营销管理中心方直研究院６月专题之三阳光城地产专题研究????企业基本概况土地储备策略与区域战略公司战略管理策略目录一、企业基本概况1.企业简介2.发展沿革3.市场表现阳光城集团股份有限公司（简称“阳光城”），是阳光城控股投资的以房地产开发为主营务的上市企业（上市代码：000671），1995年始创于福州，2012年管理总部迁至上海。作为一家业务涵盖房地产开发、物业管理、商业运营的全国化品牌地产开发集团，阳光城坚持“风险分散、规模集中、城市领先”的运营原则，着力打造和提升企业的投资、营运及产品能力，精准把控市场节点，实现资金的快速周转和产品的高溢价。截至目前，阳光城已进入福建、上海、陕西、甘肃、山西等省市发展，土地总储备突破600万方，全国储备货值超过1000亿。同时，凭借快速提升的企业综合实力及品牌价值，获得2013中国房地产开发企业百强、运营效率十强第一、2013中国房地产上市公司综合实力百强、发展速度五强第三等荣誉。有阳光，有生活。阳光城集团自创建以来，便以高成长性精品地产运营商之姿，用爱心为信念，以专心为素养，诚心为城市和消费者缔造品质生活，为投资者提供卓越价值。1.企业简介从阳光城的发展来看，企业经历了三个阶段，已绉仍单业态单项目、单业态多项目转入多业态多项目幵联发展阶段：起步发展阶段（1995-2003）——区域开发，主要区域福州、厦门企业由1995年起步，发展状态呈现“糖葫芦型”，主打住宅领域，做完一个项目再做下一个，单业态单项目的串联运营，管理重心是理顺房地产项目开发流程，积累业务流程中需要的知识，深化流程节点与岗位、岗位职责对应关系。第一次市场扩张期（2003-2008）——市场拓展主要区域上海、兰州、西安、太原自2003年至2008年，开始进入“鱼骨型”发展阶段，围绕一条主脉上多个项目同时展开，单业态多项目的并联运营，管理重心是规范集团与下属项目公司的关系、解决不同项目之间的资源分配问题。通过管理流程明确了集团管理层、集团职能部门、各项目公司之间的责、权、利。此阶段在单一业态上精耕细作、快速推进，对于住宅业态掌握日益成熟。第二次市场扩张期（2009-2013）——快速发展，一带多线格局形成自2009年开始，实行“区域聚焦”战略，由东向西，形成三个区域：大上海、大福建、大西北等战略区域中心快速复制多项目多业务并联，待该区域成熟后，又展开多业态多项目并联运营覆盖。管理的中心是形成董事会、监事会和管理层的三权分立治理结构，并调动一切因素解决融资与发展的矛盾，降低成本，提升人均坪效，提高运营效率成为该阶段的关键。此阶段2012年公司总部迁入上海，并根据自贸区战略发展长三角开发布局，形成项目区域联动。???2.发展沿革图表1：阳光城发展大事记（简版）福建阳光假日大酒店香港阳光国际集团投资祖国大陆，中国区域总部设于福州；年阳光城成功上市，股票代码；第一次扩张阶段年以复合型地产运营商的方略进军上海。年以大型复合地产运营商战略进军西安，以打造西安标杆性项目林隐天下为蓝本，至此，阳光城复合型国际社区全国战略开始展开布局。第二次扩张阶段年上市公司更名为阳光城集团股份有限公司，股票简称变更为阳光城企业进入江苏常州年已经基本完成全国布局的战略目标，在福建、北京、上海、陕西、江苏、广西、甘肃、山西、海南等省市均有已建、在建、待建项目。目前已建、在建的建筑面积达万平方米，并有近万亩土地贮备。年上市公司迁入新址福州乌山西路号进入山西、北京等地年总部迁入上海；阳光城集团地产管理总部迁至上海，全面启动全国化发展战略深耕福建，陆续进入厦门、龙岩、武夷山等地年阳光城集团进入浙江、江苏、河南等省市发展，全国土地储备超过万方，储备货值超过亿，成为高成长性房企。阳光城集团销售额亿，全国排名，中国房地产开发企业品牌价值成长性强第阳光学院获批新增酒店管理专业、物联网工程专业、舞蹈学等三个专业。“”?20020006712004“”2008“”2009?““”?201038022011?68?2012??2013?9001000?220.2TOP29101?阶段时间大事记起步阶段年以善谋者的姿态投资中国大陆地产，首进厦门与福州集团投资兴建1995.?图表1：阳光城发展大事记阳光城集团进入浙江、江苏、河南等省市发展，全国土地储备超过万方，储备货值超过亿，成为高成长性房企。阳光城集团销售额亿，全国排名，中国房地产开发企业品牌价值成长性强第阳光学院获批新增酒店管理专业、物联网工程专业、舞蹈学等三个专业。阳光城集团地产管理总部迁至上海，全面启动全国化发展战略深耕福建，陆续进入厦门、龙岩、武夷山等地上市公司迁入新址福州乌山西路号进入山西、北京等地投资成立阳光物流园（福建）有限公司陆续进入甘肃、广西、海南等地投资的福建星网锐捷通讯股份有限公司在深交所上市，上市代码上市公司更名为阳光城集团股份有限公司，股票简称变更为阳光城企业进入江苏常州企业进入陕西西安阳光城集团成功实施定向发行股份购买资产方案福州阳光国际学校高中部顺利乔迁新址福建阳光假日大酒店成功晋升四星级涉外旅游酒店上市公司子公司竞得乌山西路地块（即阳光乌山荣域项目地块）阳光国际学校荣获福州民办高中教学质量奖，首获政府奖金，并一直延续至今马堡战略研讨会召开，阳光城控股确立以房地产开发运营为主业的战略架构上海浦东圣莎大酒店开业阳光城集团完成股权分置改革，股票实现全流通阳光国际学校高中部本一批、本二批、本三批上线率，名列福州民办学校年高中之首进军上海，收购上海天骄房地产开发有限公司股权上市公司获得进出口经营权上市公司更名为福建阳光实业发展股份有限公司，股票简称变更为阳光发展阳光国际学校高考文理科总平均分名列全市（五区八县）十九所民办高中学校第一名。鸿志生连续三年本科上线率达阳光假日大酒店通过星级酒店复核，位居福州三星酒店首位阳光国际学校通过市评估成为首批级民办中小学阳光假日大酒店加入饭店金钥匙组织集团并购重组上市公司阳光城前身石狮新发（股票代码），成为其第一大股东福建阳光房地产开发有限公司竞拍取得福州市中心多亩土地（即阳光城二区地块）福州大学阳光学院成立，成为福州首家本科起点的民办学院创办福州阳光国际学校高中部鸿志班，招收本省优秀贫困初中毕业生。首届阳光鸿志班学生毕业，高考本科上线率达，重点本科上线率福州阳光国际学校招收首批贫困生，免费提供小学至初中义务教育福州阳光国际学校建成开学集团首家房地产项目公司福建阳光房地产开发有限公司成立，合作开发厦门阳鸿新城集团投资兴建福建阳光假日大酒店香港阳光国际集团投资祖国大陆，中国区域总部设于福州?9001000?220.2TOP29101????68????002396?““”???????????2005?100%??“”“”?100%??A?“”?“”“”000671?50??100%63%???“”?“”?年年年年年年年年年年年年年年年年年20132012201120102009200820072006200520042003200219991998199719961995企业起步发展阶段第二次扩张阶段第一次扩张阶段阶段时间大事记阳光城股价走势图2012‐01‐092013‐01‐082014‐01‐10来，公司股价从年初每股5.67元稳定上行，最高达21.38元，市值已从2011年底的34亿元上涨至目前的87亿元，成为沪深两市最具成长性股票。阳光城通过经营模式变革在两个市场连续“攻城拔寨”，在房地产市场，阳光城各地项目不断掀起热销快销浪潮；在资本市场，阳光城股价则连续上涨，凭借全面变革打造的核心竞争力，阳光城创造了连续三年复合增长率超100%的高增速。3.市场表现数据来源：CRIC、腾迅财经2013年是阳光城强势出击的一年。这一年取得最重要的成绩是，凭借前几年良好的发展势头和精细化耕作，依靠高效运营及管理能力，阳光城实现年度销售业绩220亿元、年度销售面积186.2万方，大跨步迈入房企TOP30阵营，并以第29名的成绩领跑整个福建军团。依托“高周转、高成长”、“区域聚焦、深耕细作”，阳光城被冠以“小保利”、“小龙湖”的称号，2012年以阳光城经营情况项目年年年年营业总收入744,418.50营业收入（房地产）605,754.30营业收入（其他）138,053.95毛利率（综合）37.32%毛利率（房地产）36.29%毛利率（其他）1.03%净利润65,068.51每股收益0.64净资产收益率24.82%资产总额3,271,061.99净资产3,275,102.87总股本104,403.202010201120122013320,167.59322,859.20545,234.63216,531.56176,046.13351,341.23103,636.03146,813.07193,893.3935.60%27.77%25.55%50.94%49.43%38.86%3.13%1.45%1.11%56,082.9331,232.4655,860.671.050.581.0445.19%17.22%26.58%590,374.851,318,870.091,644,534.42161,891.99200,768.10219,554.2453,600.5553,600.5553,600.55阳光城的其他业务（主要为贸易）虽然在营业收入中占一定比例，但其毛利率太低，对业绩贡献度几乎可以忽略不计。从本质上说，阳光城还是一家以地产业务为主导的公司。阳光城2011年业绩出现了一定的下滑，根据其收入确认标准（交房）来看，对应为2009年、2010年的经营出现了一定的问题。经过一番调整后，阳光城2012年、201