哈尔滨凯盛源哈南新城项目市场研究及整体定位联泰红树湾项目定位报告报告谨谨呈：哈尔呈：哈尔滨凯滨凯盛源置盛源置业业2011.1北京丰业行房地产经纪有限公司2014.5.192014.5.191大大纲纲城市地位城市地位客客户研户研究究城市城市经济视经济视角角核心价核心价值值点提点提炼炼城市房地城市房地产视产视角角项项目定位目定位区区域域研研究究产产品建品建议议区区域房地域房地产产市市场研场研究究营销营销方向方向本体本体研研究究项项目目发发展方向及定位展方向及定位项目印象：?新城核心?偏远地段?地铁洋房?配套缺乏企业目标：凯盛源置业在哈尔滨首个项目。1、战略目标：形象标杆、价值标杆、区域领袖；2、品牌目标：通过项目建设和营销的成功，在政府、行业、消费者中树立凯盛源的形象；3、利润目标：尽可能地实现价值最大化；总体：凯盛源品牌成功落地哈尔滨，树立高端品牌形象凯盛源品牌成功落地哈尔滨，树立高端品牌形象，实现价值最大化。，实现价值最大化。城市视角开头语?哈尔滨地处东北亚中心位置，被誉为欧亚大陆桥的明珠，是第一条欧亚大陆桥和空中走廊的重要枢纽，在中国近代史上有重要的地位，但改革开放以来，相比于东部等发展迅速地区而言，发展速度较慢，在中国城市中地位下降较快。2012年副省级城市人均收入倒数；2012年副省级城市规模工业总产值倒数；2012年副省级城市规模工业增加值倒数；2012年副省级城市经济增速倒数；2012年副省级城市居民平均消费水平倒数。?近年来，哈尔滨对城市格局进行大调整，松北大发展、群力新区、哈南新城等概念不断提出，城市发展水平日新月异，在一定程度上说，具有后发优势。但如同整个中国经济一样，哈尔滨也在经济升级中迷茫，而哈南区域则是哈尔滨新兴工业的希望所在，可以说：哈尔滨的未来看哈南！城市视角传统的老工业基地，面临全国经具有重要战略地位济转型的难得战略机遇资源充分，发展潜力巨大土地面积１４５万平方公里，总人口１.２亿。东北地区现有林地面积４３９３万公顷，森林总蓄积量为３７亿立方米，是我国森林面积最大的区域。是世界著名的三大黑土地分布区域之一。人均耕地面积０.３０９公顷，是全国人均耕地面积的３倍。城市视角国际化的哈尔滨文化之都哈尔滨特色旅游哈尔滨城市视角大发展、新思路突破行政格局，突出区域属性重塑产业结构，展示国际都市发展战略性新兴产业加快低能耗高产出行业发展速度，严格淘汰落后产能降低高耗能工业比重。通过做活“加减法”。加减之间，哈尔滨市要走出了一条以质量提升为核心的内涵式发展路径。城市规划和基础设施看齐大上海，高价、地铁不断修建经济视角经济发展模式糅合产业结构升级，城市发展扩容的内涵和外延并重模式外部招商引资在经济增长中占有重要作用投资所占比重仍然较大，内涵增长有待进一步验证房地产市场规模不断扩大，但接近顶点处理好发展速度和后发优势之间关系是关键。经济视角近几年哈尔滨经济发展状况哈尔滨近年GDP增长近几年来哈尔滨GDP增长速度逐14.00%12.00%步下降，社会消费品零售总额保持10.00%8.00%相对稳定，固定资产投资总额保持率GDP增长长增6.00%4.00%较高增速。三驾马车中投资所起作2.00%0.00%用较大，但边际效用递减。2010201120122013哈尔滨近年固定资产投资增速社会消费品零售总额增长45.00%17%40.00%16%35.00%30.00%16%25.00%率固定资产投资增速15%率长20.00%社会消费品零售总额增长长增增15%15.00%10.00%14%5.00%14%0.00%13%2010年2011年2012年2013年2010年2011年2012年2013年经济视角哈尔滨经济发展阶段?2012年，哈尔滨市生产总值（GDP）为4550.1亿；人均生产总值（GDP）42699.89元，折合6793.40美元。从各区县市来看，南岗区、香坊区和道里区生产总值（GDP）领先，通河县生产总值（GDP）最低。从人均生产总值（GDP）来看，平房区人均生产总值（GDP）为11825.06美元，位居第一；南岗区和香坊区分列第二、第三位，人均生产总值（GDP）分别为10494.74美元和8660.66美元；延寿县人均生产总值（GDP）最低，为3287.59美元。?人均GDP3000—10000美元正是房地产发展最迅速阶段经济视角哈尔滨城市发展战略?近年来，在政府大力推动下，哈尔滨突破行政区划重新定位各区域，尤其是群力新区和哈南新城，将哈尔滨城市规划提升到新的高度。?以“北跃、南拓、中兴、强县”发展战略为引领，以建设工业特色鲜明、新兴产业集聚、城市功能完备、区域协调发展的国际现代生态工业新城区为目标，以推动哈南工业新城大发展、跨越式发展为主题，以加快经济发展方式转变为主线，以改革开放和科技创新为动力，以保障和改善民生为根本目的，坚持“产业高端化、城市国际化、环境生态化”的发展方向，走工业化推动城市化、城市化促进工业化的道路，充分发挥经济发展龙头、开放创新先锋、区域经济引擎的作用，不断拓展发展空间，承接产业转移，提升环境质量和城市功能，全面组织实施哈南工业新城核心区建设，为全面实现建设小康社会的宏伟目标奠定更加坚实的基础。?房地产视角2013年哈尔滨成交商品房7.7万套，同比下降16.5%。但成交均价较2012年有约10%的增长。房地产视角2014年以来，哈尔滨房地产成交量进一步萎缩，4月份日均成交量约150套，较2013年日均成交量下降约28%房地产视角哈尔滨房地产市场容量分析?市区人口：400万?年均住宅开发面积：800万平方米?从实际成交来看，2014年以来100—?棚户区改造拆迁：2013年11月哈尔，哈尔滨日均住宅成交约150套。滨与国家开发银行签署合作协议，征?而从分析上来看，未来三年年均收面积２１４６万平方米，涉及居民商品住宅销售面积约560—660１３万户。五年时间，平均每年2.6万平方米。万户，100平米一套，约260万平方?上述两者差不多，因此，哈尔滨米；房地产市场在无外围情况大变化?人口增长率：2%，每年8万人，约的前提下，住宅成交稳定在年成需求住宅160万平方米。交3.6—5.5万套左右。?发展空间：剩余约400万平方米，基本符合哈尔滨人口状况。房地产视角哈尔滨房价测试?房价收入比：2012年哈尔滨房价收入比约为8左右，处于全国35个大中城市17位。哈尔滨2014年1月在全国最大100个城市中排名45位，处于中等水平。沈阳排名38位，长春排名52位。房地产视角房地产区域竞争力分析松北区域道里道外群力新区香坊区域南岗区域哈南新城群力新区区域特点及代表项目房地产视角万科城：国内一线品牌开发商打造，精装修，目前均价群力新区是政8500府重元点打造/㎡的居住和休闲商业区，区域环境优越，大盘集中，供应量大，均价6500—9000为主，主要针对哈尔滨各地的改善型客户。项目名称翠湖天地开盘时间2014年高层、洋房、联户数约5000建筑类型排别墅占地面积50万㎡建筑面积80万㎡层数高中低都有绿化率40%装修标准毛坯容积率1.6群力大道与丽江项目地址开发商宏润房地产路交汇处8000（高层）价格12000（洋房）主力户型130—18022000（别墅）车位充足销售状态在售内部配套智能家居，新风，同层排水，万米会所客群哈尔滨各地的改善型各户道里道外区域特点及代表项目房地产视角万科城：国内一线品牌开发商打造，精装修，目前均价区域是哈尔滨8500核心地区，土地元/㎡供应极为稀缺，项目较少，售价较贵，是哈尔滨房价最高区域，豪宅相对集中。项目名称富力江湾开盘时间2012月10月户数600建筑类型高层、超高层占地面积12万㎡建筑面积85万㎡层数——绿化率30%装修标准精装容积率7.00项目地址道里区友谊西路开发商富力地产价格22000元/㎡主力户型150—340车位充足销售状态在售内部配套利兹卡尔顿酒店、购物中心、会所、写字楼哈尔滨最顶级楼盘之一，主要针对顶级客户客群，基本为一次性付款香坊区域特点及代表项目房地产视角万科城：国内一线品牌开发商打造，精装修，目前均价香坊区是哈尔滨8500成交元量最大的区域之一/㎡，区域内项目众多，大多为地缘性客户，区域均价主力在6000—7000元每平米左右。项目名称恒大御景湾开盘时间2014月4月板塔结合、多层户数一期1658建筑类型、小高层、高层占地面积40万㎡建筑面积100万㎡层数高层绿化率30%装修标准精装容积率2.65项目地址哈平路93号开发商恒大地产7200元/㎡价格（含1500精装主力户型90—160㎡）车位充足销售状态在售内部配套5000平米会所客群地缘性客户为主，还有部分恒大品牌追随者房地产视角南岗区域特点及代表项目：南岗为哈尔滨成交量较大万科城：国内一线品牌开发商打造，精装修，目前均价区域，目前仅有的地铁一8500号线穿元过南/㎡岗，区域供应量大，客户以市中心上班客户及地缘性客户为主，价格6000—8000之间为主。项目名称松江新城开盘时间2013月5月户数1万多户建筑类型高层为主占地面积84.6万平建筑面积280万平高层（24、27、28层数层）、小高层（绿化率36%11、18层）、花园洋房装修标准精装容积率2.54南岗学府路368项目地址开发商鲁商置业号高层约7000价格主力户型130—170平米洋房10000车位充足销售状态在售内部配套银座旗舰商业、高档写字楼、五星级酒店客群主力客群为地缘性高端客户松北区域特点及代表项目：万达、恒大、保利房地产视角等大型开发商云集，旅游资源丰富，自然环境优良，客户来源广泛，且有相当投资客。项目名称万达旅游城开盘时间2013月7月户数约20000户建筑