谨呈:重庆旭庆房地产开发有限公司旭庆江湾国际花都价格报告2006年11月本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。工作方式工作方式：旭庆+世联项目组共同打分，确定各项权重和分值将旭庆对当地市场的深入了解与世联以往定价经验结合，共同制订本项目价格权重A组（40%）B组（30%）C组（30%）世联项目组旭庆销售部旭庆策划部经验销售人员(25%)非经验销售人员(5%)本报告是严格保密的。价格报告思路1项目背景分析2定价策略及方法3核心均价的推导4价目表形成及验证5推售节奏本报告是严格保密的。1.项目背景分析1.11.1市场分析市场分析1.21.2项目分析项目分析本报告是严格保密的。1.1市场供应量大，销售量呈现下降趋势，05/06年1-6月住宅施工面积及新开面积比较（单位：万平方米）6000同比增加21%5000400030002000同比增加18.5%05/06年1-6月住宅销售面积对比（单位：万平方米）10004800住宅施工面积住宅新开面积47020052006460450440430420410400同比下降10.6%390销售面积20052006本报告是严格保密的。资料来源：市场调研1.1市场供应量较大，但销售价格没有出现较大幅度的提升；05.8-06.9商品房住宅供求量（万平方米）140120100806040200291112234567890月0120月月月月月月月月0月月月056年年81月月新增供应量消化量05.8-06.9商品房住宅销售均价（元/平方米）360034003200300028002600291112234567890月0120月月月月月月月月0月月月056年年81均价月月本报告是严格保密的。资料来源：市场调研1.1价格、产品需求相对集中；2006年1-8月主城区单套住宅成交套内单价区间分布（单位：元）2006年1-8月主城区单套住宅成交套内总价区间分布（单位：瓦元）单价4000以上产品占总销售套数比例为5.7%本报告是严格保密的。1.1项目周边区域供应量量大，面临竞争项目建筑面积剩余量渝中名郡118渝洲新都203钱塘玫瑰湾嘉华鑫城168莲花国际100.1莲花国际华宇渝洲新都星月湾98钱塘玫瑰湾1513嘉华鑫城同创奥韵236渝中名郡中新城上城8078云满庭C区龙湖观山水3125同创奥韵星月湾云满庭C区1815单位；万平方米中新城上城项目周边既有市场供应量165万平方米龙湖观山水本报告是严格保密的。资料来源：市场调研、世联统计1.1市场分析小结；市场供应量大，销售量呈现下降趋势，未来市场销售存在压力市场供应量大，但销售价格没有出现较大幅度的提升；项目周边区域供应量大，面临激烈竞争；本报告是严格保密的。1.2项目分析一期高层建筑面房型套数面积积：84990平方米4房2厅3卫64111.84㎡3房2厅3卫44884-93㎡套数：896套2房2厅2卫(无9664-74㎡花）建筑形式：3栋2房2厅2卫12863-74㎡32F高层C31房1厅1卫16039-42㎡C2A2C1A14房2厅3卫3房2厅3卫18%7%2房2厅2卫(无花)14%2房2厅2卫50%11%1房1厅1卫(无花)本报告是严格保密的。1.2项目分析多层产品建筑面积3850平方米（含商铺）住宅套数：69套建筑形式：1栋6F、1栋8FA2A1118.33123.51房型面积套数3房2厅3卫99.57213房2厅3卫（跃118.3322层）3房2厅3卫（跃123.2822层）大户型228.444本报告是严格保密的。1.2项目优势资源分析渝中60万方大盘；原版移植旧金山花街；江景资源（江湾，江景效果更好）；90米高差山体建筑；150米原生态峡谷；2A品质???本报告是严格保密的。1.2项目优势资源分析户型优势107-126面积控制13092-116双主卧11085-107105-10995-10292-10278-99空中花园90本项目三房87-94平方米84-8675-80面70-7565-75积65-75(65-7067-72单70位本项目两房64-74平方米平55方43-48米5038-46)43-4438本项目一房39-42平方米301房渝嘉星中莲玫2房渝观云花项目中洲华月新山满瑰新鑫湾城国湾3房名水庭际郡都城上本报告是严格保密的。城4.6价格表说明总价39-46（单位万元）4542-44项目具有总价34-43上的优势，建议对外价格表以总价形4030-38式出现33-3726-363530-3433-35三房总价范围28-36万3024-2827-282房总价范围23-30万2521-2525-2824-2822-2418-2115-2116-20201房总价范围16-20万1房152房嘉中莲同3渝渝星观云玫房洲华月新花创瑰中山满国名新鑫湾城水庭奥湾本报告是严格保密的。际郡都城上韵城1.2项目优势资源分析户型优势项目主力户型面积段套房空中花园1室1厅1卫39-41/无2室2厅2卫651无面积控制本项目2室2厅2卫68/741(空中花园)3室2厅3卫87/932(空中花园)双主卧4室2厅3卫1102(空中花园)2房2厅1卫75-80/无渝中名郡3房2厅2卫85-1071无空中花园2房2厅1卫65-75/无渝洲新都3房2厅2卫92-1161无1房1厅1卫39-46/无中新城上城2房2厅1卫84-86/无3房2厅2卫105-1091无2房2厅1卫70-75/无融桥半岛3房2厅2卫107-1261无2房2厅2卫661无龙湖观山水3房2厅2卫78、991无2房2厅1卫65/无嘉华鑫城3房2厅2卫73、1021无2房2厅1卫67-72/无星月湾3房2厅2卫92-1021无本报告是严格保密的。价格报告思路1项目背景分析2定价策略及方法3核心均价的推导4价目表形成及验证5推售节奏本报告是严格保密的。2.定价策略及方法定价策略及方法定价策略及方法0000本报告是严格保密的。定价策略：市场典型大盘项目价格策略市场典型大盘价格策4000略：先期推出优势产品，价格低开高走，形成热销氛围，促进后期营销良性循环。35003000产品推出顺序鲁能星城：多层-小高层-高层融桥半岛：多层-小高层-高层绿韵康城：洋房—高层水晶俪城：高层2500渝洲新都：高层20022003200420052006鲁能星城融桥半岛绿韵康城水晶俪城渝洲新都本报告是严格保密的。定价策略：市场典型大盘项目价格策略对本项目的启示；启示：市场典型项目价格策略特征本项目条件强势产品，低于客优势产品启动（资源较好地块）启动产品属整体项目最差区域；户预期价格入市，形价格低开高走成热销氛围，后期充分完善展示，逐步提其他：其他：升价格，实现项目整品牌号召企业没有强势品牌；体价值完善的现场展示现场展示不完善（销售以前）充分的积累主动上门客户积累主动上门客户时间短本报告是严格保密的。定价策略：产品细分，分类比准，动态合成均价综合对市场供应、项目自身产品差异化及目明星明星产产品品包装，旗帜！标客户需求的分析，本项目的产品细分可借具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目标杆价值。客户需求量高、可实现高用波士顿矩阵表现：市场价值。现现金牛金牛产产品品利润主力市场波士顿矩阵成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它增长率是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价值。明星婴儿婴儿婴儿产产品品培育、转化高需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投资，发展为明星单位。即目前缺乏展示、包装、推广的单位；目前客户需求较低、条件转化后可现金牛。瘦狗实现较高市场价值。瘦狗瘦狗产产品品尽早出货高相对市场份额产品优势较弱，市场承接度低，客户需求量较低、市场可实现价值较低。本报告是严格保密的。*详见附件：产品分类表定价策略：控制风险、低开高走首次开盘推售产品原则：强势产品(明星产品、现金牛产品组合），启动市场确保首次销售成功本报告是严格保密的。定价策略：市场项目水平差、垂直差市场项目水平差一市场项目实收均价朝向差比例垂直差般是实收均价的8%~16%华宇渝洲新都37243008%20（3层一价）综合考虑项目户型跨度大,建议采用较高星月湾32983009%10-20元/层的水平差莲华国际37623008%5、10、15元/层不等水平差、垂直差考虑原则：户型跨度大，在项目首次市场项目垂直差一面市龙湖观山水阶段，扩3762大水平差600,缩小垂直16%差20（5层一个价）般较小，一般采用三层或五层一个价形式；云满庭C区366340011%10元/层10楼以下10元，20楼以下钱塘玫瑰湾35643008%本项目垂直差建议15元，在景观没有本质性变嘉华鑫城35281504%30（3层一个价）化的楼层，缩小层差，在变化明显的楼层拉大中新城上城401060015%20元层差；渝中名郡35413008%10元本报告是严格保密的。定价策略小结?低开高走，形成热销氛围，后期充分完善展示，逐步提升价格，实现项目整体价值?产品细分，分类比准，动态合成均价?控制风险、低开高走?在项目首次面市阶段，较高的水平差和低垂直差配合，尽量减少超过客户敏感线的产品数量本报告是严格保密的。价格报告思路1项目背景分析2定价策略及方法3核心均价的推导4价目表形成及验证5推售节奏本报告是严格保密的。3.核心均价的推导3.13.1核心均价推导方法核心均价推导方法3.23.2高层核心均价推导高层核心均价推导3.33.3多层核心均价推导多层核心均价推导3.43.4整体均价合成整体均价合成000000本报告是严格保密的。3.1关于核心均价推导