沿海菱角湖壹号12月度营销方案2014.11[Contents]2市场分析与研判政策走势/武汉市场/汉口市场/竞案市场/市场小结3市场分析/武汉政策走势政策放宽促进了刚需跑量，大户型产品去化影响甚微每次政策放宽之后，均出现价格反弹之势2014.9武汉限购全面解除限贷松绑2014.7武汉首次放松限购2014.4武汉调整公积金政策2013.11汉七条出台，武汉购房社保调高为两年2011.10武汉公积金新政出台2011.4武汉购房社保需满一年2011.1武汉正式限购4市场分析/武汉成交情况10月武汉市供应量103万方，同比下滑26%，成交量飙升至170万方，同比增长37%；供少求多，存量压力有望下降成交均价8291元/㎡，同比上涨6%双限解除后，总体成交量较前三月有大幅飙升，成交价格维持稳定，未来短期走势向好近一年月均成交107万㎡29%5市场分析/汉口中心成交情况10月区域无新增供应，成交7.03万方，成交量环比上涨26%；成交均价为15003元/㎡，环比下降1.6%双限解除后，汉口中心区域10月成交量出现小高峰，预计年底出现反弹6市市场场分析分析/竞案表/竞现案分析2014年竞案开盘表现万科汉口传奇13500元/㎡（精装）顶绣国际城10500元/㎡6.15三金华都二期推出116套，销售70套，销售率60%，开盘均价13700元/平（毛坯）三金华都二期中国中华城预14000元/15000元/㎡㎡9.6武汉天街武汉天街海马公园推出224套，销售83套，销售率37%，开盘均价13500元/平（毛坯）泛海国际竹海园13500元/价格待定武汉天地云廷17000元/㎡（精装）㎡32000元/㎡9.20武汉天地云廷精装标准6000元/平泛海国际·兰海园（精装）二环线24000元/㎡（精装）万科金域湖庭推出36套，销售30套，销售率83%，开盘均价32000元/平（精装）本案泛海国际·松海园17100元/㎡内环线17000元/㎡（精装）9.20泛海国际松海园精装标准2000元/平融科天城17500元/推出128套，销售83套，销售率65%，开盘均价17500元/平（精装）南国中心一期（待售）㎡预计18000元/㎡金地京汉19039.21顶秀国际城19000元/㎡（精装）推出144套，销售108套，销售率75%，开盘均价10800元/平（毛坯）越秀星汇云锦17500元/㎡（精装）9.27沿海菱角湖壹号精装标准3500元/平推出172套，销售36套，销售率21%，开盘均价约18000元/平（精装）精装标准1500元/平11.9万科金域湖庭汉口目前中心片区（二环内，万科有鲩子湖项目）在售与即将在售的几推出300套，销售56套，销售率17%，开盘均价17100元/平（精装）个重要项目中，综合地段、产品、价格、品牌等因素，本案直接竞品：大开大合，已然不存南国中心、泛海竹海园、万科金域湖庭另外还需关注项目：武汉天街、越秀星汇云锦持销策略，更为重要7市场分析/市场小结政策放宽促进了刚需跑量，大户型产品去化影响甚微政策每次政策放宽之后，均出现价格反弹之势双限解除后，总体成交量较前三月有大幅飙升，成交价格维持稳定，未来短期走势向好城市双限解除后，汉口中心区域10月成交量出现小高峰，预区域计年底出现反弹大开大合，已然不存；持销策略，更为重要竞案8前期营销回顾项目总评/年度营销节点/年度营销渠道/成交客户分析9项目总评A1B1商业水街景A2B2园林A5A6A3A4B3C1C2A7A710营销分析/年度营销节点蓄客期较长，临近开盘，改变策略，客户对项目认可度较低后期无渠道支撑，市场站位弱化5月6月7月8月9月10月11月12月5.87.58.99.2711.11-11.1612.27临时营销中心开放认筹正式营销中心开放开盘双十一电商节样板间开放5.177.108.16(含入户大堂)春季房交会新品发布会认筹升级形象期蓄客期强销期持销期周期84天，认筹337组，升级210去化37套活动去化12套组截止11.19，总去化80套累计认购80套，成交金额约1.77亿元；累计签约41套，签约金额月0.89亿元；距4.5亿年度任务缺口约162套，金额2.73亿元。(截止11月19日)11营销分析/未签约客户情况统计未签约客户情况：目前累计未签约客户39组，其中A.关系户13组B.可签约17组（确定签约时间5组，确定补齐首付7组，更名、换户型等其他因素5组）C.明确退房8组（已退房1组，已发涵6组，关系户1组）D.资金问题1组（已发函，客户找关系中）签约明细12营销分析/销控图1号楼1号楼1号楼1号楼1号楼2号楼一单元一单元一单元二单元二单元一单元已推房源去化2套去化5套去化25套去化17套去化7套去化10套去化11套A6A7EA7wA4A1C2C1A1/A4/A7W/C1/C25001260150022602500326035001260150042604420122014201220249012501490225024903250349012501490425044101210141012102共172套，已去化480124014802240248032403480124014804240440012001400220024701230147022302470323034701230147042304390119013902190280套（含未推94601220146022202460322034601220146042204380118013802180245012101450221024503210345012101450421043701170137021702套）4401200144022002440320034401200144042004360116013602160243011901430219024303190343011901430419043501150135021502未推房源4201180142021802420318034201180142041804340114013402140241011701410217024103170341011701410417043301130133021302A2/A3/A5/A6/A7E/40011601400216024003160340011601400416043201120132021202B1/B2/B3/B43901150139021502390315033901150139041504310111013102110238011401380214023803140338011401380414043001100130021002370113013702130237031303370113013704130429019012902902360112013602120236031203360112013604120428018012802802350111013502110235031103350111013504110427017012702702已售3401100134021002340310033401100134041004260160126026023301901330290233039033301901330490425015012502502样板间3201801320280232038033201801320480424014012402402310170131027023103703310170131047042301301230230230016013002602300360330016013004604290150129025022903503290150129045042801401280240228034032801401280440427013012702302270330327013012704304?A7W及A4产品低区房源基本去化，中高区房源因价值及价格原因存在抗性?A1产品非南北通透三房，同因价值及价格原因及竞案比较，去化速度缓慢13?C1、C2产品正常去化营销分析/年度营销节点现阶段推广支撑薄弱，来电来访进一步下滑来访渠道9月10月户外284路过484597?7月认筹蓄客期，线上集搜房88楼体围挡2628中推广，来电来访呈现峰新浪62值；报媒21电访148?9月开盘后，由于线上线短信62电梯10下渠道停止，营销中心现派单直投806朋友介绍3822场来电来访有所下滑；巡展20call客8214总数703680营销分析/成交客户分析(88-90㎡)客户特性：周边地缘事业单位及私营业主，以为子女购房或养老改善环境为主，更关注产品空间利用及产品价格与升值空间15营销分析/成交客户分析(129-145㎡)客户特性：周边地缘事业单位及私营业主，以三口之家自住改善购房为主，更关注私人空间及居住舒适性16营销分析/成交客户分析(167-220㎡)客户特性：在武汉郊区已有别墅或大平层客户，以回归中心享受便利目的为主，年收入在50万以上的私营业主，更关注居住环境及中心地段的便利配套1711月营销节奏11月营销汇总/11月后续工作铺排1811月营销节奏/营销总汇特价房对客户刺激较大，达到逼定效果，同时带动了整体去化，建议阶段性利用此类促销手段促进销售11月第一周11月第二周11.1611.11活动24周年双十一促销庆推广：通过搜房硬广软文投放，以及线上9折秒杀的活动，市推广主题场沉寂一个月之后逐渐发声；销售：活动期间成交12套，其中11套特价房成交5套，（A7W成交4套，A4成交1套），非特价房成交5套，特价房源对其它