宝宝石石购购物广物广场场··石岩石岩项项目目商商业规划业规划方案方案二○一四年八月目录一、商业定位二、商业业态规划三、招商策略建议四、招商推广方案一、商业定位1.1定位依据1.2商业定位1.3档次定位1.4形象定位1.5项目命名建议一、商业定位1.1定位依据①石岩商业特点分析②消费者问卷调研分析定位依据③项目SWOT分析④主力商家访谈一、商业定位石岩商石岩商业业的的发发展展状况状况石岩商石岩商业业目前主要以万目前主要以万联联百百货为货为核心、以“核心、以“T”T”字型商字型商业业街形式分布于街形式分布于宝宝石南路石南路与与宝宝石石东东路路宝宝石南路，石南路，项项目目区区域周域周边边的商的商业业基本基本为厂为厂房改造而成；周房改造而成；周边边商商业环业环境：万境：万联联百百货货、盛、盛妆妆百百货货、、创创富商富商业业广广场场、宏、宏发发大世界、大世界、国国惠康、以惠康、以纯纯服服饰饰、、柠檬柠檬街街区区等。等。一、商业定位①石岩商业特点分析?石岩商业目前主要以万联百货为核心、以“T”字型商业街形式分布于宝石南路与宝石东路；一、商业定位?石岩的商业设施老化，商铺大都由农民房改建而成；?石岩商业的品牌商家不多，商业形象不佳，经营档次以中低档为主，商业以满足居民日常生活为目的；?石岩商业的业态种类不够丰富.?消费群主要由当地居民和工厂员工构成，其中工厂员工占较大的比例；?总体看，石岩商业仍处于发展阶段，未能完全满足石岩消费群的消费需求。一、商业定位②消费者分析?消费者多为外来人口，90%以上的居民属外来人口，本地居民占10%以下；?消费者以青年为主，19-25岁人群比例为64％；?消费者收入水平不高，多数消费者月收入水平在3,000元以下；家庭月收入主要在5,000-9,000元的范围。消费群年龄段统计消费者消费频率统计19-25岁一星期三次64%27%一星期二次18%一星期三次以26-35岁上38%一星期一次15-18两星期一次45-5536-45岁28%11%6%6%2%0%一星期三次以上一星期三次一星期二次15-1819-25岁26-35岁36-45岁45-55一星期一次两星期一次整体看，消费群体现出消费水平不高但频率较高的特征。一、商业定位?大多数的消费者选择去万联商场购物；?步行是消费者逛街购物主要的方式；?日用品与水果蔬菜是消费者日常消费的主要商品；?消费者在外就餐频率较高，每月在外就餐频率在10－30次的人群比例为43％。消费商品类别统计每月在外就餐消费频率统计水果蔬菜10-30次日常用品20%化妆品43%37%5%副食品30-60次家居用品15%服装鞋帽其它10次以下17%6%13%4%28%60-90次服装鞋帽日常用品水果蔬菜化妆品12%副食品家居用品其它10次以下10-30次30-60次60-90次从消费地点和交通形式看，本项目紧邻万联商场，是本项目的潜在消费群之一，从主要消费业态看，打造石岩购物广场是可行的。一、商业定位?有八成的消费者支持本项目打造石岩商业中心；?从消费者对餐饮形态的需求来看，地方小吃比例为的33%，中西快餐占比为28％，大排档占了总数的18%，中式酒楼比例为13％，各占比较为均匀。规划超市必要性调研统计餐饮业态消费类别统计大排档有必要49%18%中西式快餐28%无所谓19%地方小吃33%很有必要23%完全没必要2%没必要7%中式酒楼其它13%8%很有必要有必要无所谓没必要完全没必要中式酒楼中西式快餐大排档地方小吃其它总体表现出消费者对本项目的业态规划要求为多层次、多样化的特点。一、商业定位?消费者对项目设置商业设施的需求依次是娱乐休闲、餐饮、服饰精品和服务配套.其它22生活家居44服务配套98书店118娱乐休闲170服饰精品108餐饮146050100150200餐饮服饰精品娱乐休闲书店服务配套生活家居其它一、商业定位综合以上分析，项目消费群体现出以下特点：?消费群中19－25岁人群比例较大，其中占比较高的为工厂员工；?整体消费水平不高，但消费频率较高；?消费需求呈现出业态丰富、多样化的趋势。一、商业定位③项目SWOT分析劣势分析：优势分析：?由于项目单层体量不大及物业形状不?规模优势，易于发挥规模效应；规则，带来的商业规划中一定程度上的限?位置优势，地处石岩中心商圈；制；?交通优势，位于宝石南路和西路交汇处；?项目地块临街面广，昭示性较强。机会分析：威胁分析：?石岩商业处于发展阶段，未来发展空间较大；?石岩中心商圈的威胁；?石岩商业规模小，业态不够丰富，在一?石岩片区新兴项目的威胁。定程度上，未能完全满足消费群的需求；?项目紧邻万联，未来可形成石岩商业中心。一、商业定位④主力商家访谈访谈目的：通过对主力商家访谈，是项目定位及业态规划的关键因素，使项目定位及招商工作更切合实际，符合市场需求。访谈对象：品牌商家。访谈方法：电话沟通、上门拜访、陪同考察现场。一、商业定位总体看：?项目1-3层打造小型购物广场比较合适；?对经营面积的要求达到一定的规模，有利于带动项目商业的经营；?必须对楼层进行合理的业态规划。一、商业定位1.2商业定位综合①－④点，本项目可定位如下：立足于石岩区域消费群，辐射整个石岩及周边地区，符合所在区域商业特点，树立差异化优势，以时尚、流行、休闲为特点，集购物、餐饮、休闲三大主题于一体，打造成石岩第一购物消费场所，成为区域商业中心。一、商业定位1.3档次定位?目前石岩商业以中低档为主，项目定位应符合区域商业特点；?消费群体现出消费水平不高，但消费频率较高的特点；?项目所处位置为工业区，工厂员工是本项目的主力消费群之一，主要以中低档消费为主；?项目片区商业氛围不强，具有一定的发展空间，易于形成区域内商业档次的差异化。符合区域商业发展趋势，兼顾多样消费群，体现差异化，购物环境优美本项目商业档次可定位为中档一、商业定位1.4形象定位以突出项目在片区的差异化为目的，同时融入石岩整体商业中，体现时尚、流行、休闲的特点。形象定位：现代化、简洁、具商业气氛的外立面，特色的户外广告，独特的结构和新颖的颜色，整体形成中档或中档偏高的形象。关于项目形象的设计改造将在建筑改造建议内容中展开阐述。一、商业定位1.5项目命名建议结合项目商业定位、档次定位及形象定位，项目建议命名为：宝石购物广场一、商业定位1.6项目命名LOGO建议二、商业业态规划2.1业态规划思路2.2主力店规划2.3总体业态规划2.4租金建议及收益测算2.5人流动线规划二、商业业态规划2.1业态规划思路结合项目定位，本项目业态规划思路如下：以大品牌主力店作为拉动人流的关键，形成合理的商业布局，服饰精品、小商品、手机数码等带旺人气，带动项目整体的经营，同时，以休闲娱乐、美容等丰富商业业态，打造石岩商业中心。二、商业业态规划参考案例西部义乌沙井西部义乌是沙井新兴的商圈，人流量大、业态丰富、购物消费氛围浓厚，是沙井居民和周边地区消费群的首选消费地。比较项目西部义乌本项目位于石岩中心位置区位处于发展区域，靠近石岩传统商圈主要消费群工厂员工工厂员工交通条件很好较好二、商业业态规划西部义乌装修风格二、商业业态规划2.2楼层规划一楼：品牌服装、化妆品、黄金珠宝、品牌街铺形式二楼：小商品市场（包括：服装、服饰、精品、日用百货、工艺礼品、鞋类、箱包、皮具、针织品等）三楼：儿童主题商城（包括：童装、童鞋、婴幼用品、玩具、儿童乐园、儿童培训等）详细规划详见后期平面规划图二、商业业态规划主力店规划思路?主力店位置规划应起到人流焦点的作用，是商业人流的集散地；?主力店位置应临主出入口或主干道而设，形成良好的对外展示面；?对于本项目规模较大的商业面积而言，主力店规模及数量应达到一定的量，才能有效带动其他商业的经营；?结合主力商家访谈情况。二、商业业态规划2.3总体业态规划业态规划说明：在项目定位思路的指导下，为项目商业做出较优的业态规划方案，但在实际的招商过程中，往往出现和业态规划方案局部不符的情况，具体在招商工作中可灵活处理。二、商业业态规划2.4租金建议及收益测算租金建议思路：①石岩租金水平调研②项目地块价值分析③各行业租金水平参考二、商业业态规划①石岩租金水平调研调查区域：宝石东路、宝石南路具体调查租金水平如下：区域业态租金水平备注五金、汽配、维修及杂货店40－60元/㎡/月宝石东路服饰精品、数码通信约150元/㎡/月靠近万联百货附近的商铺租金约在200－五金、建材、汽配店35－55元/㎡/月300元/㎡/月之间宝石南路80－110元/㎡/服饰店、面包店月二、商业业态规划小结：?整体看，石岩商业的租金处于适中的水平；?业态中，五金、建材和汽配修理等业态租金水平较低，而服饰精品、手机数码等业态租金水平相对较高；?从位置看，越靠近万联百货的铺位，租金水平越高，明显体现出大型商家对租金水平的提升作用；二、商业业态规划③各行业租金水平参考根据我司多年操作经验及实地调研总结，类似于本区域，各业态承受租金水平如下：行业能承受的固定租金超市20-25元/㎡独立店铺40～200元/㎡西式餐厅20～40/㎡特色餐饮30-80元/㎡快餐连锁店40-100元/㎡家居/家电30－50元㎡健身、美容20-40元/㎡二、商业业态规划综合①－③因素，对本项目短租租金建议及收益测算如下：租金水平楼层业态面积（㎡）（元/㎡/月收益（元）年收益（元）月）品牌服装、黄金珠宝一楼约2500平米1403570004284000化妆品、品牌鞋等二楼女人世界、格子商铺约2340平米1002400002880000三楼儿童主题商城约2350平米601560001872000四楼酒店、休闲中心约2600平米45117000140