东莞·万科生活广场商业考察报告目录一、一、发发展商展商简简介介二、二、厚街万科生活广厚街万科生活广场场三、三、松山湖万科生活广松山湖万科生活广场场项目整体规划和地位四、四、塘厦万科生活广塘厦万科生活广场场五、五、综综合合结论结论及建及建议议一、一、发展商简介1.1发展商简介1.1发展商简介?万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业之一。1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。近三年来，年均住宅销售规模在6万套以上，2011年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，2012年销售额超过1400亿。销售规模持续居全球同行业首位。　　　?近年来，万科大力发展社区商业，现在万科做得比较精致的就是5000～10000平方米左右的小型生活配套，聚焦本社区以及社区周边三公里消费范围的消费人群。基本配有菜市场、中西快餐、中式餐饮，还会有一些连锁餐饮、干洗店、水果店等。到目前为止，东莞万科生活广场已经开业的共有三座,即下文提到的厚街店，松山湖店及塘厦店。另外，今年长安万科广场已于9月29日开业。今年底将有两个创新的社区型商业产品，叫生活汇，一个在寮步，一个在水濂山。二、二、厚街万科生活广场2.1项目规模2.2项目概况2.3商业分析2.4商场实景图2.5商业环境营造分析2.6项目小结2.1项目规模?住宅面积：30万m?，?公寓面积：11万m?，?商业面积：2.5万m?，引进精品超市+国际影院+时尚餐饮+休闲娱乐的全业态生活广场适于各个年龄段的消费者。2.2项目概况——项目区位?项目位置厚街莞太路城际轻轨R2线陈屋站旁?区域层面西南重镇、东莞副中心——厚街中心核心区域?节点层面：项目地“黄金走廊”莞太路、厚道路，轻轨R2线双站点，广深港东莞白沙高铁站，广深高速石鼓、厚街站，众多公交线路，区域交通四通八达。?城市层面位于穗港经济走廊中段，北连东莞市区，南邻虎门港，东倚大岭山，西南毗连沙田，地理位置优越。2.2项目概况——项目周边?东面—东接锦龙路，锦龙路南高北低，高差为6米，左右隔路相望为京南工业区。?南面—南接惠康路，连接信义假日名城和百合星城，临近区域为罗岗工业区。?西面—西抵中元路，隔路相望的是建盈工业区和布吉罗岗幼儿?北面—北临京南工业区，距城市次干道京南路约200米；2.3商业分析——商业概况商业定位体验式生活型社区形象定位引领厚街商业未来档次定位中档社区型商业商业基本指标总建筑面积：30000平米面积区间：300-5000㎡层高：约6米使用率：52%-58%商家数量：18家2.3商业分析——品牌商家及业态餐饮共11家：麦当劳，必胜客欢乐餐厅（橙色部分），真功夫等国内外知名品牌零售共3家：甜言蜜语，金叶珠宝（紫色部分）主力店共2家：星星国际影城，嘉荣SPAR（绿色部分）超市运动娱乐共2家：儿童乐园，城市英雄（粉红色部分）2.3商业分析——主力店介绍（1）商家名称占地面积消费人均业态内部装修风格建筑标准人群消费1层楼，单层周边30元知名电影院内部现代感强烈，承重要求:500公斤/平方面积约5000居民、以上品牌空间宽敞明亮米。㎡，6个放映学生、层高:不低于6米，电影院星星国际影城厅，800多个白领放映厅装修后的净高在8.0座位，层高约米或以上，即梁下净高约10米13.0米高。供(配)电:250-380KW2.3商业分析——主力店介绍（2）商家名称占地面积消费人均业态内部装修风格建筑标准人群消费2层楼，单周边30元知名主力店内部大众化装修风商圈选择：选址于人口不少层面积约居民、以上品牌格，空间宽敞明亮于5万人的居住区域或社区3000㎡，配学生、，符合居民审美标型、区域型、都市型商圈。有生鲜区，白领准2、面积要求：3000—6000嘉荣SPAR超市满足居民日平方米。常需求3、建筑要求：具备出发污水排放的生化处理装置以及有限排放通道。2.3商业分析——主力店介绍（3）商家名称占地面积消费人人均业态内部装修风格建筑标准群消费周边居50元知名游内部卡通画化楼层高度：3.2米以上，　　　500㎡民、儿童以上乐场品装修风格，空承重需求：300KG/㎡，提供上下水牌间宽敞明亮，用电标准：正常使用足够光的灯光照奇乐儿符合儿童审美明，每150平方10KW，根据所配设标准备决定总的用电量2.4商场实景图（1）2.4商场实景图（1）2.4商场实景图（2）2.4商业街区实景图（3）2.5商业环境营造分析——建筑风格分析?整体外观商场部分建筑物基本上沿用了现代简约建筑风格，流线型外立面，设置竖向框架的广告位，以玻璃橱窗和金属材质，营造出时尚风情。广场配有喷水池，增加景观自然美。商业街部分商业街以金色和黄色主色调，与住宅，商场部分相呼应，增强整体感，同时采用骑楼双层设计，简洁而富有时代气息。2.5商业环境营造分析?地面商场部分以金黄色瓷砖铺设，商铺间隔约5米。商业街部分以传统红砖铺设主，路宽约5米，商铺门前走廊以白色砖铺设，宽约3米，形成8米宽的通道，总体视野开阔。2.5商业环境营造分析?园林绿化通过合理的空间改造，增设的公共区域都布置大面积的绿化，项目主入口前设置喷水池及LED招牌，整体形象高端大气。2.6项目小结?厚街万科生活广场位于厚街黄金主干道莞太路与将军路交汇处，交通便利，人流密集。项目总建筑面积2.5万平方米，集品味超市、星级影院、休闲娱乐、特色餐饮、精品零售为一体，业态丰富，品类众多。?具体来说，4层楼的商业中心涵盖18家品牌商铺，包括星星国际影城、嘉荣超市、麦当劳、必胜客、真功夫等知名品牌。?从业态的布局看，厚街项目楼层分布更加彰显万科“生活广场”的定义内涵，项目加大了餐饮、休闲等业态比例，商业面积和绿化休闲面积良好的满足消费者的餐饮、娱乐休闲及购物等多种需要。三、三、松山湖万科生活广场3.1项目概况3.2商业分析3.3商场实景图3.4商业环境营造分析3.5项目小结3.1项目概况——项目规模?商业面积：3万m?，开放式情景街区，业态涵盖精品酒店、品味超市、星级影院、特色美食、国际连锁快餐、儿童游乐、美容美发、休闲运动、零售等。?商业定位：引领松山湖商业未来，体验式生活型社区。3.1项目概况——项目区位3.1项目概况——项目周边松湖中心位于松湖烟雨对面，周边旅游资源丰富，交通便捷，项目周边有多个高档楼盘3.2商业分析——品牌商家及业态餐饮共22家：麦当劳，必胜客欢乐餐厅，名（橙色部分）典咖啡等国内外知名品牌主力店共2家：星星国际影城，嘉荣SPAR超市（绿色，蓝色部分）运动娱乐共3家：乐悠悠儿童游乐，准驰自行车（粉红色部分），神鹰自行车个人护理共3家：卓丽松湖会所，指典艺术美甲（粉红色部分），丝域养发家居生活共2家：温蒂思养生睡眠体验馆，卜卜（紫色部分）小玩意3.2商业分析——主力店介绍（1）商家名称占地面积消费人均业态内部装修风格建筑标准人群消费单体独栋结构周边30元知名电影院内部现代感强烈，承重要求:500公斤/平方，二层，面积居民、以上品牌空间宽敞明亮米。约5000㎡学生、层高:不低于6米，电影院星星国际影城白领放映厅装修后的净高在8.0米或以上，即梁下净高约13.0米高。供(配)电:250-380KW3.2商业分析——主力店介绍（2）商家名称占地面积消费人均业态内部装修风格建筑标准人群消费2层楼，单层周边30元知名主力店内部大众化装修风2、面积要求：3000—6000面积约3000居民、以上品牌格，空间宽敞明亮平方米。嘉荣SPAR超㎡，配有生鲜学生、，符合居民审美标3、建筑要求：具备出发污市区，满足居民白领准水排放的生化处理装置以及日常需求有限排放通道。3.2商业分析——主力店介绍（3）商家名称占地面积消费人人均业态内部装修风格建筑标准群消费500㎡周边居民30元知名餐饮品内部时尚化装修风承重：500Kg/m2、学生、以上牌格，空间宽敞明亮给水：麦当劳白领，符合都市审美标排水排污：DN50排水准给水：管径为25MM，水压不低于3.5Kg/cm23.3商场实景图（1）3.3商场实景图（2）3.3商场实景图（3）3.4商业环境营造分析?整体外观通过合理的空间改造，部分商铺布置适当的外摆区，营造休闲氛围，增加顾客逗留时间，项目主入口前设置喷水池及LED招牌，整体形象高端大气。3.4商业环境营造分析?其他细节设置卡通人物，增加趣相隔不远处设置气氛灯，厕所设置在隐蔽处，增强味性美观感增强夜间温馨和谐感3.4商业环境营造分析?中庭设计单中庭形式，各单体楼包围其中，保证商业的采光，同时中庭面积较大，方便日后举行营销活动。3.5项目小结?松湖万科生活广场是东莞万科首个开业的商业项目，坐落于风景优美的松山湖，紧临松湖烟雨景区，建筑面积3万平方米。体量适当、业态齐全、模式新颖、理念先进，将商业、娱乐、休闲、文化等多种功能集于一体。对松山湖乃至大朗、大岭山的许多居民来说来说，松湖万科生活广场将是未来一个非常有吸引力的休闲好去处。?松湖万科生活广场丰富的业态组合，组成了一个具有良好氛围的复合型商业区。作为松山湖唯一的开放式情景街区，项目加大了餐饮、休闲等业态比例，商业面积和绿化休闲面积良好的满足消费者的餐饮、娱乐休闲及购物等多种需要；并在此基础上，设计了更多休闲、体验空间作为动线的点缀，把景观、广场与消费空间完美融合。四、四、塘厦万科生活广场4.1项目概况4.2商业分析4.3商场实景图4.4商业环境营造分析4.5项目小结4.1项目概况——项目规模?商业面积：商业3万m?，集品味超市、星级影院