重庆金峨湖实业有限公司重庆南川金佛山项目市场调研报告瑞尔特地产控股集团2014年1月一、宏观经济与政策分析（一）宏观经济分析（二）宏观政策分析二、重庆经济与政策分析（一）重庆宏观环境概述目录（二）重庆经济和社会发展分析（三）重庆房地产政策分析三、重庆及南川房地产发展分析（一）重庆房地产发展概况（二）南川区开发建设概况四、重庆旅游产业初步研究（一）国内旅游产业概述（二）重庆旅游资源梳理（三）重庆旅游产业分析（四）重庆旅游产业发展趋势五、重庆文化解读及文化产业分析（一）重庆文化解读（二）南川文化解读（三）重庆文化产业发展现状六、重庆统筹城乡专题研究（一）国家统筹城乡政策目录（二）重庆统筹城乡政策（三）重庆统筹城乡发展现状（四）重庆统筹城乡典型案例七、重庆旅游地产调研（一）重庆旅游地产现状分析（二）重庆部分区县旅游地产现状分析（三）南川旅游地产项目分析（四）重庆类比竞争项目八、市场调研结论（一）市场调研结论（二）结束语一、宏观经济与政策分析（一）宏观经济分析（二）宏观政策分析（一）宏观经济分析1、国内生产总值2、固定资产投入3、人均可支配收入4、居民消费价格宏观经济分析1、国内生产总值增长十一五期间，国内生产总值及增长率2007年波动较大，后期增长率较为平稳。2010年全年国内生产总值397983亿元，比上年增长10.3%。2011年上半年国内生产总值204459亿元，按可比价格计算，同比增长9.6%。宏观经济分析2、固定资产投入2010年全社会固定资产投资278140亿元，比上年增长23.8%，扣除价格因素，实际增长19.5%。其中，城镇投资241415亿元，增长24.5%；农村投资36725亿元，增长19.7%。2010年城镇固定资产投资增长速度（累计同比）2006-2010年全社会固定资产投资及其增长速度宏观经济分析3、人均可支配收入2010年，全国城镇居民人均可支配收入19109元，实际增长7.8%。农村居民家庭食品消费支出占消费总支出的比重为41.1%，城镇为35.7%。2006-2010年城镇居民人均可支配收入及增长速度宏观经济分析4、居民消费价格2010年，居民消费价格涨幅平均比上年上涨3.3%。随着国内各类商品消费价格的上涨，商品房价格上涨过快与国民收入增长速度过慢形成巨大通胀压力。通过政府调控，2011年国庆黄金周后，中国房价经过政府宏观调控后已呈明显下降趋势。一、宏观经济与政策分析（一）宏观经济分析（二）宏观政策分析（二）宏观政策分析1、国家宏观调控政策回顾2、国家宏观调控政策解读宏观政策分析1、国家宏观调控政策回顾2011年4月13日：召开的国务院常务会议强调，要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，巩固和扩大房地产市场调控成效，严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平。2011年7月12日：召开的国务院常务会议称，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，继续加强房地产市场调控工作。国家总理温家宝2011年10月29日：召开的国务院常务会议指出，坚定不移地搞好房地产调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。2011年11月7日：温家宝在俄罗斯圣彼得堡举办的上海合作组织成员国总理第十次会议上特别强调：对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。宏观政策分析1、国家宏观调控政策回顾9月17日9月29日公租房令限购令2010年国家主要宏观调控政策党中央、多数一线城10月20日国务院市家庭限新政策出台后市场反应加息12月26日表示要购一套房。2010年10加息加快发重庆停贷第月20日起2010年12展公共三套房，首上调金融月26日起租赁住房。套房首付比机构人民金融机构例提高至30%。币存贷款一年期存1月10日4月15日基准利率贷款基准国十一条新国十条6月4日0.25个百利率分别明确二套贷款买二二套房限贷分点。上调0.25房贷首付套房首付核定二套房认个百分点。不低于50%利率定标准，设外40%。1.1倍。地人申请房贷门槛。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月国十一条后新国十条后二套房限贷后加息后2月房市供应环比4月18日为期四天的6月，重庆楼市出现10月全国房价环比上下降50%，成交量重庆春交会闭幕，商品房供应量、成交涨0.2%，重庆房价上环比下降32%.春交会共成交各类量、成交均价齐升的涨3%。房屋12761套，环比态势，其中首次购房09年秋交会增长者是助推这波行情的78%；成交面积主力军。120.8万平方米，增长70%。宏观政策分析1、国家宏观调控政策回顾日期2011年上半年核心调控政策1月20日央行上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点1月26日国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》1月28日上海、重庆颁布房产税改革实施细则2月9日央行宣布上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点2月16日住建部同时给地方建设下达了日程表，要求各项保障性安居工程务必在今年10月30日前全面开工2月21日住建部与地方政府签订保障房责任书2月24日央行宣布上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点3月22日国家发展改革委发布《商品房销售明码标价规定》3月25日央行上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点4月6日住建部调整住房公积金存贷款利率4月21日央行上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点国土资源部发出《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》，明确保障房用地管理要求，确保用地计5月13日划落实到位5月13日国土资源部发布《国土资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》5月18日央行上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点6月9日国家发展改革委办公厅下发《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》宏观政策分析2、国家宏观调控政策解读（1）政策的持续效应一系列严厉的调控政策加上通胀形势严重和公租房的入市，预计2012年春节前后，客户观望情绪会更浓，市场将出现更加明显的价格松动现象。（2）限贷的影响首套房首付比例提高，二手房贷款几乎停放。上海、北京、深圳等发达城市受限贷影响较大，其他城市相对受限贷影响小。（3）限购的影响限购令导致部分二、三线城市成交下降，但影响时间均在两个月以内。此外，限购或即将限购的二、三线城市成交量并不必然回落，相反限购前后或会成交量放大。（4）保障房政策的影响保障房的缺失是导致房价快速上涨的一个重要因素，预计2012年，保障房将造成商品住房市场被动萎缩3%。二、重庆经济与政策分析（一）重庆宏观环境概述（二）重庆经济与社会发展分析（三）重庆房地产政策分析（一）重庆宏观环境概述1、基本概况2、行政区划3、交通现状4、产业结构重庆宏观环境概述1、基本概况位置：重庆市位于中国内陆西南部、长江上游，地界东临湖北省和湖南省，南接贵州省，西依北靠四川省，东北部与陕西省相连。气候：属亚热带季风性湿润气候，年平均气候在18℃左右，极端气温最高43℃，最低-2℃，冬暖夏热，常年降雨量1000－1450毫米，素有“巴山夜雨”之说。河流：主要河流有长江、嘉陵江、乌江、涪江、綦江、大宁河等。嘉陵江于渝中区与江北区交界处汇入长江，乌江于涪陵区汇入长江。*国务院公布的第二批国家历史文化名城之一*四大直辖市之一*西南综合交通枢纽*长江上游经济、金融中心、航运中心*长江上游生态文明示范区*国家统筹城乡试验区重庆宏观环境概述1、行政划分重庆是中国五大中心城市之一，下辖40个行政区县（自治县），有19个区，幅员面积达8.24万平方公里，为北京、天津、上海三市总面积的2.39倍，是中国面积最大的城市，其中主城建成区面积为647.78平方公里。2010年统计人口达3303.45万人。重庆宏观环境概述3、交通现状跨省交通铁路：“十二五”期间将实现“四小时周边、八小时出海”的目标。桥梁：已建长江大桥十五座，嘉陵江大桥十二座，规划建长江大桥六座，嘉陵江大桥四座。公路：重庆高速公路规划为“三环十射三联线”高速公路网。至2010年末已建成高速公路2000公里。航空：现有三座民用机场，分别是江北国际机场、万州五桥机场、黔江舟白机场。到2015年，当第三条跑道建成，江北机场旅客年吞吐能力将达到4500万人次。水运：重庆寸滩国际集装箱港是目前国内内陆航运最大港口。万吨级的轮船可顺江成渝经济区交通规划示意图至武汉，南京，上海等地，以及沿海城市。重庆宏观环境概述3、交通现状城区公共交通主城区公共交通含公共汽车、轻轨、地铁、过江索道、缆车、自动扶梯（亚洲最大）、升降式电梯以及过江轮渡等。轨道交通规划有10条线，1号、2号、3号线已经开通，6号线预计2012年开通。轻轨2号线皇冠大扶梯过江索道重庆宏观环境概述4、产业结构“十一五”期间，重庆工业增长迅猛，相比而言，第三产业增速较缓，目前人均GDP在1万美元以下，工业、服务业、农业形成二、三、一格局。2010年重庆三大产业增加值及增长比例产业类型实现增加值（亿元）增长比例（%）第一产业685.396.1第二产业4356.4122.7第三产业2852.4412.4二、重庆经济与政策分析（一）重庆宏观环境概述（二）重庆经济与社会发展分析（三）重庆房地产政策分析（二）重庆经济与社会发展分析1、重庆城市定位与发展战略2、重庆经济与社会发展状况3、重庆城市建设发展概况4、重庆城乡总体规划（2007-2020年）重庆经济与社会发展分析1、重庆城市定位与发展战略城市定位2011年国务院批复的《成渝经济区区域规划》把重庆定位为国际大都市。重庆市被美国《外交政策》杂