亿利金威建设集团地产项目商业模式分析编制人：招商运营部日期：2014年5月16日目录一、商业街模式二、区域型购物中心模式三、生态旅游开发模式附件：主力店工程条件配套商业街模式商商业业街街模模式式商业街模式商业街基本要点商业街是指以地块内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型自持商业。业态组合主力店带头，日常生活类业态为主?借助超市等主力店的，推中小商家。置以餐、日常生活主?借助超市等主力店的带动带动，推动动中小商家。业态设业态设置以餐饮饮、日常生活类为类为主规模体量适当控制规模，一般在1-3万㎡左右?目商街以足社居民日常生活需要主，适射周，照社人?项项目商业业街以满满足社区区居民日常生活需要为为主，适当辐当辐射周边边，应参应参照社区区人口指合理置商模口指标标合理设设置商业规业规模规划设计沿社区主轴分布，与住宅相对独立，适当布置景观节点?商街便于社居民的到；同住宅保持一定距离，保居住的私密性?商业业街应应便于社区区居民的到达达；同时与时与住宅组团组团保持一定距离，保证证居住的私密性?在商上适布置景点，增加客的停留，造厚的生活氛?在商业轴线业轴线上适当当布置景观节观节点，增加顾顾客的停留时间时间，营营造浓浓厚的生活氛围围租售模式适当持有小部分集中商业，其余划铺出售?租售模式活，可自持，也可租售。可以有效其他底商的售。?租售模式灵灵活，既既可自持，也可带带租约销约销售。还还可以有效带动带动其他底商的销销售。小结商业街开发程序业态组合:主力店带头，日常生活类业态为主借助超市等主力店的带动，推动中小商家。业态设置以餐饮、日常生活类为主规模体量:适当控制规模，一般在1-3万㎡左右项目商业街以满足社区居民日常生活需要为主，适当辐射周边，应参照社区人口指标合理设置商业规模规划设计:沿社区主轴分布，与住宅相对独立，适当布置景观节点商业街应便于社区居民的到达；同时与住宅组团保持一定距离，保证居住的私密性在商业轴线上适当布置景观节点，增加顾客的停留时间，营造浓厚的生活氛围租售模式:适当持有小部分集中商业，其余划铺出售租售模式灵活，既可自持，也可带租约销售。还可以有效带动其他底商的销售。商业街模式商业街基本要点设定条件项目模式（3万米商业街）项目规模60-80万平左右项目总人口规模3000-6000户可参照人均商业面积0.5-0.7平米/人的标准商业配套的总建筑规模进行配置，或参照总建筑面积的5%-7%的标准进行配置可设定的商业层次住宅底商+商业街步行10分钟以内；社区商业中心或社区商业商业交通时间街应配有功能较完善的商业服务业网点15个以上日常性服务与商品并重，可经营便捷性餐饮或商业功能满足少量中西餐，可根据实际情况选择建设商业街的类型。商业街模式商业街业态占比商业街业态建筑面积规划比例：宜按照购物（超市或便利店、生活用品专卖店等）40％、餐饮（日常性餐饮）30％和其他便利服务（洗衣、药店、美容美发、各种维修、家政服务等）30％的比例进行设置。中型项目配置：超市或便利店、生活用品专卖店、日常性餐饮以及洗衣、药店、美容美发、各种维修、家政服务等基本服务，肉菜市场或便民菜店依据项目具体情况需要决定是否设置；大型项目设置：除以上商业业态外，还需要设置大型综合超市、文化娱乐设施，并可设立银行、电信、邮政、医疗设施、酒吧、康体健身设施、电影院、汽车服务店等服务设施；业态面积占比面积（平米）餐饮类30%9000零售购物20%6000体验娱乐25%7500其他生活服务25%7500合计100%30000商业街模式布局考虑要素?将商业街安排在居民最方便到达的位置；?把商业街对居民的负面影响降到最低；?考虑重点商户和主力商家的位置优先权。预估收益建筑面积、次级商圈消费水平餐饮类零售购物体验娱乐其他生活服务合计城市级别（9000米）（6000米）（7500米）（7500米）（30000米）684万985万876万821万3366万一线城市2.5元/天/3元/天/米4元/天/米3元/天/米3元/天/米米821万684万684万2846万657万二线城市2.5元/天/2.5元/天/2.5元/天/2.6元/天/3元/天/米米米米米411万2054万657万438万548万三线以下1.5元/天/1.9元/天/2元/天/米2元/天/米2元/天/米米米商业街模式典型案例深圳万科城采用全新开放式街区设计融合各种业态，同时利用带租约销售的模式带动后期销售?万科城总开发面积40万㎡，商业街总面积2.2万㎡?共有三个主力店：华润万家1700㎡KFC600㎡丹桂轩1600㎡?万科城商业街业态中餐饮占据很大比例（39%）?租金（除主力店）：80-120元/㎡，平均租金95元/㎡商业业种比例汽车美餐饮容?39%万科城采用了全新开放式街区设计，打造livingmall的形态小百货9%13%，利用贯穿社区的“风情步行街”，融合了特色饮食、古典文化、主题购物、娱乐休闲等多种业态建材家?万科城商铺的开发是带租约模式，但不进行反租，不承诺回报装18%超市率；同时商铺的整体开业时间是在招商100%完成后，高招商率社区配10%套对应高溢价的火爆销售11%小结商业街开发程序综合上述商业因素及典型案例分析，我们得出商业街模式开发运作程序如下：一、在项目处于规划设计阶段，住宅及商业街部分应进行同步规划设计，以达成统一协调。二、项目开发阶段，住宅销售先期开始，待入住率达到40%时，进行商业街开发及招商工作，以满足业主基本需求。三、商业街开发及运作前三年，全部自持并进行招商，统一运作管理以创造良好商业形象提升整体价值。四、商业街运作成功后，可考虑进行整体或拆分单元进行销售工作，以达到溢价销售的最终目的。区域购物中心模式区区域域型型购购物物中中心心模模式式区域购物中心模式区域性购物中心概念购物中心----Mall，起源于欧美，特指规模巨大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心或加盖的林荫道商业街。区域性购物中心定义区域型购物中心RegionalShoppingCenter是在区域的商业中心建立的，面积在7-9万平方米以内的购物中心在多种购物中心类型中，从目前以及未来一段时期发展看，对消费影响更为深刻焦点房地产网的将是区域型购物中心。区域型购物中心可以根据特定服务和辐射区域的消费特点，更加有效地进行品牌组合，有效地展示该区域生活的全景。?建筑物的表现形式：多楼层,3-4层左右，以有效使用土地。?·建筑面积：7-9万平方米区域型购物中心?·动线设计：客流动线全线浏览，减少商业冷区。?·功能定位与商业规划：?.满足区域的全客层、全年龄层生活体验。以家庭式消费为主导的业态业种组合连带的服务配套设施?·交通方便：公路系统+交通路线相连接区域购物中心模式购物中心商业组合模式区域型购物中心核心价值选址主力业态主力店功能组合%购物与娱乐运作形式倾向?目标消费者?位于项目区以服装、休?2-3个主力?休闲体验休闲体验为?以封闭型的为大众消费域中心闲体验、餐店30-45%主，购物为独立建筑体群饮、零售购辅，体现自为主，有中?区域中心主?主力店通常?餐饮25-物、生活辅我实现、感庭?以休闲娱乐干道旁为影35%助为主性消费为主的、含院、GMS、?3-4层为?9万平米（?零售购物有餐饮零售大卖场，次宜地上7.5万25-35%购物成份主力店为品，地下?垂直性交类专营店?会与酒店和?提供社交、通配合滚梯1.5万）写字楼形成家庭活动场?主力店占比综合体?一个主出所及其他附核心商圈30-50%?3入口，附带加价值公里，次级其他出入口?随机性消费商圈6公里?较大的停模式，三级10公里车场，400个以上停车位区域购物中心模式项目商业定位建议购物中心业态定位家庭型（55%）时尚型（30%）商务型（15%）儿童体验馆美容美发咖啡甜品家生活家居少女少淑服饰商庭务型中性休闲男休闲服饰淑女装一线服装型消消费中西式快餐费水晶饰品潮流数码产品主题特色概念餐厅女饰女杂业态面积超市15000影院5000餐饮30000KTV2000服装服饰15000零售体验23000合计90000区域购物中心模式预估收益以国内一二线城市、次级商圈消费水平业态面积（建面）业态和租金预计年收入金额超市15000平方米30-40元/月/平方米630万元影院5000平方米40-60元/月/平方米300万元餐饮类（80%）30000平方米50-80元/月/平方米1728万元KTV、娱乐2000平方米60元/月/平方米144万元服装服饰（80%）15000平方米60-150元/月/平方米1152万元零售体验（80%）23000平方米60-120元/月/平方米1656万元年合计90000平方米52元/月/平方米5610万元区域购物中心模式预估收益以国内三线以下城市、主要商圈消费水平业态面积（建面）业态和租金预计年收入金额超市15000平方米20-30元/月/平方米450万元影院5000平方米30-50元/月/平方米240万元餐饮类（80%）30000平方米40-60元/月/平方米1440万元KTV、娱乐2000平方米30元/月/平方米72万元服装服饰（80%）15000平方米40-90元/月/平方米864万元零售体验（80%）23000平方米40-100元/月/平方米1325万元年合计90000平方米41元/月/平方米4391万元生态旅游模式生生态态旅旅游游开开发发模模式式生态旅游模式布局模式选择生态旅游模式管理方向生态旅游模式独立主题项目合作模式主题概念管理公司本模式