[大足锦绣南山]2014年度营销推广策略九鼎营销·策划中心目录contentsPART1市场概述PART2项目解读PART3营销推广策略PART4媒体策略目录contentsPART1市场概述宏观市场扫描宏观市场扫描区域市场研究区域市场研究大足个案解析大足个案解析PART2项目解读市场\宏观背景关键词：2013年十八届三中全会改革市场\宏观背景“加快户籍制度改革，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。”户籍制度改革是打破二元经济结构，保证实现“人的城镇化”的重要制度条件，对于加快中西部地区城镇化率和促进中国城镇化发展意义重大，也将为中国房地产市场带来潜在需求。市场\宏观背景“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。“土地流转改革短期内不会冲击城市房地产市场供求结构，但有利于促进农民市民化，对城市市场有效需求规模增加有正面作用市场\宏观背景在土地流转改革方面，重庆实行”地票“模式。重庆的地票买卖是城乡建设用地增减挂钩流转方式中的典型代表，在指标平衡的基础上实现增加远郊耕地、减少近郊耕地，保证耕地总量平衡的原则。市场\宏观背景针对18届三中全会后，预计与之相关的政策调整出台的顺序为：调控去行政化——放开二胎——房产税立法——户籍制度改革——财税改革——建立城乡统一的建设用地市场\宏观背景宏观预判：1、18届三中全会后，反腐力度空前，未来官员财产公开制度将逐渐在全国推开，将促使全国房产信息联网工作推进，为房产税的推出扫清障碍。2、一线楼市房产税、限购、限价从严；三、四线楼市给予政策扶持，最有可能的举措是户籍政策彻底放开，实行购房补贴或契税减免政策，推动区域城市化步伐和乡镇移民潮；3、2014年，扩容房产税将成为楼市调控的主要手段。而一旦征收，力度、规模可能会更大，当然，面向人群可能重点是高端楼市消费者或占有过多房屋资源的精英财阀一族；如推行，必然影响明年高端楼市的走势；4、刚需市场会受到政策的大力扶持，但上半年依旧会受到调控政策的环境和心理影响.目录contentsPART1市场概述宏观市场扫描宏观市场扫描区域市场研究区域市场研究大足个案解析大足个案解析PART2项目解读市场\区域研究棠香龙岗组团组团龙水组团关键词：成渝经济区中心城市、国际旅游度假区、三大组团宜居大城市场\区域研究大足区规划建成“80平方公里、80万人口的成渝经济区区域性中心城市”，从2008年开始进行新城建设，从此房地产市场进入大规模开发阶段，知名房企先后进入大足，加快大足新城建设步伐。目前大足在售和将售的楼盘约有40个，2013年入市项目较多，竞争加剧。大盘主要集中在海棠新城，以绿地、金科、泽京为代表，注重项目的品质和规划；目前大足市场已面世项目规划体量约700万方，市场存量较大；各大开发商为抢占市场，市场竞争激烈。市场\区域研究主要楼盘分布图北山庄园御墅林枫西贵堂景福天成东关板块江山郡老香棠水榭西城板块城中央公馆第一时间板香山美地龙湾景城块五星华府西城国际本案南山明珠泽京海棠香国新城十二区新城十二区绿地海棠湾观棠晓月金科中央公园城蓝湖国际新城板福缔湾豪洋K城块龙腾御景中国西南城市场\区域研究新城板块：?开发最热的板块，包括绿地、金科、泽京在内的各大开发商齐聚新城，楼盘众多，竞争激烈；?新城各楼盘以环境、配套和未来规划作为其核心卖点；?此区域规划有大量商业配套、专业市场和各类型住宅物业；?此版块生活配套欠缺，离成熟尚须时日东关板块：?此区域楼盘相对较多，但体量较小，以高层为主；?与老城紧密相连，配套相对成熟，为老城拓展区域；?此版块楼盘品质较低，难以吸引高端楼盘的进入市场\区域研究老城板块：?老城区主要承载着生活居住和商业活动的功能，改造难度较大；?生活配套成熟、商业氛围浓厚；?开发楼盘较多，但是体量较小，主要围绕老城外围进行开发；?对于规模大，品质高、配套齐全的楼盘还属真空地带。西城板块：?西城板块房地产开发较少，有少量楼盘，目前大足区的别墅楼盘位于西城；?此区域大部分楼盘品质不高，体量较小；难以吸引高端人群对置业方向的转变。市场\区域研究结论：1、大足做为成渝两地中心城市，未来将形成房地产开发投资热，地价房价上涨空间较大；2、做为大重庆国际旅游城市的定位，大足将带来更多的外地人口输入，与之对应的商业配套将更加国际化；3、交通的完善将极大程度吸引成渝周边人口的投资置业热情。目录contentsPART1市场概述宏观市场扫描宏观市场扫描区域市场研究区域市场研究大足个案解析大足个案解析PART2项目解读市场\个案解析大足房地产市场主要楼盘销售情况一览表　基础数据销售情况占地面积建筑面积洋房面积高层面积（洋房剩余面积高层剩余面积住宅均价商业均价楼盘名称容积率去化速度（亩）（万方）（万方）万方）（万方）（万方）（元/㎡）（元/㎡）洋房：6300金科中央公园城400803.285564670套/月高层：4500一楼洋房：5700绿地海棠湾20046363632550套/月高层：42001.1万-1.2万洋房：6100泽京海棠香国9631352.187045560套/月高层：4200新城十二区106222.5无　17无　15430070套/月洋房：5600观棠晓月220452.84282.61980套/月高层：4400第一时间185.53.533　未售　无　　无　新时代广场119104.777　未售洋房：香山美地1402833.8　21.7　2　8　　高层：4200中央公馆451038　6390040套/月大城小院3883　无5无　4400015套/月景福天成8353　3未售洋房：4600帝豪名都50123.50.5110.257一楼1.7万40套/月高层：4200洋房：4600碧玉江南8013.62.5581240套/月高层：4100市场\个案解析洋房：4700龙腾御景42836212172450套/月高层：4200洋房：5000一二楼拉通蓝湖星宇110202.57101750套/月高层：42001.5万福缔湾418.52.50.570.57未售北山庄园807.61.27.6无　7.6无　未售洋房：4500御墅林枫150171.71240270套/月高层：4200洋房：4500一楼2万香山御景5413.73.52100.5140套/月高层：4200二楼1.2万海棠人家48185.516　16未售　蓝湖国际300262.516　16未售西贵堂70152.51311420060套/月西城国际1984833939未售　佳丰鈊城835　无3无　2.5未售　香棠水榭20636　6未售　　豪洋K城15037332　32未售　南山明珠408.22.73.54.53.53高层：420030套/月龙湾景城4072.5无　6无　4410050套/月合计4124700　8045634350　　市场\个案解析小结：?目前大足房地产市场已规划住宅面积约700万方，其中规划洋房面积约80万方，高层约450万方；?未来3-5年竞争激烈，洋房剩余面积约32万方，高层剩余面积约340万方；?目前，去化较快的楼盘主要集中在新城，每月约70套左右，老城楼盘去化较慢；?价格方面，新城洋房价格约6000元/㎡，高层约4400元/㎡；老城洋房价格约4600元/㎡，高层约4100元/㎡。市场\个案解析金科中央公园城占地面积：300亩建筑面积：80万㎡（住宅63万㎡，商业5万㎡）容积率：3.2开盘时间：2013年11月16日小区配套：独栋商业区和幼儿园、城南中学、三甲医院、新行政中心、新体育馆、三角山公园。核心卖点：精心打造350亩市政公园，最为其项目整体中庭景观。开盘时间：2013年11月16日（11#12#14#）楼层数:高层（34F），洋房（6+1F）梯户比：高层（2T8/3T10），洋房（1T2）在售18#17#主力户型：77㎡、97㎡、110㎡销售动态：洋房1、2、3、7、8、9、10、13#16#已售罄，11、12、14#在售；高层18#于10月15#开盘，已去化约70%6#售罄㎡㎡7#销售均价：高层4500元/,洋房：6300元/5#价格策略：底层到顶层越高越贵，层差为10元。3#4#8#14#优惠方式：一次性付款98折，按揭付款99折；2#9#11#售罄VIP客户交五万抵七万；参加团购可享受交5千10#12#1#售罄13#抵2万优惠。在售营销推广：搜房网交3000抵1万；户型配比金科.中央公园城楼栋楼层户型建筑面积实得面积套数价格物业类型户型面积区间占比四室两厅双卫128.68207.96161F带院馆五室两厅双卫139.97161.112均价四室两厅双卫140.92198.24167000以上6F跃层1、2、8、四室两厅双卫156.52220.882两房70-7835%9#，6+1洋四室两厅双卫123.6144.33房，1T2四室两厅双卫119.19139.48三房单卫87-10018%均价高层2-5F三室两厅双卫118.67139.88726500三室两厅双卫109.93135.74三房双卫97-11147%三室两厅双卫108.14126.94两室两厅一卫77.2484.4820415、16、均价34F平层三室两厅双卫97.56107.72204三房双卫108-11840%17#2T64500三室两厅双卫111.6122.36204洋房标准层三室两厅一卫100.35108.35102四房双卫119-12327%三室两厅一卫87.5893.5568均价34F平