谨呈：五冶集团上海有限公司建筑分公司上海市湄浦路五冶上海市湄浦路五冶职职工食堂改工食堂改扩扩建建项项目目定位定位报报告告福瑞德行上海2014年7月Page1市场定位报告结构区域市场背景?宝山概况?区域经济概况?区域城市规划区域市场研究项目定位经济测算?区域商铺市场研究?区域酒店市场研究?区域办公市场研究项目商业价值研判?地块基本条件?SWOT分析Page2一、区域背景研究Page3宝山概况——区域属性宝山区位于上海北区，是重要的北部产业基地和枢纽。宝宝山位于上海市北部，山位于上海市北部，东临黄东临黄浦江，南浦江，南与杨与杨浦、虹口、浦、虹口、闸闸北、普陀等中心城北、普陀等中心城区区毗毗连连。。宝宝山西北隅山西北隅与与江江苏苏省省为邻为邻，通，通过过A13A13、、A14A14、、沪沪太公路、太公路、蕰蕰川公路等省川公路等省际际干干线线公路公路与长与长三角相接。三角相接。规划将宝规划将宝山建山建设设成成为为具有具有辅辅城功能的城功能的现现代化代化滨滨江新江新区区；形成世界；形成世界级级精品精品钢钢及其及其延伸延伸业业基地、上海北部物流服基地、上海北部物流服务务基地、基地、上海上海国际国际航航运运中心的重要中心的重要组组成部分。成部分。Page4宝山宏观经济——GDP、人均GDP宝山经济实力逐年增长，2013年全市GDP排名第八，但人均GDP倒数第二，经济增长仍有极大上升空间。2013年GDP排2013人均人均GDP区县GDP（亿名GDP（元）排名元）1浦东新区6448.6811828132闵行区1722.168664.27123黄浦区1475209279.224杨浦区135099323.1355徐汇区10959749866嘉定区1050.668756.54107松江区917.4955144.25158宝山区897.545746.47169长宁区795111219.9410青浦区771.968686.61111普陀区721.9255720.91412虹口区72082540.41813金山区702.592227.91714静安区660258418.2115闸北区656.6776660.05916奉贤区644.857499.551317崇明县252.334642.321720092009年至年至20132013年，年，宝宝山山区区GDPGDP增增长长均保持了均保持了8%8%以上的增以上的增长长速度，未出速度，未出现现大起大落的情大起大落的情况况。由此可。由此可见见，，宝宝山山区区的的的的经济发经济发展展处处在一在一个较稳个较稳定的增定的增长长期；期；20132013年，全年年，全年实现实现地地区区生生产总值产总值（（GDPGDP））897.55897.55亿亿元，元，较较20092009年年549.08549.08亿亿元增元增长长率高率高达达63%63%，，国国民民经济继续经济继续保持强保持强劲劲增增长势长势头头。。Page5宝山宏观经济——产业结构三次产业结构进一步优化，其中之一的旅游产业增长尤为迅速，宝山整体经济质量不断提升。20132013年年宝宝山山区区旅游旅游业发业发展展实现实现新突破，成功新突破，成功创创建全建全国国旅游旅游标标准化示范准化示范区区。年。年内举办内举办““20132013上海上海樱樱花花节节”、“”、“20132013美美兰兰湖音湖音乐节乐节””等活等活动动。上海金。上海金罗罗店美店美兰兰湖景湖景区获区获批批国国家家4A4A级级旅游景旅游景区区。至年末，全。至年末，全区区有星有星级宾馆级宾馆88家，旅行社家，旅行社4040家，家，AA级级旅游景点旅游景点66个个。。全年全年吴吴淞口淞口国际邮轮国际邮轮港靠泊大型港靠泊大型邮轮邮轮127127艘次，比上年增艘次，比上年增长长1.11.1倍；出入境游客倍；出入境游客62.662.6万人次，增万人次，增长长1.21.2倍。全倍。全区区接待游客接待游客855855万人次，比上年增万人次，比上年增长长20.2%20.2%；；实现实现旅游收入旅游收入31.1731.17亿亿元，增元，增长长10.2%10.2%。。资料来源：上海统计局Page6宝山整体规划——空间发展布局3轴呈“A”型共同构建宝山区基本发展框架，整体形成功能明确的分区发展格局，本项目处于新城发展轴的杨行地区，将享受到区域规划带来的利好。““三三轴线轴线”：”：沪沪太路城太路城镇发镇发展展轴轴、沿江、沿江产业发产业发展展轴轴、、宝杨宝杨路路--宝宝安公路新城安公路新城发发展展轴轴。。??沪太路城镇发展轴：沪太路城镇发展轴：建建设设上海大上海大学学城—城—顾顾村—村—罗罗店—店—罗泾组罗泾组团发团发展展区区域。域。??沿江发展轴：沿江发展轴：宝宝山未山未来来沿江功能活沿江功能活动动主主轴轴。。??新城发展轴：新城发展轴：形成由淞形成由淞宝宝地地区区、、杨杨行地行地区区、、顾顾村地村地区组区组成的“成的“组组合式”新城合式”新城。。Page9宝山整体规划——分区发展布局宝山区划分为三个主要功能板块，项目所在新城板块重点发展商贸、商务办公等，有助于提升区域整体成熟度。中心城：中心城：宝宝山山区区外外环线环线以以内内区区域，重点域，重点发发展展现现代服代服务业务业、、港口物流等第三港口物流等第三产业产业，，调调整置整置换现换现有有污污染染产业产业。。新新城：城：外外环线环线郊郊环线环线之之间间区区域，域，营营造造东东西向景西向景观轴观轴，形，形成“一心三成“一心三组团组团”，重点”，重点发发展商展商贸贸、商、商务办务办公等公等产业产业。。产业区产业区：：郊郊环线环线以北至以北至区区界的界的区区域，以域，以宝宝山工山工业园区业园区北北区区和和宝钢为核心，建设精品钢及其宝钢为核心，建设精品钢及其规划规划整合、改造和提升整合、改造和提升淞淞宝宝地地区区行政、商行政、商贸贸、文化中心；、文化中心；延伸延伸业业基地。基地。规划规划依托依托杨杨行地行地区区““绿龙绿龙”公”公园园，形成商，形成商务务、文化、、文化、艺术艺术中心；中心；规划规划在在顾顾村地村地区区“生“生态绿态绿心”心”东侧东侧，形成文化、体育、科技、休，形成文化、体育、科技、休闲娱乐闲娱乐中心。中心。Page10宝山新城区规划——功能定位根据宝山区域总体规划，并综合新城各方面的分析论证，确定宝山新城功能定位为：?宝宝山山区区行政、行政、经济经济、文化、商、文化、商务务等的等的综综合中心；合中心；?上海北部功能上海北部功能发发展展轴线轴线上的重要上的重要节节点和上海中心城功能的延伸点和上海中心城功能的延伸区区和和拓拓展展区区；；?生生产产、生活、生、生活、生态协调发态协调发展的展的现现代化代化滨滨江新城江新城区区。。规划区规划区范范围围城市城市发发展展规规模模城市城市发发展目展目标标宝宝山新城位于上海市北部，山新城位于上海市北部，宝宝??????规划远规划远期（期（20202020年）年）宝宝山新城山新城规划规划人口人口规规模模6565??????11、高度和、高度和谐谐的的现现代化代化滨滨江新城江新城山山区区行政行政区区域的中部。域的中部。规划区规划区万人左右；万人左右；规划规划用地面用地面积积81.3581.35平方公平方公里里，其中城市，其中城市??????22、高集、高集约约化的功能性新城化的功能性新城南至外南至外环线环线（（A20A20），北至郊），北至郊建建设设用地面用地面积积51.2251.22平方公平方公里里，人均城市建，人均城市建设设用地面用地面??????33、高、高效效率的率的网络网络化化组组合式新城合式新城环线环线(A30)(A30)，，东东至至长长江，江，东东南南积积78.8178.81平方平方米米。。规划规划近近期（期（20102010年）年）宝宝山新城山新城规规??????44、高、高质质量的共生型生量的共生型生态态新城新城角角为黄为黄浦江浦江与长与长江的江的交交汇汇口，口，划划人口人口规规模模5050万人左右；城市建万人左右；城市建设设用地面用地面积积4848平方平方??????西至西至与与嘉定嘉定区区相相交交接的接的区区界。界。公公里里，人均城市建，人均城市建设设用地面用地面积积9898平方平方米米。。55、高品、高品质质的文化型的文化型魅魅力新城力新城Page11宝山新城区规划——分区布局本项目位于杨行、淞宝地区和产业园区的交汇处，便于发挥桥梁纽带作用，将三个板块连接成片，成为板块间的枢纽地带。重点建设生态绿道，发重点发展邮轮、游船及游艇展生态旅游、文化科技业。形成行政、文化、商务、竞技体育等公共活动淞宝地区中心及滨江景观旅游带。功能，发挥生态绿心对杨行地区城市环境的调节作用。重点发展现代商务、现代服生态绿心产业园区务、文化展示等第三产业与规划区规划区南至外南至外环线环线房地产业，形成现代商务、（（A20A20），北至郊），北至郊环线环线顾村地区居住、公共功能的综合性组(A30)(A30)，，东东至至长长江，江，东东团。南角南角为黄为黄浦江浦江与长与长江的江的交交汇汇口，西至口，西至与与嘉定嘉定区区依托外环沿线主题公园，形区区界。整界。整个规划区个规划区面面积积成宜居生态组团。81.3581.35平方公平方公里里。。一心：城市“生一心：城市“生态绿态绿心”心”，景，景观观塑塑造造区区、生、生态态保保11、淞、淞宝宝地地区区规划规划体体现现繁繁荣与荣与繁繁华华。形成。形成宝宝山山区区行政、文化、商行政、文化、商务务中心及中心及滨滨江景江景观观旅游旅游带带。。育育区区。。22、、杨杨行地行地区区规划规划体体现现新新兴兴城市功能。形成城市功能。形成宝宝山