成都尺度兴业2014年2月双楠尚品广场营销方案谨呈：润利鑫置业项目分析项目分析市场分析市场分析核心团队核心团队营销推广策略营销推广策略销售及推售策略销售及推售策略PART5PART5PART1PART3PART3PART1PART2PART2PART4PART4目录目录7年前，以成都传统最富人区双楠为基点，开启更巨规模的新双楠大时代，这是双楠的大事，更代表成都一个时代的大势。新双楠给成都人民描绘了一幅“宏伟蓝图”！7年之后，现今当下?中铁骑士公馆中海锦城保利花园.中粮祥云国际.世豪嘉伯。。。。。。绿地圣路易名邸乍看：新双楠品牌开发企业云集，群雄逐鹿乍看：新双楠品牌开发企业云集，群雄逐鹿平米以上/㎡元㎡外金沙板块元㎡元㎡大源板块元㎡元㎡三圣乡板块元㎡元㎡金融城板块元/‐1500/9000‐9500/‐1500/9000‐10000/‐2000/9000‐10000/‐2000/12000㎡起元/4000㎡光华大道一段元㎡元㎡元/09000‐9500/1000/1000㎡元㎡元/1000/1000板块市场均价（清水）单位面积市场差价（元㎡）新双楠板块元/8000‐8500但是，行动缓慢，板块级差分化明显但是，行动缓慢，板块级差分化明显㎡两居室㎡三居室首改和刚需中筑西府兰庭㎡两居室；㎡三居室刚需‐114131‐13967‐1076775‐89㎡三居室刚需世豪嘉伯㎡两居室刚需中铁骑士公馆和两㎡居室刚需龙湖金楠天街㎡两居室；和㎡三居室刚需中粮祥云国际㎡两居室；84‐10371‐14181‐90.69‐105798977‐109778910985‐21589‐104㎡三居室首改保利花园㎡一居室127‐16063‐13963‐7789楼盘名称面积段（㎡）主力户型产品规划蓝光金楠府㎡两居室；78‐10378‐81繁华与财富难继，开发商品牌号召力仅撬动刚需市场繁华与财富难继，开发商品牌号召力仅撬动刚需市场人烟稀少待打造配套破旧的道路待搬迁市场城市形象：脏、乱、差城市形象：脏、乱、差综合体商业写字楼商业低端、零散，且缺乏鲜明的商业新中心商业低端、零散，且缺乏鲜明的商业新中心的大饼“内焦外鲜”WHY?梦想远大，行动缓慢虽然有保利、绿地等品牌但只是一场“心知肚明、貌合神离”的游戏！新双楠“宏伟蓝图”规划现状：新双楠，一只新区不“新”新区不“兴”如此市场背景下？又会催生怎样的投资客群特征一：盲目投资，追求物业扩张特征二：投资意识淡薄，跟风效应明显特征三：中小投资客户为主，大客户基数小特征四：区域客户为投资主体初级投资者为主，高级投资客群缺失初级投资者为主，高级投资客群缺失项目分析项目分析市场分析市场分析核心团队核心团队推售策略推售策略营销推广策略营销推广策略PART5PART5PART1PART3PART3PART1PART2PART2PART4PART4目录目录第一印象成双大道三环路双楠尚品广场道大侯武区位：主干线边缘，商业价值较低区位：主干线边缘，商业价值较低八一家具城西南食品批发城迁）及待规划建设用地沃尔建材市场簇锦街道办事处（待周边规划脏乱差，项目形象大打折扣周边规划脏乱差，项目形象大打折扣道路天桥太平洋森活馆说明：A、B区商业以人行天桥进行连接，太平洋森活馆位于A区说明：A、B区商业以人行天桥进行连接，太平洋森活馆位于A区A、B区脱节，太平洋难以辐射B区，B区价值难以凸显A、B区脱节，太平洋难以辐射B区，B区价值难以凸显亲密接触大型综合体项目，品相十足大型综合体项目，品相十足可惜，这一切已为市场现状所掩盖！本案如何“破茧而出”！项目分析项目分析市场分析市场分析核心团队核心团队营销推广策略营销推广策略销售及推售策略销售及推售策略PART5PART5PART1PART3PART3PART1PART2PART2PART4PART4目录目录项目城市级综合体，需更高价值支撑市场，有待华丽转身市场区域现状限制项目的形象及客户信心的建立市场区域现状限制项目的形象及客户信心的建立显然，市场、客户、项目并未相互满足其内在需求显然，市场、客户、项目并未相互满足其内在需求客群初级投资客为主，项目所需的“三高”客群严重缺失客群初级投资客为主，项目所需的“三高”客群严重缺失营销思考：其实质：一个“内焦外鲜”的大饼区域，一个急需华丽转身的城市级商业综合体，一个“内焦外鲜”的大饼区域，一个急需华丽转身的城市级商业综合体，如何使高层级客户入局？如何使高层级客户入局？高价值投资信心高回报投资动力高价值投资信心高回报投资动力解题：解题：必须给客户：必须给客户：首先，高价值投资信心如何建立！双楠.尚品广场是什么？双楠.尚品广场是什么？项目推广定位新双楠新双楠再放大放大再放大大于放大项目项目方向一方向一放大：新双楠中心（叫了7年狼来了，再叫也只是第8次狼来了）放大：新双楠中心（叫了7年狼来了，再叫也只是第8次狼来了）再放大：双楠中心（到了现场，客户形成落差，难以说服“三高”客户，且双楠中心太多，都可以复制，难以形成吸引力）再放大：双楠中心（到了现场，客户形成落差，难以说服“三高”客户，且双楠中心太多，都可以复制，难以形成吸引力）显然，这只能是无奈之举！方向二方向二如何借势？寻找高于双楠的客户信心源，“借势攻心”40年品牌价值40年品牌价值台北国际范台北国际范綠色、健康、精緻理念綠色、健康、精緻理念綠色森活百貨项目品牌綠色森活百貨项目品牌明确支点：太平洋森活馆绝对是本项目的推广核心！28000平米太平洋森活馆28000平米太平洋森活馆这就是我们项目的根本价值所在，也是我们定位与推广的原则。归根到底，本项目核心价值就是：太平洋的品牌价值所赋予项目的价值。生态百货联营商铺生态写字楼国际公寓太平洋——借势太平洋的市场知名品牌商业联营——通过商业联营的概念，重塑B区商业价值综合体——诠释项目的物理属性项目整体定位20万方太平洋商业联营综合体市场定位太平洋借势太平洋的市场知名品牌CBD中心强化项目区位价值，中心的核心太平洋CBD商业中心项目可以复制，但品牌价值却无法复制项目可以复制，但品牌价值却无法复制我们相信，我们的思路就是：通过借势太平洋的品牌，打造塑造项目品牌价值不可复制的目的，实现“借势攻心”！整体推广主题太平洋之上CBD商业联营体高回报投资动力，如何实现？高回报投资动力，如何实现？项目价格定位?????低总价下的低准入门槛初级投资者竞争市场高层级客群，对投资价值具有绝对主见高总价，高门槛导入高层级客群，抢占现有客群高投资回报驱动力：高投资回报驱动力：最大限度的导入高层级客群，抢占现有客群最大限度的导入高层级客群，抢占现有客群商铺价格定位——市场比较商铺价格定位——市场比较参照商业基本价值原理：1F：2F：3F：4F=1:0.6:0.4:0.3本案商铺价格：1F均价：48000元/平米2F均价：29000元/平米3F均价：19000元/平米4F均价：14500元/平米市场主力总价100万左右，首付50万左右。市场主力总价100万左右，首付50万左右。VS为扩大客户面，提升投资回报，需在投资回报比上，做出调整。为扩大客户面，提升投资回报，需在投资回报比上，做出调整。㎡㎡40以上物业，按以上价格，以一楼计算，总价达200万，首付100万。40以上物业，按以上价格，以一楼计算，总价达200万，首付100万。但是，备注：后续需结合企业所缴纳税费的情况，进行深度价格的调整！客户前期实际仅需支付60万便可购买价值200万的商铺！客户前期实际仅需支付60万便可购买价值200万的商铺！市场上20平米的商铺，总价100万，客户只需首付50万。市场上20平米的商铺，总价100万，客户只需首付50万。但是，如果我们将价格提高20000元/平米，则总价280万，贷款140万，以200万为项目收入底限，则可返还客户80万！项目40平米的商铺，总价200万，客户需首付100万，贷款100万。但是，如果我们将价格提高20000元/平米，则总价280万，贷款140万，以200万为项目收入底限，则可返还客户80万！项目40平米的商铺，总价200万，客户需首付100万，贷款100万。不降反升的价格策略降低首付，降低项目的准入门槛！不降反升的价格策略本案公寓入市均价：7600元/平米公寓价格定位公寓价格定位本案写字楼入市均价：8600元/平米写字楼价格定位写字楼价格定位项目整体产值预计：24.3亿元产值预估产值预估营销推广策略营销推广策略在建立项目高投资信心、高回报经济效益时，如何把握住客户？拓展蓄客拓展蓄客品牌落地品牌落地信心形象信心形象品牌落地拓展蓄客信心形象线下线下线下线上线上现场现场线上现场战略方向：推广思考：项目差异性投资价值定位的基础上，针对“三高”群体，如何实现“非画饼式”高投资回报？——国际双楠，太平洋来了推广目标：通过差异化建立项目的市场地位第一波：市场地位（2014.3-4）十年双楠，商业革命，进行事件专题炒作，让项目在区域市场中脱颖而出，奠定项目的市场定位。；同时，借助项目““先抑后扬”太平洋百货入驻双楠的事件”2014年，太平洋CBD中心落户双楠！利用软文的形式，以传统双楠、新双楠的发展为基础，对区域近年发展进行十年双楠，商业革命！配合事件进行专题炒作，确立项目CBD中心的市场地位配合事件进行专题炒作，确立项目CBD中心的市场地位国际双楠，太平洋CBD中心产品发布会国际双楠，太平洋CBD中心产品发布会活动：对话国际双楠，太平洋CBD中心新闻发布会活动：对话国际双楠，太平洋CBD中心新闻发布会尺度资源专场推荐会尺度资源专场推荐会各商会渠道专场推荐会各商会渠道专场推荐会其他渠道（活动）其他渠道（活动）——太平洋CBD中心公演