元，增长6.9%；第二产业22.10亿元，增长7.2%；第三产业32.73亿元，增长37.3%。?第一产业第二产业第三产业房地产投资高速增长，县城南部综合区已初具规模。全年22个房地产开发项目共完成投资14.02亿元，增长66.9%。全年房地产开发施工面13%积174.55万平方米，增长77.3%。其中住宅施工14%面积159.31万平方米，增长72.3%。受国家宏观调控影响，全年销售各类商品房16.08万平方米73%，同比下降54.5%。其中销售住宅13.94万平方米，下降59.2%。?保障性安居工程进展顺利。2012年，全县保障房本年完成投资1534万元，住房施工面积12659平方米，竣工面积3500平方米。全县累计开工保障性住房141套，其中公共租赁住房48套，棚户区改造93套。竣工住房全部为公共租赁住房48套。城市城市经济经济商河城区消费经济商河县消费品市场繁荣活跃。2012年，全县实现社会消费品零售总额55.0亿元，比上年增长15.1%。其中：城镇社会消费品零售额20.5亿元，增长10.3%；乡村社会消费品零售额34.5亿元，增长18.2%。批发零售贸易业零售额43.5亿元，增长14.9%；住宿餐饮业零售额11.5亿元，增长15.8%。亿元以上商品交易市场5个，成交额10.9亿元。　　对外贸易增势良好，吸收外商投资发展平稳。全年实现外贸出口总额3727万美元，增长15.9%；实际利用外资1584万美元，增长6.1%。城市文化城市文化旅游：商河作为农业大县，近几年生态观光农业发展迅猛，随着温泉的发现，商河形成以绿色观光农业和温泉度假特色的生态旅游基地。产业：商河以现代农业、温泉旅游、新能源、电子机械、农副食品、纺织服装六大产业。第二、三产业的快速发展，为经济发展带来新的机遇；城市化：随着商河城市化水平的提高，商河老城的规划和改造“南进”的空间布局结构为商河城市化进入高速发展阶段奠定良好的基础；消费力：收入水平的提高带动消费的升级，为住房的升级换代提供了强有力的保证；区区域域解解读读?济南市商河县南部新区集温泉旅游度假、新能源、电子机械、纺织、食品加工等产业聚集，近几年内将迅速发展，建设成具有规模企业100多家，形成以新能源、机械、石油化工、温泉度假等多种产业功能格局,是济南北跨，新技术产业发展区之一，最终坐落成为一座本案与科技兴区的绿色生态宜居城。?本案项目位于商河南部新城商西路和彩虹路交汇，周边环境优美，无污染企业。宏宏观观小小结结济南北跨战略的提出,为商河的发展也带来了机遇，目前商河宏观小结处于高速发展阶段，城市化进程速度加快，城市中心外扩和升级趋势明显。产业：?商河第二产业必将带动第三产业的快速发展，产业结构的进一步优化为房地产发展带来机遇，第三产业人口将大量增加；?商河主导产业：以现代农业、温泉旅游、新能源、电子机械、农副食品、纺织服装六大产业。产业间的互动拉动商河消费。城市化：?随着商河城市化水平的提高，城市人口不断增加，带来的消费需求令房地产的开发市场前景广阔；?商河城市化进入高速发展阶段，商河中心城区的集聚效应将得到加强。消费力：?收入水平的提高带动消费的升级，加剧了住宅升级换代的有效需求。第二部分第二部分商河房地产市场分析?商河房地产现状分析?商河市场格局分析?商河市场需求分析?市场小结商河房地商河房地产概况产概况早在早在20072007年之年之前前商河房地商河房地产还产还是一片空是一片空白白，商河的房地，商河的房地产发产发展展就像就像西西藏藏的的农农奴奴制度，制度，在在还没还没有有经历过经历过封封建社建社会会和和资资本主本主义义社社会会，，就跳就跳到了社到了社会会主主义义社社会会，房，房价价的增的增涨涨几乎在几乎在一一夜夜之之间间完成到完成到20002000多元多元每每平平米米的跨的跨越越，很多，很多区县区县的房的房价价从从原原有的有的10001000元元//㎡㎡，，逐逐渐涨渐涨到到12001200元元//㎡㎡，再到，再到15001500元元//㎡左右㎡左右，，后后来来到到18001800元元//㎡㎡，最，最后才后才到到20002000元元//㎡左右㎡左右，，但但是商河的房是商河的房价价从从原原有有10001000元元//㎡㎡，直接到，直接到15001500元元//㎡㎡，接，接着着到到20002000元元//㎡㎡，，当当前前市市场场房房价价总总体均体均价价为为38003800元元//㎡㎡。。我司我司认为认为其中有其中有两两点点原因原因造成了房造成了房价价的快速上的快速上涨涨：第一，商河：第一，商河作作为济为济南南区县区县房房价价相相对对偏低偏低，受，受济济南房南房价价的的影影响响而而上上涨涨；第二，商河；第二，商河近近两两年年土土地地放放量量较较少少，市，市场场需求需求还还处处于于卖卖方市方市场场，，促使促使房房价价上上涨涨；；但但进进入入今今年以年以来来受全受全国国市市场调场调控影控影响响商河房商河房价价涨涨幅幅趋趋于平于平稳稳。。土土地市地市场场分析分析2014年商河县计划安排国有土地供应总量4086.33亩，其中住宅用地1991.98亩，商服用地488.22亩，工矿仓储用地1410.76亩，公共管理与服务用地63.06亩，交通运输用地132.31亩。主要主要楼盘楼盘分布分布商河楼盘大都分布在南部和南宝恒·水木清部新区，?销售均价为3800元华/㎡，代表楼盘：豪门·又一城、嘉润·御景国际、泰和名城等。明仁·中央华鑫隆·帝景城府豪门·又一城尚河名郡嘉润·御景国际檀都兆·泰和名齐鲁水郡荣温都泉国际竞竞品分析品分析开发商：山东长河豪门投资置业有限公司商河又一城分公司项目位置：油区办酒店南临