谨呈：国泰房地产开发有限公司国泰新天地营销报告运世乾联?地苏产州20122014-07－2历时四周|反复地酝酿|多次地斟酌|无数次地共同探讨…一直坚信：它将是港城地产界最顶尖的作品，值得追随PART1：如何看待这件作品？01——区域、房地产发展视角下的项目审视壹区域发展视角○RegionalDevelopment最好的时光、最美的未来！“因为城市，长三角总部经济所以未来……人民路外资企业沙洲湖港城人……”总部经济时代后20年⊙城市爆发新的增长极！标志1张家港，后二十年——转型升级总部经济，推动城市产业升级与多元发展，促进产业结构战略性调整背景:智慧城市建设成为全球城市发展的战略选择，是城市竞争的制高点。美国、日本、新加坡、韩国等国家纷纷加大智慧城市建设力度，开辟了城市发展的新模式。渤海湾长三角全面深化经济体制改革积极推进社会深化行政管理领域改革珠三角体制改革“总部经济（HeadquartersEconomy），核心是在“单一产业价值观引导下的人类高端智能的大规模极化与聚合”张家港，比如中国北京金融街、美国好莱坞、美国硅谷、中国北总部经济完善自主创新京CBD等等。总部经济引领着世界潮流，给发达国家带来体制机制干净、绿色的GDP占到了世界财富的绝大部分。2012年张家港经济技术开发区管理委员会给予澳洋集团打造总部经济奖励资金4000万元，支持公司以建立资源节约全面创新对外开张家港市为管理总部和经营中心的持续发展。环境友好体制放及区域合作标志2人民路——北京的长安街，行政、办公集中区，都市级定位?人民路的“行政聚合定位”?“北京的长安街”，都市级占位，长三角地区重要的生产性服务业中心，中国服务贸易重要基地。?写入国家十二五规划，总部经济建设已经上升到国家战略层面。?政府出台鼓励政策?政府设主管总部经济部门，补助最高可达6000万的鼓励政策。?给予注册登记、年检、进出口、出入境、知识产权保护、用地、住房、用工、人才引进、入户、子女入学等方面为总部企业的生产及其员工生活提供个性化、便捷化服务。?世界级企业进驻张家港?美国杜邦、陶氏、雪佛龙菲利普斯，韩国POSCO，日本伊藤忠、旭化成，德国博泽、南方毛业，法国罗地亚、霞日、波坦，英荷壳牌、三菱等等。?张家港5家企业上榜中企500强：沙钢、国泰、华芳、丰立和澳洋。标志3张家港商务的领跑者——沙洲湖带动城市扩容后的总部基地人民路沙洲湖板块规划：总规划规模：2.2平方公里；规划方向：集总部商务、商业购物，文化体验，运动健身，休闲娱乐，特殊居住多种功能于一体的现代都市型生态滨湖中心区。沙洲湖带动城市扩容后的人民路：几何中心行政中心商务中心总部经济城市核心区域，行政、金融、交通、物流、经济、商务办公中心，具有无与伦比的未来中心价值。都市级定位……时代的领跑者……未来中心的中心……新都市⊙财富聚集区新天地⊙国际的湾区关键词：中心中的中心/发展的/都市级/总部经济贰地产发展视角○RealEstateDevelopment项目是新时代下应运而生的商务新标杆！伦敦北京纽约东京上海香港新加坡2012年GDP（亿美代表性区域租金RMB*年元）伦敦5678伦敦西区5.3万/平HK2730香港中环4.8万/平北京3150北京金融街4万/平上海3490上海浦东2.4万/平纽约8178纽约中心区2.2万/平每个发达城市都有能承载其城市价值的CBD！现象1人均GDP17万，国际发达城市标准——张家港，迈入城市发达阶段?2013年张家港GDP突破2100亿，人均GDP170000元,已达发达城市水平；却缺乏能代表城市水平的新一代商务区。城市发达阶段2013年人均GDP（亿GDP元）（元）城市扩张阶段?人均GDP100000美元北京1950099000?城市人口密度高21600?形成人口集约核上海97000?更大规模的城市形成?人均GDP5000-10000美元张家港2145170000城市发展阶段?城市规模快速扩张?郊区化快速发展?城市人口向郊区发展?人均GDP3000-5000美元?人口向城市外迁移?快速城市规划?城市功能板块兴起起步起步协协同同范范畴畴?城市增长快速运营协运营协同同范范畴畴现象2回归：向“纵向”发展——“丰富型、服务型”发展新阶段199920032007商务阶段一（1999-商务阶段二（2003-商务阶段三（2007-）2003）2007）典型项目：东方新天地，华典型项目：梁丰大厦典型项目：云龙大厦，亨通昌大厦阶段特征：广场；阶段特征：1、讲究办公集中阶段特征：1、商务向中心、市郊二极2、讲究办公纯粹性和灵活1、板块格局打破，向郊区化趋势发展。城市稀缺资源性化发展的商务区成为新兴极；市郊3、重产品的功能与地段2、强势城市配套资源成为综合体配套办公增长速度快核心驱动力2、板块商务成熟度价值提3、更注重舒适性、安全性升，绿色办公、产业集中板块区域跟随政府商务升级集中阶段配套扩张新兴阶段现象3国泰新天地——新顶级商务区，领跑港城本本项项目目20132014年以后?泛滥的商业包装及同华华芳大芳大厦厦吾悦广场?依托综合体商业配套建立高质的产品规划，虽租金吾悦广场附加值的商务办公水平尚可，但高空置率?走低价格，中端资源整合攀华国际收益并不理想?低价路线，依托区域产业，攀华国际?双子塔项目后期服务及租赁运营双子塔项目为区域量身定做商务办公服务均处于低端水平，?依托地段价值，新型、绿色大成广场跟不上市场调整块，升环保办公区，提供更多配套、大成广场级快的节奏嘉嘉凯凯城城写写字字楼楼系统性服务?底层商业追求低端的?响应政府号召，以产业为导租赁，并无系统规划，缇香广场向，建立行业聚拢型商务办公缇香广场业态散乱，无核心竞争金金茂茂创业创业大大厦厦力，适应能力较弱“产品不可比,资源无优势”“入市较晚,本项目领航先机”在这个即将迈入都市行列的城市……在这个完全缺乏顶级商务的县级市……在这个已经成为港城行政、商务中心的人民路……属于港城自己的，商务标杆之作“国泰新天地”作品在这样本报告是严格保密的。的背景下，他必须成立！他，占据这个城市的，第一排视野这个城市领跑商务时代地标她之于港城，就——如同中环国际金融中心之于香港如同华尔街之于美国如同国贸中心之于北京如同本报告是严格保密的。环球金融中心之于上海他他，，赋赋予港城，一予港城，一个个前前所未有的所未有的想象想象…………国泰新天地时代地标·人民路金融中心第一排的视野本报告是严格保密的。所谓第一排意味着绝对NO.1的城市座次！意味着商务新标准制定者的诞生！港城第一排不只是第一排的景观视野港城第一排不只是第一富有的金融湾区港城第一排不只是张家港第一顶级商务物业……本报告是严格保密的。所谓第一排的视野意味着使用者的身份及权威！意味着领袖的气势和高贵！同样体现的，是一种人生境界！谁，才能占有第一排？国会的第一排，是最资深权威的政客领袖NBA球场的第一排，是最闪光的社会名流奥斯卡颁奖典礼的第一排，是最炙手可热的明星大腕……本报告是严格保密的。因为，这些建筑都不同于以往所有想象，都成为新的标准缔造者……所以，他应该是标准的建立者！掌控,真正顶级商务标准话语权！建立标准本报告是严格保密的。标准是如何建立的港城划时代顶级商务的价值KPI本报告是严格保密的。国泰新天地向港城提出——“城市划时代顶级商务”6E标准Essentialbusinesslocation①必须享有城市核心资源占有权：核心商务区Exactplaceforbusiness②必须实现办公、商务、休闲多元化功能Excellentfacilityandservice③超一流的硬件设施与服务Extraordinarytenant④出众的客户Elegantbuilding⑤有品位的建筑，强烈的区域特色Exceptionofsalef.统一管理，统一业权本报告是严格保密的。标准1必须享有城市核心资源占有权北京香港银泰中心天玺位于城市核心地段占据城市最强势商务资源具备完善的产业链结构拥有最便捷的交通路网本报告是严格保密的。标准2必须实现办公、商务、休闲多元化功能日本六本木这里可以是办公的场所纽约洛克菲诺中心这里也可以承载商务谈判的空间这里还可以满足商务聚会需求这是综合体物业带来的全方位多元办公模式的转变本报告是严格保密的。标准3超一流的硬件设施与服务六星级酒店成为标准硬件配置不仅是一个场所，也是一种服务的嫁接真正实现六星级酒店服务引入办公物业带来商务办公颠覆性的改变本报告是严格保密的。标准4出众的客户北京上海NAGA上汤臣一品院世界知名企业是顶级写字楼里的灵魂气质充盈并附满张力由内而外的品质诉求互相衬托彼此的实力和地位北京本报告是严格保密的。柏悦府标准5有品位的建筑，强烈的区域特色有品位，是顶级写字楼的建筑语言强调的是现代商业精神的代表性间接传递入驻企业的品牌价值和价值取向充当城市标志性建筑的角色北京长安街凯晨世贸中心本案效果图本报告是严格保密的。标准6统一管理，统一业权保证科技与服务的更新速度保证企业扩张的需求保证客户高度本报告是严格保密的。因为国缔造标准泰新天所以地竞争排他、掌控话语权本报告是严格保密的。应该说本案是个质素非常优越的项目。不过制约本案营销推售的几大因素，依然值得探讨——PART2：是什么？感动了客户02——客户购买本项目的最关键价值分析本报告是严格保密的。2013年，房地产市场增速放缓商业由于供应量增加的推动，成交得到释放；办公供应17万方，成交仅10万方，缺少活力，办公的供求比处于高位。2013年商品房市场数据物业类型供应面积成交面积供求比（万方）（万方）住宅85.6887.800.98别墅25.2910.712.36商业49.1733.481.