瑞金七彩广场东侧项目产品定位报告樟树成伟营销瑞金项目部2014.5.28瑞金市及城市发展规划解读瑞金市场概况及竞争产品分析项目概况及周边配套资源录项目规划定位及产品配比建议目项目案名建议项目投资回报测算PART1瑞金市及城市发展规划解读瑞金市解读瑞金市概况瑞金市下辖17个乡镇、223个行政村、17个居委会。全市国土面积2448平方公里，其中耕地面积32.4万亩、山地面积279.8万亩、林地面积282.4万亩。总人口70.05万人，其中农业人口52.24万人。城区面积增至24.84平方公里，城镇人口达到32.9万，城镇化率达47%。瑞金市地理、地形和地貌：瑞金市行政区域图瑞金位于江西省东南部，武夷山脉西麓，东界福建省长汀县，西连于都，南邻会昌，北接宁都，东北毗石城。市境东西宽约65千米、南北长约90千米。瑞金地势以盆地为主，属江西四大盆地之一。气候属亚热带季风性湿润气候，温和宜人、雨水充沛，年均气温19.2℃，年均降雨量1626.8毫米；最高峰位于东北边陲的三县岽，海拔1232.9米，最低点位于南西边缘绵江出境口石角，海拔162米；境内主要2013年经济数据:河流绵江河长119千米，九堡河长52.2千2013年达101.09亿元，增长11.4%;完成财政总收入米，梅江河长29.2千米。12.64亿元，增收超2亿元，增长21.97%，其中公共财政预算收入9.25亿元，增长26.3%，完成固定资产投资47.67亿元，增长29.1%;实现社会消费品零售总额26.1亿元，增长14.1%;城镇居民人均可支配收入16441元，增长11.2%;农民人均纯收入6242元，人均增收超过1000元，增长20.6%。瑞金市解读红色文化旅游基地瑞金是响誉中外的“红色故都”、共和国摇篮、瑞金市旅游景点分布图中央红军长征出发地。是中国第一个红色政权——中华苏维埃共和国临时中央政府的诞生地，第二次国内革命战争时期中央革命根据地的中心。瑞金境内有革命旧址180多处，全国重点文物保护单位33处，叶坪革命旧址群、中央革命根据地历史博物馆是国家4A级旅游景区。已有52个中央机关和国家部委来瑞金“寻根问祖”、重续“红色家谱”、建立爱国主义和革命传统教育基地，瑞金成为全国最大、影响最广的革命传统教育名城。丹霞地貌罗汉岩是江西省风景名胜区，宋朝古村密溪村是江西省历史文化名村，还有“四塔一桥”（龙珠塔、龙峰塔、鹏图塔、凤鸣塔和双清桥）等文物古迹。瑞金市解读瑞金市县经济结构三大经济支柱红色旅游产业新农业产业清洁能源产业经济主导以红色旅游产业带动服务业的快速发展，传统经济以农业深加工为主，随着中央对红色革命根基地的振兴和发展，对清洁能源核电申报立项等经济支持，有望带来新一轮经济的快速发展。瑞金市解读瑞金市区位交通瑞金是通江达海的交通要地。瑞金地扼赣闽咽喉，素为赣、闽、粤三省通衢，是中南部省市沟通东南沿海的中转要地。319、323、206三条国道贯通瑞金东西南北；与鹰厦线、京九线接轨的赣龙铁路横贯瑞金全境，在瑞金建有全线最大的铁路三级客货站；G76厦门至成都高速公路（即厦蓉高速）、G35济南至广州高速公路（即济广高速），并在瑞金形成“十”字枢纽型高速公路与赣州相隔网。瑞金100公里，拥有一龙岩个130民用机公里，场鹰。潭286公里，南昌310公里，与外省厦门245公里，与福州320公里，长沙389公里，与广州和深圳距离在400公里。瑞金市规划瑞兴于特区的规划从“瑞金都市区”到“瑞兴于”特区，相当于再造一座瑞金城“瑞兴于”经济振兴试验区，将规划一个国家级新区，以金融服务、教育培训、旅游集散、商贸物流等为主要功能的经济特区。“这个总面积20平公里的特区落在黄柏境内，建成后相当于再造一座瑞金城。”瑞兴与周边城区的交通图以“瑞兴于”特区的申报规划，瑞金近有望升级为地总体目标原级有一市，可能个“次中心城市”同时代管石城、于都和，将建设“瑞金都市会昌。区”，包括会昌、宁都、石城、瑞金四个地方，瑞金城市辐射四县，提出的“七个中心”(即商业贸易、交通物流、旅游集散、金融服务、教育培训、医疗卫生、文化艺术等中心)互相呼应。根据都市区建设要求，参照四县225万的总人口数，我市规划的中等城市规模由原来29万人，城区人口规划调整为50万人。瑞金市规划2012-2030年城市规划图PART2瑞金市场概况及竞争产品分析竞争瑞金市城市场区竞争楼盘分布图建材家具市场瑞象公馆本案红都国际城汉昇榕郡上江首府京都国际和园豪门旺族中央公馆金都1锦江名城号七里彩虹湾国滨七彩华府市政府中央城九天御景锦绣东方颐和园领秀时代锦绣花园竞争瑞金市城市场区竞争楼盘统计表分析瑞金竞争楼盘统计表：1项目占建筑面积总户数户型面积销售均价区地容积楼盘名称建筑风格产品结构在售房源优惠促销域率（元/（亩）（㎡）（户）（㎡）㎡）4栋多层/5栋18F/71#/5#4房6月一9.5/按国滨中央城92.632300002.51056137/141/1684600简欧风格栋22-30F开盘9.7100/119-4栋18F/5栋28-一9.4/按上江首府64.321383952.67944800英伦风格8#32层在售123/14032F/2栋商业会所9.6107/125/138/145栋11F/8栋18F/4栋金都1号1012200002.612004600西班牙1期18在售减2万+9.7322F108/126.97-/132栋11+1F/6栋减2万豪门旺族58.46128672.72.66834500新古典1-5#在销售中318+1F/2栋28F+9.9/9.783/93/106-2栋11F/5栋18F/2栋按9.6/一汉昇榕郡511100002.68364500地中海1-4栋在销售中110/115-13324F9.4城按减2万16栋多层/2栋11F/31栋28F/北3东和园101.851800002.585359/128/145/1684500中式+9.8/一减2栋18F/1栋26F栋18F部分在售新万+9.6城一期多层已售完按减1万3栋多层/2栋11F/6七彩华府42800002.3436110/131-1374400新古典,2栋18F销售+9.8/一减栋18-20F60%左右3.8万+9.71期已售完,2105/118/126/136栋多层/3栋按减9.8/一七里彩虹湾671000002.57264400现代风格期3栋18F部分611+1F/5栋18F减9.6在售按减9.8/一领秀时代110166768.442106492/115/128/1434000简欧风格6栋多层/1栋11+1F/4栋18F1栋22F减9.6本案67.71400002.61000　　　　　　25栋18-33层江景建瑞象公馆2004000002.62500未定　地中海目前正在平整土地阶段筑1893836.小计955.96　11148　　　　　　14竞争瑞金市城市场区竞争楼盘统计表分析瑞金竞争楼盘统计表：2项目占建筑面积总户数户型面积销售均价区地容积楼盘名称建筑风格产品结构在售房源优惠促销域率（元/（亩）（㎡）（户）（㎡）㎡）锦江名城·峰景组团销售一9.7/按115162,031.052.13810115/119/1354600现代风格4栋18F峰景65%左右9.86栋11+1F/4栋45/53/82/101/15#28F/6#18F和按7个月供锦绣东方74.351580002.812004900新古典18F/1栋28F/1栋18/132/145公寓楼部分在售+9.818F公寓地块2，4栋16-3栋12F/4栋14-20F已售罄，地一9.7/按中央公馆731300002.1700100/105/1145400新现代16F/4栋18-20F/4块3，2栋26F109.8栋26-28F月份开盘5栋多层/9栋按9.9+1万/老红都国际城153299740.622.5200098/111-126/1434500地中海1期6-13栋11F/13栋18F/一9.7城区92/116/120/125别墅/电梯洋1期别墅洋房和2一9.7/按九天御景421.99459416.021.32593/142/180-3605200现代风格房/12F/18F/22-28F期高层在售9.8别墅高层32栋别墅/2栋洋房别墅优惠：124/136/248/36在售别墅,小高颐和园100.581198581.44584300欧式简约/8栋11F/4栋18F/110万抵20万2层10月开盘栋28F元89/96/110/125/锦绣花园150200000215004500ArtDeco尾盘销售阶段　148100/120/160/20京都国际15.643800.453.73604200ArtDeco4栋11F/1栋18F　　01,572,846.小计1,104　9621　　　　　　143,466,682合计2,06020,769　　　　　　.28个案分析国滨·中央城—项目简介项目占地建筑在售项目地址均价优惠活动项目动态开盘时间名称面积面积房源3抵5万VIP1#和5#出金都大道与1#和5#2两卡国滨92.634600地面2-8层汇河东路交23万㎡栋江景高层6一次性95折2014.1中央城亩元/㎡，7#已封汇处月1日开盘，按揭97折顶户型面积：目前推出1#和5#㎡都是两梯2户产品，面　积较大，以137㎡的三房，142和168㎡的四房，将在6月份端午节期间开盘。目前正在办理VIP卡3万抵5万元优惠。项目以一线江景景优势打造瑞金豪宅的榜样，但一期5栋正在建筑中，二期地块存在较的拆迁问题，整个项目的形象较好，销售去化的速度一般，主要是户型面积较大，总价较