新政解读一．政策背景背景1：1)2011年4月27日潘石屹：房地产定价权彻底交给市场是大势所趋；2)2012年8月13日腾讯财经转载文章报道：把中国房地产未来交给市场决定；3)2013年中共中央18届三中全会：房价调控回归市场化，完善土地供应和房产税改革将成为楼市调控的主要手段；4)2014年2月24日姚景源：把权力交给市场和企业；5)2014年两会房价调控信号：将房价交给市场决定；自2005年以来，连续九年不间断的行政调控没有起到实质性效果，中国楼市反而陷入了越调越涨的怪圈。近几年来，“将房地产交给市场决定”的呼声愈发高涨，国家政府也自2013年十八届三中全会后，释放相关信号，预示楼市未来发展方向将“交由市场决定”。背景2：限购、限贷是政府在上一轮房价过快上涨时出台的不得已的行政手段。随着房地产供求和经济形势的双重变化，特别是在全面深化改革的大背景下，必然会逐渐淡出，还是要让市场发挥在资源配置中的决定性作用，把房地产市场还给市场，让市场决定价格。房地产在中国经济中的主导地位，决定了在高GDP增速的压力下，房地产市场仍需要良性健康的增长。而进入2014年以来，在政策和银行的双重压力下，楼市持续下行，也为行政干预退出中国楼市提供了时机。背景3：在市场经济模式下，价格由供需关系决定，楼市同样如此；中国楼市目前处于向市场经济过渡的关键时期，政策退出是必要举措，但如何有效控制价格？只有保障充足的供给，通过供求关系影响价格！二．政策目的1)行政干预退出楼市，将中国房地产交给市场决定；2)保障供给，通过供需杠杆合理控制房价；3)释放需求，提振市场信心，通过促进房地产的良性发展推动经济增速城市发展等；4)强化市场监控机制，保障房地产平稳合理发展；三．政策内容继9月30日下午四点央行发文首套房利率最低七折二套房认贷不认房后，晚间，河南省住房和城乡建设厅、河南省发展和改革委员会、河南省国土资源厅、中国人民银行郑州中心支行、中国银行业监督管理委员会河南监管局发布关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见，意见原文如下：各市、县人民政府，省人民政府各部门：为进一步改善房地产市场调控，稳定市场预期，贯彻落实中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》精神，促进房地产市场平稳健康发展。经省政府同意，结合我省实际,提出如下意见:1、加大保障性住房建设力度（1）加快保障性住房建设。各市、县政府有关部门要按照国家要求，落实好相关优惠政策。鼓励各地积极探索建立民营资本、企业及非营利机构参与保障性住房建设和运营管理的体制机制，探索用政府投资平台、基金等方式，收购部分中小户型作为保障性住房房源，逐步扩大保障面,将外来务工人员住房困难问题列入保障范围，切实解决我省城镇中低收入家庭住房困难问题，实现可持续发展。（2）加大棚户区改造力度。各地要抓住机遇，加强组织领导，强化措施，确保完成年度目标任务。要积极采取货币补偿安置方式，扩大居民选择余地，提高安置效率，为“惠民生、稳增长”提供支撑，促进经济平稳增长和社会和谐发展。（3）加大对保障性安居工程建设的金融支持。鼓励银行业金融机构按照风险可控、财务可持续的原则，积极支持符合信贷条件的棚户区改造和保障房建设项目。对公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限可延长至不超过25年。进一步发挥开发性金融对棚户区改造支持作用；对地方政府统筹规划棚户区改造安置房、公共租赁住房和普通商品房建设的安排，纳入开发性金融支持范围，提高资金使用效率。2、支持住房合理消费需求（4）积极支持居民家庭合理的住房贷款需求。对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。银行业金融机构要缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。（5）积极争取增加贷款额度。银行业金融机构在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。积极向资质高和市场信誉好的企业发放贷款，对于建设144平方米以下中小户型、普通商品房项目，项目最低资本金按20%执行，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。（6）鼓励支持房地产信贷。各市、县政府对积极支持保障性住房和房地产信贷的银行，在住房公积金、住房维修资金存储方面可优先支持。（7）降低和减免住房交易有关税费。对家庭购买首套面积在90平方米以下（含90平方米）住房的，契税按1%税率征收；对面积在90-144平方米（不含90平方米）的，积极研究契税优惠政策。个人转让购买超过5年（含5年）的普通商品房，免征营业税，个人购买房屋时间按房屋买卖合同订立时间为准。3、充分发挥住房公积金作用（8）提高住房公积金贷款额度。各地住房公积金管理委员会要根据当地住房价格、人均住房建筑面积和住房公积金业务发展状况，适度提高住房公积金贷款额度。逐步将建立稳定劳动关系的农民工纳入住房公积金制度覆盖范围，对农民工购房、租房给予支持。（9）放宽住房公积金贷款条件。职工连续正常缴存6个月（含）以上，可申请住房公积金贷款购房。使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例可以不低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付比例可以不低于30%。对购买首套房屋的认定以房管局提供的缴存职工申请家庭名下现有住房套数为准。符合低保、低收入、特困标准的职工，可申请个人住房公积金贷款贴息。（10）增加住房公积金贷款品种。鼓励支持有条件的地区积极开展个人住房组合贷款业务，积极探索开展公积金异地贷款，以缓解缴存职工购房资金不足的压力。在确保资金安全的前提下，为缴存职工提供较多的资金政策支持。4、完善住房和土地供应机制(11)抓好住房用地供应。各地要进一步做好住房用地征收和供应工作，根据商品住房用地供需情况科学编制年度住房用地供应计划，保持合理、稳定的住房用地供应规模。各市、县要根据当地商品住房库存量和市场供求变化情况，因地制宜，合理确定商品住宅用地供应量。对于商品住房供应不足的市、县，原则上下一年度住房用地供应计划总量可以适当放宽到上年度实际供应量的120-150%；对于商品住房库存量较大，按今年月均销售量计算，消化库存期限超过24个月的市、县，要适度减少商品住房用地供应量。加强对已供住房用地的监管工作，严格督促按合同约定条件建设，及时发现处置闲置土地，打击违法转让土地行为。(12)完善住房供应结构。根据当地市场供求关系，在房地产项目建设中，对套型建筑面积比例全部放开，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用。在优先满足首次置业的中小户型普通商品住房需求的原则下，支持企业建设各类满足市场需求的商品房。鼓励进城经商、务工的农业转移人口和有条件的农村群众在城镇购买商品住房。（13）积极培育发展房屋租赁市场。发挥房屋买卖市场和房屋租赁市场的双轮驱动作用，鼓励基金或民间资本进入房屋租赁市场，通过成立专业房屋租赁机构，开展房屋租赁专业化、规模化经营。鼓励房地产开发企业建设、经营租赁型普通商品房；鼓励大型房地产经纪机构开展房屋租赁托管业务。政府有关部门在立项、报批、建设、经营、税收等方面给予一定的优惠政策。鼓励社会公众出租自有房屋，盘活租赁市场，形成新商品住房、二手房与租赁房三者的良性协调发展。5、优化市场发展环境（14）进一步提高服务水平。各政府部门要简化行政审批环节，简化办事程序，缩短审批时限，实行一站式服务，进一步清理取消不合理收费项目。文物、环保部门对房地产开发项目工作要提前做好文物勘探和环境评估工作，确保项目按时开工建设。供电、供气、供水、通信等行业对保障性住房和房地产项目配套设施建设，要积极主动配合，实施跟踪服务，依法规范行业经营行为。（15）支持房地产企业优化重组。引导有资信实力和品牌优势的房地产企业，通过兼并、收购、重组等方式形成竞争力强的大型企业和企业集团，对具备转让条件的开发项目，允许企业以投资、入股或转让方式进行合作，鼓励规模化开发和集团化运作，支持企业跨区域、多元化和品牌经营。对房地产企业适应市场变化，在不变更容积率、建筑密度等指标，并满足公共配套设施的情况下作出的户型调整，规划部门应予以审批。（16）改革工程建设项目招标投标监管方式。除国有资金投资的房地产项目外，其它房地产项目可以由建设单位自主选择招标发包或直接发包，建设单位要依法将工程发包给具有相应资质等级的勘察设计、施工、监理等单位,并承担相应的责任。要依法办理质量安全监督、建筑工程施工许可等手续,确保工程建设项目合法合规。（17）加强商品房预售监管。商品房预售许可条件中“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期”界定为：低层和多层（即六层及以下）建筑主体施工形象进度达到地面二层，中高层（即七层至九层）建筑主体施工形象进度达到地面三层，高层（十层及以上）建筑主体施工形象进度达到地面四层及以上。对符合预售条件的项目，要及时发放预售许可证。（18）强化合同意识。严格履行商品房买卖合同，