深圳市龙岗区牛角龙村旧改项目价格定位方案深圳**地产顾问公司二00八年七月目录第一部分市场分析..2一、市场走势判断2二、深圳房地产市场走势分析..4三、项目所在片区——坪山片区分析..5四、在售及待售项目分析..10第二部分项目SWOT分析14一、项目概况14二、项目周边配套..15三、项目经济指标..16四、项目SWOT分析.17第三部分价格定位.18第一部分市场分析一、市场走势判断进入2008年，中国的房地产市场开始进入高位调整期。“价滞量缩”已成为当前楼市的“标准动作”，楼市价格松动已现端倪。尽管开发商促销手段花样翻新，有些项目甚至直接降价促销，但市场成交依然持续着低迷状况，市场观望气氛日益浓重。◎涨幅稳步回落。国家发改委、国家统计局最新调查显示，二季度全国35个大中城市房屋销售价格比去年同季上涨8%,比一季度上涨1.5%，同比和环比涨幅分别比一季度回落1.8和1.2个百分点。2◎销售面积下滑。来自住房和城乡建设部的最新数据表明，今年1月至5月，40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24.9％、20.9％，集中在上海、北京、深圳、广州等东部主要城市和中西部中心城市。◎促销手段花样翻新。调查表明，目前北京在售楼盘中有七成多项目在打折销售，送家电、送轿车送户口……，上海、深圳、广州等高房价地区楼盘也在大张旗鼓的进行打折销售。相对于动辄一两百万元的总房价来说，几万块钱的“打折”虽仍是不痛不痒的“噱头”，但高房价松动现象日益显现。◎土地拍卖频现“流产”。受信贷紧缩政策的影响，自去年底开始，土地交易市场开始遭遇寒潮，不少开发商开始正视大量拿地的风险，全国出现了数十宗土地流拍现象：4月8日，厦门市挂牌出让10幅地块，4幅遭遇流拍；深圳土地交易中心，位于宝安和龙岗曾多次流拍的5块居住用地再次挂牌出让，最终4块流拍、1块以低价成交……◎银行出招揽生意。由于楼市成交趋淡，导致银行房贷增速持续下滑，一些银行开始下调固定房贷利率。光大银行就拟将5个档期的房贷固定利率下调，以期刺激购房需求。而此前，深发展等一些银行也早已发售“气球贷”“双周供”等变相减息的品种。显然，房子卖不出去，银行贷给开发商的贷款就难以收回，银行赖以生存的贷款收入就会锐减。种种迹象表明，处于艰难盘整期的中国房地产市场开始理性回归。出现目前这种状况的原因是多方面的，是政府多重调控与市场调整形成的合力共同作用的结果。◇宏观调控层面2004年以来国家对房地产市场持续调控的累积效应，特别是2007年对土地的调控政策和第二套住房房贷政策效应明显显现，一定程度上改变了人们对于房市的预期，整个楼市开始变得理性。2007年，国土资源部加大闲置土地清理力度，对囤地开发商进行查处，规定开发商不付清全部地价不得分期发放土地证。为抑制投机性购房，央行、银监会要求提高第二套以上住房的首付比例；为控制投资过猛，政府实施一系列银根紧缩政策，半年来，央行连续5次提高存款准备金率，准备金率达到17．5％的历史高位。3增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，调整住房结构的“双70％”政策（90平方米以下住房须占项目总面积七成以上、居住用地供应量七成用于中低价位中小套型），着力解决中等收入家庭住房问题。国务院出台解决低收入家庭住房困难的意见，原建设部发文要求扩大廉租房政策的覆盖面，全国所有城市建立了廉租住房制度……随着一系列宏观调控政策的实施，及限价房计划供应量的增加都分流了部分购房需求。投机炒作现象得到控制，消费者观望情绪增强，市场需求下降，供需比严重失衡状态得到缓解。◇市场调整层面房价持续大幅上涨，超过了购房者的承受能力，供需矛盾越发突出。股市大跌、ＣＰＩ上涨、油价高涨，加上年初的冰冻雨雪灾害，四川汶川地震等重大自然灾害的发生，种种市场的不确定性也让购房者充满犹豫。二、深圳房地产市场走势分析2008年7月2日，深圳市国土资源和房产管理局公布《2008年深圳市同区域普通住宅商品房交易平均价格》，第二季度价格测算的情况说明显示，今年第二季度，深圳市普通商品房市场整体价格水平在第一季度价格水平上继续回落。自2007年下半年，一系列宏观调控政策的出台，对深圳楼市产生了巨大影响，整个楼市步入低迷期，观望气氛弥漫，成交量大幅回落。在此背景下，今年上半年深圳楼市交易仍处于低迷期，并出现“量价双跌”的局面。深圳市国土房产管理局认为，从市场角度来看，这是对近几年来房价增长过快的一种调整随着房价的逐步回落，表明房地产业逐步回归理性。4三、项目所在片区——坪山片区分析1、坪山经济发展现状龙岗区坪山街道作为深圳的大工业生产基地，经济取得了飞速的发展，但经济运行中依然存在基础设施建设滞后、资源利用率较低、第三产业比重明显偏低、利用外资形势逐渐严峻、人才结构不合理等诸多问题。2003年，坪山街道三次产业比例为：3.3：83.8：12.9。工业仍然是坪山街道经济发展的主导产业，在全区国民经济增长中工业的贡献率高达83.8%。与深圳市三次产业比例结构相比，坪山街道经济中工业为绝对主导产业，第三产业比例过低，这既不符合现代经济的产业结构要求，与特区内相比时，经济活力又明显不足；第三产业发展相对滞后，使城市规划、建设、管理与城市的高速发展不相适应。第三产业比例低直接影响到龙岗经济发展的活力，生活服务配套设施不健全不利于中高级人才的引入，影响新技术、新工艺的推广，从而无法解决现有资源利用率过低、招商引资形式严峻和人才结构不合理等问题。坪山作为深圳市重要的高新技术出口加工基地、龙岗区工业重镇，除了拥有深圳市大工业区、宝龙工业区、碧岭工业区、罗湖工业区等数个市区级开发区，还拥有高思特工业城、坪环工业村、坪环工业城等众多中小型工业区，已经成为龙岗经济发展中重要的增长极之一。2、坪山房地产发展趋势判断坪山地处深圳东部工业组团，是深圳东部发展轴上重要节点，他比邻宝龙工业城、惠州石化、盐田港后方陆域，受到大亚湾经济圈层辐射，土地资源丰富在整个组团174.42平方公里的用地内，可建设用地82.44平方公里，现状已建设用地27.14平方公里，占1/3不到，尚余可开发用地近50平方公里，这是坪山自身具备的最大发展优势。51）坪山房地产现状分析2004年深圳市进行城市化改造，取消原来的坪山镇，成立了坪山街道办，展开了旧城（村）改造行动。原来的工业区、旧村纷纷进行旧改，但是由于市场不明确，房地产公司前期资金投入较少，坪山的旧城（村）改造才刚刚开始，现在仅有少数几个项目在售，如万科·金域东郡、金众·蓝钻风景，随着宝龙工业区、出口加工区、罗湖工业园的大规模开发建设、将加速坪山的经济发展和人口的聚集，必然会有更多住宅需求。2）坪山房地产前景分析坪山近年来工业发达，经济连年持续走强，而长期以来坪山本地市场缺乏有影响力的大盘、热盘，也缺乏知名大发展商进驻。近期随着万科、金众等一些品牌开发商项目的入市，以及即将面市的深业项目和振业项目，这一局面将有所改观。而深圳关内经过20年的开发，可供大规模成片开发的的用地已十分有限，房地产开发商的目光纷纷转向了关外，而坪山因处于起步阶段，可供成片开发的用地较多，完全有能力凭借地理上的优势形成新的房地产热点。3、坪山新城规划前景2007年年初，深圳市国土规划局公布了光明新城、龙华新城、体育新城、东部新城四大新城的规划方案。明确了新城的功能定位，进一步优化城市空间结构完善公共及市政基础设施建设、全面提升特区外的城市环境品质、优先发展大容量快速公交系统、加强城市区域或组团间的交通联系。2007年08月19日，位于深圳西北部的光明新区率先揭牌运作，这也标志着关外的四大新城进入实质性的发展阶段。随着各项目工作的进展，东部新城是否也会成立新区应该引起足够重视，按目前情况分析，这是极有可能的，估计也只是时间问题了。行政区的正式确立示意着政府对四大新城的合法性预以确认，届时，整体服务效率将得到提升，公共配套会得到改善。根据《深圳市东部工业组团分区规划（2005—2020）》，坪山新城将有望成为深圳未来新的城市居住新区。（以下为深圳市东部工业组团分区规划（2005—2020）节选）第二章规划目标与原则第八条深圳市东部工业组团的城市建设目标分为五个主要方面：1、初步建立以原坪山墟镇为中心，以东、西、北放射路网为基本发展骨架，轴带结合、梯度推进的布局结构，为长远发展打下坚实基础。4、建设现代化的城市基础设施和高质量的公共服务设施，适应现代化生产和生活的需求，充分考虑区级、街道办级配套设施的用地安排和工程管线的协调与衔接。5、保护城市环境资源，逐步实现城市人文环境与自然环境的协调，建成环境优美、富于特色的生态型现