本报告严格保密1项目经济测算培训2011年3月28日本报告严格保密2前言现在的房地产开发，无论是从市场的角度，还是从资金运作的角度，都必须充分考虑资金成本及其运作实质，即以静态测算为基础，将整个项目的开发纳入一个动态资金运作的过程，通过现金流的操作与控制来达到各项资金的最佳平衡，才能有效规避风险，这就是房地产经济测算的实质。本报告严格保密3思维导图经济测算前提横道图及总成本估算现金流量表及流量分析定义销售利润分析应用范围基础表格编制盈亏平衡分析山东淄博综合体项目经济测作用及意义指标提取敏感性分析算顾问中心经济测算概述经济测算步骤经济测算案例经济测算范本本报告严格保密4第一部分：经济测算概述?定义?应用范围?作用及意义本报告严格保密5经济测算定义理论定义：经济测算是根据国家现行的财税制度和价格体系，预测项目的财务效益与费用，通过编制经济测算表格，计算财务评价指标，来进行盈利分析和偿债能力分析，据此来判断该项目在财务方面是否可行。本报告严格保密6经济测算应用于房地产开发项目开发过程的前期阶段，应用范围覆盖取地及产品定位、物业发展建议阶段。房地产开发流程投资立项、取地阶段项目前期定位施工准备工程施工销售阶段顾问公司???参与阶段??《项目前期定位《可行性研形成项目后期及物业发展建议顾问公司很少参与阶段报告名称究报告》《营销报告》报告》运用经济测算确运用经济测算，无需系统的经济应用定项目的取地成预计项目的盈利测算，只需要简本及粗略计算项能力及所承担的单计算项目的营目的盈利能力。风险程度。销费用即可。本报告严格保密7预测未来项目产生经济效益，分析可能存在的风险，作用及意义并采取适当的规避方法，为开发商提供决策依据。作用集中表现在2个方面：1、判断项目盈利能力和清偿能力。盈利能力是考察项目的盈利水平，清偿能力是指考察项目计算期内偿债能力。综合分析项目的可操作性，及目标利润的可实现性。2、分析项目的不确定因素对项目造成的影响，并进而分析可能出现的风险。根据房地产项目风险的大小和特点，确定合理的投资收益率水平，提出控制风险的方案，并最终影响项目的投资决策。通过综合分析为开发商提供投资决策依据，为开发商战略制定提供智力支持。本报告严格保密8第二部分：经济测算步骤?基础表格编制?指标选取本报告严格保密9基础表格编制1、横道图2、成本表3、投资估算表大亚湾项目经济测4、来源运用表算5、销售收入6、利润表7、现金流量表8、敏感性分析9、贷款偿还期本报告严格保密10从项目前期至项目竣工验收为止的房地产全横道图过程的总体时间进度安排。房地产项目建设包含分项工程表格编制注意事项：?要与开发商沟通获得预计项目开工时房地产施工过程包括前期工程、土方及基础工程、主体工间；程、水电安装、电梯工程、空调工程、消防工程、通讯工?注意项目施工工序前后的搭接关系；程、煤气工程、对讲系统、电视天线、室内装修、室外配套、竣工验收。横道图就是对施工过程的分项工程做出总体的时间安排，表明施工期内各分项工程的时间跨度及前后的搭接关系。本报告严格保密11将项目施工过程中产生的费用累计，得到项目开发需要的资金数量，为开发商提供参考成本表。成本包括地价、前期工程费、建安成本、管理费、不可预见费、其它费用及公共设施专项维修基金。成本表形成项目前期投入的分项工程的单位成本，并累计汇总形成项目总成本。表格编制注意事项：?由于不同物业类型的分项工程成本存在差异，因此将不同物业类型分开，分别计算成本；?通过编辑公式来计算成本，不可直接将计算结果填入表中；本报告严格保密12在施工建设期内，按工程进度将总成本分摊投资计划表到每一期的费用安排计划。投资计划表通过与施工横道图的比对，将项目开发的总成本分摊到项目开发周期内的每一期，让开发商明确每一期项目的所需资金量。表格编制注意事项：?结合项目横道图，将成本分摊；?管理费、不可预见费、其他费用平均分摊到各期；?运用成本表中的数据要通过链接方式获得，减少以后修改造成的麻烦。本报告严格保密13资金来源与运用表综合反映计算期内的资金来源运用表来源与运用、资金盈余与短缺情况。资金来源与运用表全面反映项目的资金活动全貌。该报表主要用于选择资金筹措方案、制定借款偿还计划等。表格编制注意事项：?来源运用表须在销售收入表、利润率完成后进行编制；?与销售收入表、利润表建立链接获取销售收入数值。本报告严格保密14项目销售及自营的过程中每一期产生的现金销售收入表流量，汇总得到项目的总体销售收入。销售收入表在假定的销售时间、销售率的情况下，按市场可实现的条件下，汇总形成项目的总体销售收入，为开发商提供价值实现的程度。表格编制注意事项：?根据工期、国家预售条件及当地市场消化情况确定项目的销售起始点及销售周期；?根据市场特点预测每一期项目的销售率；?物业类型不同销售时间的先后顺序；?表中只计算销售税费及附加，其他税费在该表中不计本报告严格保密15项目经营收入扣除项目开发期内所发生的全利润表部费用后得到项目的净利润。利润表由经营收入（出租、出售等）、开发成本、运营成本（出租）、销售费用、经营税金及附加、财务费用、营业利润、补前期亏损、利润总额、所得税、净利润等列项组成。表格编制注意事项：?需与投资计划表、销售收入建立链接；?在利润表中的开发成本按项目分期销售收入占销售总额的比例分配。本报告严格保密16现金流量表揭示项目开发周期内现金流入与现金流量表现金流出的情况，反映项目盈利能力。现金流量表的目的是了解在计算年份内的现金流量情况,通过该表计算出各年的净现金流量、财务净现值、财务内部收益率及投资回收期，以此进行项目的盈利能力分析。表格编制注意事项：?需与投资计划表、销售收入、投资计划表建立链接；?现金流量表综合反映出项目的盈利能力，通过计算公式可以得到内部收益率、投资回收期、净现值等指标；本报告严格保密17敏感性分析是指找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算对经济效益的影响程度敏感性分析表。敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。它用以分析项目经济效益指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感因素及其最大变动幅度，据此判断项目承担风险的能力。表格编制注意事项：?经验一般采用建安成本和销售价格指标来反应对收益率的影响程度，因此需改变成本表和销售收入两张表格；?表格编制仍然注意链接，每一分项都与其它表格存在关系，分别通过同比例改变建安成本及销售价格得到变化后的相应指标，汇总成表。本报告严格保密18经济测算指标选取?盈利能力?清偿能力?盈亏平衡分析?敏感性分析本报告严格保密19项目经济评价体系房地产投资项目经济评价指标体系盈利能力指标清偿能力指项目类型静态指标动态指标标成本利润率财务内部收益率借款偿还期投资利润率财务净现值利息备付率房地产开发投资资本金利润率动态回收期偿债备付率静态投资回收期资产负债率本报告严格保密20盈利能力指标：静态指标+动态指标静态指标是在不考虑资金的时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标。静态指标计算简便，通常在概略评价时采用。税前成本利润率=（项目总开发价值－项目总开发成本）/项目总开发成本×100%税后成本利润率=（项目总开发价值－项目总开发成本－企业所得税）/项目总开发成本×100%本报告严格保密21动态指标由财务净现值、财务内部收益率、动态回收期组成。动态指标是在考虑了资金财务净现值（FNPV）：是指项目按行业的基准收益率或假定的目的时间价值因素的影响，标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起要对发生在不同时间的收始点的现值之和。入、费用计算资金的时间nFNPV(CICO)(1i)?t价值，将现金流量进行等=∑?t+ct0值化处理后计算出来的经=CI——现金流入量CO——现金流出量（CI-CO）——项目t年的净现金流量济评价指标。动态指标能t较全面反应投资方案整个计算期的经济效果，适用财务内部收益率：是指项目在在整个计算期内，各年净现金现值于详细可行性研究阶段的累计等于零时的折现率经济评价和计算期较长的n（CI-CO）(1FIRR)?t0投资项目。∑t+=t=0动态回收期：现金折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反应开发项目投资回收能力的重要指标。P=[1]+b累计净现金流量现值开始出现正值期数－上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值本报告严格保密22清偿能力指标是指考察项目计算期内偿债能力的指标。借款偿还期指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可作为还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。P=(借款偿还后开始盈余期数-开始借款期数)+（上期偿还借d款额/当期可用于还款的资金额）利息备付率指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润，与当前应付利息费用的比率。利息备付率=税息前利润/当期应付利息费用其它指标偿债备付率指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当资产负债率期应还本付息金额的比率。流动比率速动比率偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息资金本报告严格保密23房地产盈亏平衡分析是在分析计算风险因素变化使项盈亏平衡分析目达到最低利润率指标或收益为零时的极限值。主要不确定因素盈亏平衡分析：在其他条件不变的条土地费用、建安工程费用、租售价格、开发期与租售期、贷款利件下，保证最低盈利息、建筑容积率等的情况下，所能接受的（最低租售价格、盈亏平衡分析最低租售比例、最高土地取得价格等）1.临界点分析分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的