南昌名门世家商铺定价建议报告一、南昌非住宅销售看红谷滩商业格局1、南昌总体商业数据分析?非住宅交易成倍增长（数据来源：南昌房地产信息网）2007年上半年南昌市非住宅销售面积为26．49万平方米，占商品房销售总量的23％，较上年同期增长6．77倍；在存量房交易中，非住宅交易14．88万平方米，占总量的25％，较上年同期增长3．68倍，红谷新区非住宅销售销售约占2万平米。总结：虽较去年交易量有所增长，但主要还是市中心大盘销售为主，红谷滩新区成交量只微微占到2万平方米左右，较去年同期销售量回落3.4%个点。由此也预见南昌红谷滩新区商业的不乐观趋势，在未来几年时间里，红谷滩新区将是更为激烈！?商品房非住宅交易行情南昌8月1号-9月4号非住宅交易情况(数据来源:南昌房地产信息网)日期成交套数面积均价8月1日153963.582889.698月2日11496.1111080.218月3日261482.643644.288月4日　　　8月5日341.4923099.548月6日15834.858868.668月7日18829.674349.78月8日15985.745770.648月9日　　　8月10日　　　8月11日　　　8月12日2118.74738.88月13日21660.5610087.268月14日422954.125955.198月15日181316.444185.018月16日231199.3910979.348月17日　　　8月18日　　　8月19日15880.7613548.618月20日181187.655709.388月21日564839.636236.568月22日502913.215027.628月23日171002.597230.638月24日231340.45352.618月25日　　　8月26日7339.147422.218月27日231449.646889.58月28日281910.5310825.618月29日20847.329896.828月30日201130.9616334.258月31日221223.128057.589月1日　　　9月2日321557.053575.169月3日291912.525033.16合计56937417.817953.39（信息来源：南昌房地产信息网）时间段均价2007年8月份5033.162007年7月份3575.162007年6月份8057.58?红谷滩新区目前社区商业可支撑租金数据（数据来源：市场走访）地段红谷大道与庐山南大道交接处周边一楼35-45元/平方米二楼20-25元/平方米三楼5-15元/平方米红谷大道与红谷6路交接处周边一楼30-40元/平方米二楼15-25元/平方米三楼5-15元/平方米红谷大道与红谷8路交接处周边一楼25-35元/平方米二楼15-27元/平方米三楼5-15元/平方米丰和大道于红谷3路交接处周边一楼35-45元/平方米二楼25-35元/平方米三楼10-20元/平方米总结：红谷滩新区租赁市场租金数额普遍不高，直接与收益挂钩，同时也反映了红谷新区商业氛围还只是处于萌发阶段，想对是中心临街商铺还存在很大的差距，片面的反映红谷新区在售社区商铺普遍高于市场对于的租赁市场，价不符市的格局业已形成，也直接导致红谷滩板块商业去化在南昌整段商业去化率的很小比例的最大原因。综合评述1、有可能受交易区段的影响而导致价格的时起时落，但总体交易情况在价格回落的同时所面临的趋向是不改变的，以目前的局势来看，南昌非住宅下半年销售将迎来激烈的战争，价格回落不容避免。2、每日成交量已建树大不，价格回落上升反复交替（与区域成交量有关）。3、整体均价不高，交易量难以突破，此可证实南昌商业在近期供量与需求关系有一定的反差，公众的投资理念已越来越趋向理性，对价格的敏感度已占到很大的比例。?市中心商业大盘雄居，以紫金城、蓝天碧水购物广场占据半边江山，售价也不低，但总体销售情况并不乐观。1、紫金城(数据来源:南昌房地产信息网)楼号楼已售面总面积各面积段占已售面积的销售比率各面积段的总销售率层积50㎡以50㎡-100100㎡-300300㎡以50㎡以50㎡-100100㎡-300300㎡以下㎡㎡上下㎡㎡上四区一期1层5077.755502.318.13%47.83%34.04%0.00%16.73%44.14%31.42%0.00%2层3层4层四区2期1层10639.9214320.9191.00%7.11%1.88%0.00%67.61%5.29%1.40%0.00%2层3层4层5层一区1层4918.325064.2100.00%0.00%0.00%0.00%97.12%0.00%0.00%0.00%(001-100)2层3层4层5层一区1层7266.238025.5784.10%15.90%0.00%0.00%76.14%14.40%0.00%0.00%(101-200)2层3层4层5层一区1层6574.146574.14100.00%0.00%0.00%0.00%100.00%0.00%0.00%0.00%(201-300)2层3层4层5层一区1层5280.396108.2882.45%12.10%5.45%0.00%71.28%10.46%4.71%0.00%(301-400)2层3层4层5层二区1层22572.6626899.7359.48%8.20%32.32%0.00%49.92%6.88%27.12%0.00%2层3层4层5层总结1、销售总体情况不理想，自面世以来，总销售率低2、小面积商铺受到普遍欢迎3、市场反映单价偏高，接受能力有限，难以承受1）、从紫金城以上数据来看，销售面积比率最受欢迎的是50平米以下的店面，其次是50-100平米左右的店面受到一定的追捧，据现场走访得知：2）、50平米以下的店面大多数投资置业都能承受的起，其总价低的原因，投资门口相对也低，极力受欢迎的最大原因之一；3）、50-100平米左右店面虽然从总价上来看并不便宜，但由于紫金城高额回报率以及店面结构的分布方正，实用率比较高，也是受到众多投资客热力追捧的原因；4）、100-300平米店面销售情况不容乐观，自正式销售至今，紫金城此面积段的店面基本还处于销售零状态，虽然偶有销售，也只不过是芝麻大的去化率，建树不多，原因主要有：面积庞大，总价承受能力的投资客在南昌当地人中毕竟是少数中的少数；其次，对于临街如此庞大面积的店面，一次性投入几百万的资金进行长期投资，需要冒比较大的风险，毕竟紫金城所处地段还未成熟的建树，真正等到稳定回报的时间段起码还得几年的时间；再次就是投资客对江中集团提出的10年124%的高额回报存在一定的怀疑态度，造成持币观望态势，如今投资客的投资历年都趋于理性划，对于数额庞大的投资更是谨慎之多。2、蓝天碧水购物广场(数据来源:南昌房地产信息网)楼号楼已售面总面积各面积段占已售面积的销售比率各面积段的总销售率层积50㎡以50㎡-100100㎡-300300㎡以50㎡以50㎡-100100㎡-300300㎡以下㎡㎡上下㎡㎡上蓝天碧水-11962951367.4375.48%24.52%0.00%0.00%28.84%9.37%0.00%0.00%购楼物广场商业1楼及住宅公2楼寓楼（裙楼3楼部分）总结1、销售总体情况不理想，自面世以来，总销售率低2、小面积商铺受到普遍欢迎3、市场普遍反映单价偏高，难以接受1）、蓝天碧水购物广场采取的销售模式为先招商后销售，以返租的形式销售，在引进大型零售沃尔玛后对销售有了一定的促进作用，可见主力店的进驻有销售确实有很大的影响力。2、）从销售层面观看，比较类似紫金城，销售乐观占据主力目标的也是50平米以下的小型铺面，对于50-100平米的也有一定的建树，大面积的店面也基本处于滞销状态。4）、南昌租赁市场调研及分析商业物业租赁情况分析商业调查一览表项目名称地理位置建筑面积经营范围租金（元/M2）（m2）北京华联超市新溪桥头8000超市、百货、电子、服装、家电/九鼎超市火电厂旁1000超市、百货、电子/阳光超市新溪桥旁2000超市、百货、电子/南昌市摩托车交易批洪都南大道8000整车销售40-50发市场南昌市摩托车配件批洪都南大道2000保险杠、头盔、小零件40-50发市场南昌建材大市场何坊西路120000木材地板、五金、夹心板、地砖、卫生洁30-50具、水暖器等南昌深圳农产品中心建设路10000水果、蔬菜交易批发等一楼15批发市场二楼5南昌肉制品批发市场建设路猪肉、牛肉、鸡、鸭批发等30-40佛塔生猪批发市场佛塔村80000生猪交易批发/百汇一家洪都集团10000百货/南昌各大市场租赁情况市场名称地理位置面积租用状况商铺形经营状况经营范围配套规模店铺平均出租情租金式（M2）面积况（元/m2）洪城洪城路12000015-50㎡95%以40-250店铺规模大，便捷的皮具、小五金、小银行、酒楼、停车大市场上交通，市场一片百货、鞋类、服饰、场、货运中心、桌繁荣，商贾云集。副食品、布匹、毛球城、客运中心。经营状况：很好线、生活用品等金润物流洪城商圈250000/////未开业酒店、美食街、银中心行等万寿宫中山路3500010-100㎡95%以25-120柜台市场经营早，已皮具、服饰、小百停车场（四五十上店铺发展为小有名气货、鞋类、布、生个）、配电间、仓的小商品集散地。活用品、塑料用库。经营状况：良好品、毛线、小家电等。新大地电展览馆40005-60㎡95%以200-300柜台目前市场整顿，国内外各品牌整脑城上店铺生意较清淡。机和耗材、软件经营状况：一般等。科技大市长途汽车45003-100㎡