至湖北省宏威房地产发展集团有限公司黄梅县城西地块项目定位报告2014年4月地块条件1、项目位置：本项目位于铁路以西，大胜工业园以东，黄梅大道以南，属于城西板块，是最靠近工业园区的一块宅地，周边目前无生活配套。?2、土地性质：本商住用地案?3、占地面积：占地109.1亩?4、项目四至及环境北：紧邻黄梅大道。东：现有农居房，在建楼盘学府雅苑，第五小学已建成。南：C4道路。西：大胜工业园地块基础条件基础条件小结?地形较方正，北面紧临城市主道，作为商住地块，地块的基础条件较好。?距离城区仅600米，黄梅大道通行情况良好，至县城中心仅3分钟车程。?地块所在区域半径1公里范围内，现有人口总量少，消费力较弱，但有一个在建楼盘和一个安置小区，且两个项目均未有大商业的规划，未来将成为本项目的商业客群。住宅方面本项目需要解决的核心问题处在认可度不高的城西板块，本案适合打造怎么样的产品户型配比做多少？——哪些人会来买？如何实现贵销、旺销？商业方面本项目需要解决的核心问题处在四线城市的城郊板块，本项目需要多大的商业体量？我们要做些什么？——有哪些业态可做？每种业态要做多少？——我们要成为什么？产品建议城市经济营销建议竞争市场核心定位推广建议商业现状分析客群定位本案商业解读业态及面积建议黄梅县城市规划以及未来发展城市规划规划采用“南拓西跨，中心疏解，远期东扩，协调发展”的空间发展战略，构建“东居西职，一心三区”的城市空间结构。1.东居西职规划城区以合九铁路为分割，形成两个发展区域。铁路以东主要以居住、行政、文教功能为主，铁路以西主要以产业发展为主。2.一心老城核心区，规划以商业金融、生活居住为主要功能。3.三区（1）城北居住、教育区；（2）城南行政、居住区；（3）城西工业区。1.东居西职规划城区以合九铁路为分割，形成两个发展区域，铁路以东主要以居住、行政、文教功能为主，铁路以西主要以产业发展为主。2.一心老城核心区，规划以商业金融、生活居住为主要功能，对老城进行有机疏散，外迁工业和行政功能，改造老城面貌，建设高品质的中心商贸区，打造城区核心。3.三区（1）城北居住、教育区：依托现状的教育、生态功能，建设高质量的生活居住和教育功能区。（2）城南行政、居住区：规划依托行政中心南迁，将行政、文化娱乐、居住等功能集中在城南片区。将城南片建设成为城市的新兴功能区。（3）城西工业区：加强大胜工业园的建设，发展城西工业区，力争城区工业的重生和发展。整合老城工业项目，引导老城区产业向城西集中，大力发展新型工业化。??重点发展产业——大胜关山工业园大胜关山工业园位于黄梅城区西郊，北接柳界公路，南至105国道，是黄梅经济开发区“一区四园”的重要组成部分。该园区按照建设新城区的开发思路和坚持“四高”的建设理念（规划高起点、定位高标准、建设高档次、配套高规格），并结合城市总体规划和城镇体系规划，由湖北省城市规划设计院规划设计出“五纵九横”的道路骨架。特别是主干道按一级公路标准设计，融入市政街道要求，实行雨、污分流、道板双铺。横向发展大道通往城区，纵向创业大道连接柳界公路和105国道。建设大园区，带动大发展。黄梅把园区当作城区来建，园区功能定位为提高产业关联度和聚集度，立足纺织服装、农副产品深加工、机械电子、新型建材四大产业进行功能分区，以促进产业集群发展。该园区规划面积13.6平方公里，2003年底开工建设，到2010年底，大胜关山工业园投入已近4亿元，建成了发展大道、创业大道，拉开了“三纵三横”的园区主框架，建成区面积已达5平方公里，实现了城区与园区对接。随着天鹅湖综合服务区、新农村居民小区的建设进程加快，园区主框架基本形成，正逐渐成为集工业集群、生活居住、行政办公、商业服务于一体的现代化新城区产业小结工业园的有利因素：?大胜关山工业园的建成和投入使用带动了黄梅当地的经济发展，区域职工人口较大?大胜工业园带来的大量工作岗位将吸引周边乡镇的劳动力。作为最靠近工业园的楼盘，本案将成为他们日常消费和购房的首选。工业园的不利因素：?大量的厂区入驻将会对周边环境造成一定影响。?周边将不会有大量的楼盘，住宅、商业短期大氛围难以形成。?厂区工人的消费能力有限，无法支撑起高档的消费。从目前来看，工业园区的现状对本案的不利因素略大于有利因素城市经济数据2012年黄梅县实现生产总值单位：亿元（GDP）132.7亿元，按可比价计算，同比增长11.3%。近四年黄梅经济运行平稳，2009-2011年GDP增长速度均保持在14%以上，根据年度2009201020112012房地产发展与GDP增速之间的关系来看，GDP(亿元)77.597.7108.5132.7黄梅城市化明显加快，房地产亦进入高速可比增幅14.8%14.5%14.9%11.3%发展阶段。宏观经济对房地产发展提供了有力支撑。房地产发展与GDP增速之间的关系小于4%4—5%5—8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展国民收入国民收入2012城镇居民人均可支配收入16508元，增长15.7%。2012年农村居民人均纯收入7161元，同比增长13.11%。年度2009201020112012城镇收入（元）10866123201426816508增幅15.8%13.4%15.81%15.7%农村收入（元）4541526863317161增幅11.1%15.99%20.18%13.11%数据来源于历年黄梅县国民经济和社会发展统计公报黄梅县城镇以及农村收入保持良好的增长势头，为房产市场发展奠定良好基础产业结构从2012年黄梅县三产业贡献率及拉动情况年度第一产业第二产业第三产业看，第一产业对经济增长的贡献率为200936.2%34.5%29.3%31.9%；第二产业贡献率40.8%；第三产业201033.5%38.9%27.6%贡献率为27.3%。第三产业比重小于30%，201134.1%36.3%29.6%房地产市场发展缓慢，客户结构单调，市场201231.9%40.8%27.3%平淡。第三产业发展慢，标志着黄梅商贸业发展存在不足，黄梅第三产业比重相对稳定房地产发展与第三产业比重之间的关系，变化浮动很小，标明黄梅房地产正处于发小于30%30—50%大于50%客户结构单调，产品结构不清晰，客户多元、交易活跃展瓶颈阶段，亟需产业结构优化。市场平淡发展不确定、产品丰富固定资产投资于房地产投资黄梅县近年固定资产投资情况单位：亿万近四年，黄梅县固定资产投资处于高增长阶段，平均增长率30%以上，2009年更是达到50.8％，表明黄梅进入一个快速发展阶段。年度2009201020112012投资额（亿元）48.9267.377104.752012黄梅房地产投资占GDP比重增幅50.8%37.7%14.4%36%仅为3.16％，可见房地产业在黄GDP（1固定资产投资房地产投资年份3/13/22/1梅总经济中占的地位并不高，城市）（2）（3）依然以工业发展为主导。2012年132.7104.754.23.16%4%78.94%数据来源于历年黄梅县国民经济和社会发展统计公报黄梅县近年房地产发展近况14发发展展历历程程时间界限2009年2010~2011年底2012~2013年阶段属性起步阶段高速发展稳步提升房价水平（元/㎡）1300~1700→20002300→36003400~3600→3700~3900万恒·誉天下、中港华都、宏威·时利民广场、华宁凤凰城、嘉隆正街鑫城、嘉隆广场、厦代表楼盘代家园、世诚·滨河壹号、锦绣龙城广场安·理想城、厦安·理想城无论从楼盘数量、还是楼盘品质都发生市场刚刚起步，都是本地一些本阶段出现外来的开发商，了质的变化，10万方以上的大盘增多实业公司开始投资地产，城市如湖北厦安地产开发的厦；随着政府招商的进程，外省开发商大发展描述建设也刚刚起步，如嘉隆广场安·理想城，成为黄梅当地量涌入，带来新潮的房地产理念，出现现在成为城市的核心商圈和住高档住宅小区的代表，这一了英伦风格和简欧风格的建筑，主流产宅区阶段房价快速攀升品从小高层逐渐演变成高层经济发展小结经济发展小结?黄梅近四年经济整体发展比较平稳。经济保持稳定、快速的增长，是房地产市场有力支撑，未来第三产业的快速发展，将标志着黄梅的房地产业发展还有很大的空间。?黄梅城镇人口人均收入增长稳定，表明黄梅居民具有一定购买力，为房地产市场的发展提供了有利空间。?黄梅经济在黄冈地区相对一般，因此黄梅的辐射范围不大，集中在周边临近乡镇。?房地产投资比重较固定资产投资比重相对较低，说明目前黄梅县的房地产产品营造能力偏弱，产品相对固定。?黄梅县的房地产发展起步较晚，2010年后才进入高速发展阶段，产品的更新换代逐渐成为市场主流产品建议城市经济营销建议竞争市场核心定位推广建议商业现状分析客群定位本案商业解读业态及面积建议房地产楼盘分布情况目前城市在售楼盘主要集中在城南，城北板块在售楼盘分析表主力面积均价序号项目名称项目板块容积率楼盘去化率(%)物业形态（㎡）（元/㎡）1万恒·誉天下城南3.598-138370063.1高层数2欣海·中央华府城北3.3996-125340038.85高层据来3中港华都老城区3.288-145370055.15高层源于4世诚·滨河壹号城东3.34597-153360050高层黄5学府雅苑城西388-1233400待售小高层、高层冈市6锦绣龙城老城区2.587-139350086.86多层、高层房地7滨河国际城东3.586-126--待售高层产8宏威·时代家园城南3.590-149365071.94高层市场多层、小高层、高9厦安·理想城城南2.5385-139390084.6发层布10龙凤花园城北2.7872-1